אפקט הפוך למחיר למשתכן: הזכאים הופכים למשקיעים בעצמם

מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של משרד האוצר, תחגוג בקרוב שלוש שנים. התוכנית שינתה כמה כללי יסוד בכל הקשור למכרזי קרקע שמפרסמת המדינה בשנים האחרונות וגם משפיעה הן על הביקושים בשוק החופשי, הן על פעילות הקבלנים וגם על התעשייה הנלוות לענף הנדל"ן.

נכון להיום, ההיקפים של מחיר למשתכן משמעותיים. על פי מעקב "גלובס" אחר מכרזי קרקע שנסגרו בהצלחה מאז יצאה התוכנית לדרך, מספר יחידות הדיור המוזלות שעתידות להיבנות כבר מתקרב ל-50 אלף, היקף שדומה למספר ההתחלות הבנייה השנתי בישראל. תוקף התוכנית אף הוארך לאחרונה במועצת מקרקעי ישראל ובקבינט הדיור.

היקף הזכאים הכולל, משקי הבית שהנפיקו תעודת זכאות לתוכנית, עומד כיום על קרוב ל-120 אלף. כ-40 אלף זכאים זכו בזכות לרכוש דירה מוזלת, מה שמותיר כ-80 אלף זכאים שעדיין ממתינים להגרלות נוספות. ישנם כמה פרויקטים שכבר הגיעו לשלב האיכלוס או נמצאים בשלבי בנייה סופיים.

התוכנית כמובן לא חפה מבעיות. החל מתכנון בעייתי של כמה פרויקטים שזכו להתנגדות מצד הזכאים (חלק מהמקרים האחרונים אף הצליחו לשנות את התכנון) דרך מועדים ארוכים למסירת הקרקע ועיכובים בבנייה ועד לדירות שגם אחרי הנחה נותרות יקרות (בדרך כלל גדולות ויקרות) וזכאים רבים שמעדיפים לוותר על זכייתם.

אבל מחיר למשתכן הביאה שינוי משמעותי נוסף, שייתכן שכמו בדברים אחרים, לא חשבו עליו עד הסוף. "קרנבל ההגרלות" גורם לזכאים להירשם ולנסות את מזלם בתקווה שיצליחו לרכוש דירה בהנחה, גם אם כלל לא תכננו לרכוש דירה כעת. ההגרלות משנות את השיקולים של הזכאים בכל הקשור למיקום הדירה, ולמעשה הופכות חלק מהזכאים למשקיעים בעצמם.

שיחות עם זכאים ועם גורמים בענף מעלות שאלה מעניינת אודות השפעה אפשרית של השינויים בשוק בעקבות התוכנית הממשלתית - מה יעשו זכאי מחיר למשתכן שרוכשים היום דירות בהנחה במקומות שבהם הם לא מעוניינים לגור מחד או במחיר גבוה מאוד מנגד (גבוה יחסית לאפשרות שלהם לעמוד בתשלומי המשכנתא במקרה של שינוי בתעסוקה או בכל דבר אחר). האם הם מביאים בחשבון את המלכוד שברכישת דירה עם איסור מכירה למשך חמש שנים? הנה כמה מהבעיות.

הביקושים: הזכאים רק מגדילים את הביקוש

לתוכנית מחיר למשתכן שתי השפעות הפוכות בכל הקשור לביקושים. מצד אחד, פרסום ההגרלות הגדולות והיקפים גדולים של זכאים שממתינים להזדמנות שלהם לרכוש דירה מוזלת מורידים את הביקוש בשוק החופשי. אפשר לראות את זה היטב בדוחות של הכלכלן הראשי באוצר לכל אורך שנת 2017 ותחילת 2018 וגם בדוחות של חברות הנדל"ן עצמן.

מהצד של הזכאים, התוכנית דווקא מעודדת ביקושים. מכיוון שבמדינת ישראל כל דבר הוא זמני, ואף אחד לא יודע עד מתי ימכרו דירות בהנחה או עד מתי תוכנית מחיר למשתכן תמשיך לפעול, הזכאים מסתערים על ההגרלות וגם מי שלא תכנן לרכוש דירה, מוציא תעודת זכאות ומנסה את מזלו. כלומר, בקרב מחוסרי דירה התוכנית דווקא מגדילה את הביקוש.

 ריבית המשכנתאות הממוצעת

האפשרות להשכיר: שיעור המשקיעים כבר גבוה בערים מסוימות

הגדלת הביקושים והקדמת הרכישות במחיר למשתכן מובילה בין היתר למצב שבו זכאים מעדיפים לזכות בדירה מוזלת גם אם היא לא במקום שבו הם רוצים לגור (ראו מסגרת), ומקווים להשכיר הדירה, ולאחר תום איסור המכירה למכור אותה במחיר השוק וכך להגדיל את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה "אמיתית".

הבעיה היא שבעשור האחרון המחירים רק עלו, וישראלים רבים רכשו דירות להשקעה, ובנקודת הזמן הנוכחית ישנם מקומות שבהם שיעור המשקיעים בקרב בעלי הדירות גבוה מאוד, מה שמעלה את השאלה מה יהיה על שוק השכירות באותם מקומות. מדובר בעיקר על ישובים פריפריאליים כמו עפולה, חריש, קרית גת וגם השכונות החדשות בראש העין למשל. האם המשקיעים של מחיר למשתכן מביאים את זה בחשבון?

איסור המכירה: אין מה שיוציא מהבוץ כשלא מצליחים לשלם

רוכשי דירