השינויים שאתם צריכים להכיר בחוק השכירות החדש

הצעת הקודקס האזרחי, אשר הפכה להצעת-חוק בשנת 2011 (הצעת חוק דיני ממונות, תשע"א-2011) נתקלה במהמורות פוליטיות רבות מאז פרסום תזכיר החוק. כך, במשך שנים נבלם קידום הקודקס מחמת מחלוקת פוליטית סביב סעיף אחד(!) מתוך כאלף סעיפי החוק - המבצעים רוויזיה כוללת במשפט אזרחי - ההוראה הדנה בירושת בני-זוג מאותו מין.

בהמשך, עוכבה החקיקה גם מחמת התפיסה כי היא מקנה שיקול-דעת שיפוטי נרחב מדי. גורם חוסם נוסף טמון היה בהשקפה כי אין בקודקס התחשבות מספקת במשפט העברי.

בנסיבות אלה, ניתן להצביע על ניצני תהליך של קידום "חקיקה לפרקים" של חלקים מהקודקס או של הסדרים שנדונו בוועדת הקודיפיקציה. כך היו פני הדברים ביחס לחסינות עובדי ציבור בנזיקין (סעיפים 7 -7ו לפקודת הנזיקין (נוסח חדש); דין הצוואות ההדדיות (סעיף 8א לחוק הירושה); הצעת-חוק המשכון, תשע"ה-2015 (הנשענת על נספח להצעת הקודקס); הצעת-חוק ההתיישנות, תשס"ד-2004 (אשר נמשכה על-ידי משרד המשפטים בעקבות מחלוקת על תקופת ההתיישנות, לאחר דיון מפורט בהסדרים הרבים של הצעת החוק, בוועדת החוקה של הכנסת).

מובן, כי שיטת חקיקה זו היא בעייתית, שכן יתרון חשוב בקודקס המוצע (והצידוק לכינוי "קודקס") טמון בהאחדתם של הסדרים הראויים לדין דומה. עם זאת, קיימת עדיין חשיבות להשבחת איכותו של תוכן הדין, מכוח אימוץ ההסדרים החדשים המופיעים בהצעת הקודקס.

בשנת 2017 נקרתה הזדמנות נוספת לחוקק פרק מהקודקס, אשר מומשה, וזאת אגב ה"אנרגיות הפוליטיות" שהובילו לחקיקת "חוק שכירות הוגנת". "חוק שכירות הוגנת" אינו חוק בפני עצמו, אלא פרק אשר התווסף לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. פרק זה מוגבל לתחום השכירות למגורים. הוא צרכני באופיו ונושא אופי קוגנטי (בלתי-ניתן להתנאה חוזית נוגדת). בצד הוספת פרק זה לחוק, בוצעה רביזיה כוללת של דיני השכירות הכלליים, ומרבית הוראות החוק תוקנו, בהתאם להצעת הקודקס.

עסקינן למעשה בחוק שכירות חדש, אשר נכנס לתוקפו ביחס לחוזים חדשים שנערכו החל מ-18 בספטמבר 2017.

ברשימה קצרה זו אצביע על מספר היבטים והוראות בחוק החדש, ביחס לדיני השכירות הכלליים, אשר ראוי לשים לב אליהם. הנורמות המתוארות להלן חלות על שכירויות עסקיות של מקרקעין ועל שכירות מיטלטלין. הן גם חלות על שכירות למגורים, ככל שאין הוראה מיוחדת באותו עניין בפרק ה"שכירות ההוגנת".

ככלל, חקיקת דיני החוזים אינה מבחינה בין עסקאות צרכניות לבין עסקאות מסוגים אחרים (זאת, להבדיל מדיני הגנת הצרכן עצמם). בתחום הערבות, החל תהליך של ביצוע הבחנה מעין זו, עם חקיקת הפרק המגן על "ערב יחיד". פרק ה"שכירות ההוגנת" שנוסף עתה ל"חוק השכירות והשאילה", מהווה נדבך נוסף לתופעה זו, אף כי פרק זה אינו עוסק במשכיר עסקי דווקא. עם זאת, קיימת בנדון הנחה בדבר חולשה אינהרנטית של שוכרים, המשתקפת היטב בתוכן ההסדרים.

פרק ה"שכירות ההוגנת" חל רק על שכירויות שתקופתן עד 10 שנים, כאשר דמי השכירות הם עד 20,000 שקל לחודש. ניתוח של תוכן הסדרים אלה (אשר אינם חלק מהצעת הקודקס) ייערך במסגרת נפרדת.

אי-התאמת המושכר

דיני השכירות מבחינים בין ליקוי אשר היה קיים במושכר מלכתחילה (אי-התאמה) לבין ליקוי שנוצר בהמשך (פגם). עצם קיומה של אי-התאמה מהווה הפרת חוזה; היווצרות פגם אינה בגדר הפרה, אך כאשר הפגם מצוי באחריות המשכיר, על המשכיר מוטל חיוב לתקן את הנכס.

חוק השכירות והשאילה המתוקן מאמץ ביחס לדיני אי-ההתאמה את ההסדרים שהוצעו בקודקס, אשר מבקשים ליצור התאמה בין תחום המכר לבין תחום השכירות. חידוש מרכזי בעניין זה נוגע לנטלים המוטלים על השוכר, כתנאי להסתמכות על טענת אי-ההתאמה. חוק השכירות, כנוסחו לפני התיקון, לא הטיל על השוכר נטל לבצע בדיקה של מצב המושכר, אלא רק ליידע את המשכיר על אי-התאמה לאחר שנודע לו עליה. התיקון מטיל על השוכר נטל לבדיקה סבירה, בדומה למצב בתחום המכר.

בצד כך, התיקון מקל על השוכר בשני היבטים: האחד הוא בכך שבדומה למצב בתחום המכר, השוכר מופטר מן הנטלים לא רק כאשר המשכיר ידע על אי-ההתאמה, אלא גם כאשר היה על המשכיר לדעת עליה. ההיבט השני הוא שינוי מהפכני בתוצאות הנודעות לאי-עמידת השוכר בנטלים. בדין הקודם, אי-מסירת הודעה תוך זמן סביר הובילה לסילוק מוחלט של טענות השוכר (בדומה למצב בתחום המכר, ביחס לאי-מסירת הודעה מיידית). התוצאה בחוק המתוקן היא מידתית: זכויות השוכר ייפגעו רק באותו היקף שבו נפגעו האינטרסים של המשכיר כתוצאה מן המחדל במסירת ההודעה. התוצאה המידתית היא ההסדר הכללי המוצע בקודקס בתחום אי-ההתאמה, גם ביחס למכר.

בהקשר זה, חקיקת ה"קודיפיקציה לפרקים" יצרה עתה תופעה בעייתית. בבסיסו, ההסדר החדש ביקש, בין היתר, ליצור קוהרנטיות בין דין השכירות לבין דין המכר. והנה, בכל הנוגע לתוצאות של אי-העמידה בנטלים, כיוון שחוק המכר עדיין לא תוקן כמוצע בקודקס, נוצר מצב שבו נקלט לתחום השכירות ההסדר המידתי החדש השאוב מהצעת הקודקס ביחס למכר, מבלי לשנות עדיין את דין המכר עצמו.

חכירה לדורות

בהתאם למוצע בקודקס, חוק השכירות והשאילה המתוקן קובע דין מיוחד ביחס לחכירה לדורות (חכירה לתקופה של 25 שנים ומעלה). הדין הקודם, באופן תמוה, החיל את אותם הסדרים על שכירות לתקופה של שנה ועל שכירות לתקופה של 49 שנים. החוק המתוקן מבצע את ההתאמות הנדרשות:

מצד אחד, חוכר לדורות אינו זכאי עתה לדרוש מן המחכיר ביצוע תיקונים לפגמים (להבדיל מטענות אפשריות ביחס לאי-התאמה, הקיימת מלכתחילה). מצד שני, החוכר זכאי לבצע שינויים במוחכר אשר אינם מפחיתים את ערכו, ללא צורך בהסכמת המחכיר, ובלבד שבתום החכירה הוא ישיב את המצב לקדמותו. בכך משקף התיקון את התפיסה הראויה ביחס לציפיות הסבירות של הצדדים בעסקאות מעין אלה.יצוין, כי הוראות אלה הן דיספוזיטיביות, כלומר ניתנות להתנאה חוזית נוגדת. עם זאת, כאשר האיסור על ביצוע שינויים על-ידי החוכר לדורות מופיע בחוזה אחיד, ברירת המחדל הקבועה עתה בחוק השכירות והשאילה עשויה לעיתים להוביל למסקנה כי הוראה כזו עלולה לקפח לקוחות, ועל-כן דינה להתבטל.

השבה לאחר השבחות

שאלה חשובה היא - מהו הדין ביחס לשינויים המבוצעים על-ידי השוכר בהסכמת המשכיר, כאשר הצדדים שותקים באשר לגורל השינוי בתום התקופה. החוק המתוקן פוטר את המשכיר מן החובה לשלם לשוכר בגין ההשבחה, אולם מאפשר לשוכר לבחור בין השבת המצב לקדמותו לבין הותרת השינוי בעינו. דומה, כי נוצר בכך "מאזן אימה" סביר בין הצדדים, אשר יש להניח כי יוביל למשא-ומתן שייצור נקודת-איזון.

בידי השוכר נתון הכוח לשלול מן המשכיר השבחה נטולת תשלום, אך זאת תוך השקעת משאבים מצדו להשבה לקדמות. בידי המשכיר להימנע מתשלום בגין ההשבחה, אך תוך נטילת סיכון כי השוכר יבחר בחלופה של השבה לקדמות. במידה מסוימת, עמדת הלחץ של המשכיר היא עדיפה, אך הדבר מוצדק בהינתן העובדה כי השינוי בוצע לצורכי השוכר ולבקשתו. אם ברצון השוכר לשפר עמדה, הנטל עליו להעלות את הסוגיה לדיון, בעת ההסכמה על ביצוע השינוי.

החוק המתוקן מוסיף הבהרות תורתיות חשובות בסוגיית המעמד הקנייני של זכות השכירות ועבירותה. נזכיר רק, כי התיקון מפרט את ההשלכות של הכפפת רוכש המושכר לחוזה השכירות, ומוסיף הבהרה חשובה בעניין העבירות של זכויות וחובות השוכר. טרם התיקון, ברור היה כי ניתן לכפות על המשכיר הסכמה להעברת זכויות השוכר כאשר הסירוב של המשכיר אינו סביר, אך דומה כי לא ניתן היה לכפות במקרה כזה הסכמה גם להעברת חבויותיו של השוכר. התיקון מבהיר עתה, כי ניתן לכפות על המשכיר השתחררות מלאה של השוכר מהחוזה, אם הסירוב של המשכיר אינו סביר.

חידושים בולטים בחוק השכירות המתוקן

■ אימוץ פרק השכירות בהצעת חוק דיני ממונות, ביחס לכלל סוגי השכירות - לעסקים ולמגורים

■ הוספת נטל לבדיקת המושכר על-ידי השוכר, תוך ריכוך התוצאות הנובעות מאי-העמידה של השוכר בנטלים

■ שחרור המשכיר מהשבה של התעשרות בגין השבחות שבוצעו על ידי השוכר בהסכמה, תוך הקניית ברירה לשוכר בעניין אופן השבת המושכר בתום החוזה

■ שחרור המחכיר לדורות מהחובה לתיקון פגמים במהלך החכירה, ומנגד - הקניית זכות לחוכר לביצוע שינויים ללא הסכמת המחכיר

■ ביהמ"ש יוכל לכפות על המשכיר הסכמה גם להעברת חבויות השוכר לחליף, ולא רק לכפות הסכמה להעברת זכויות השוכר

■ חקיקת פרק בעל אופי צרכני ("חוק שכירות הוגנת") ביחס לשכירות למגורים, המקנה הגנות מיוחדות לשוכרים

*** הכותב הוא פרופסור מן המניין באוניברסיטת תל-אביב ויועץ במשרד עוה"ד מיתר, ליקוורניק, גבע, לשם טל. הוא שימש כחוקר הראשי של ועדת הקודיפיקציה של המשפט האזרחי.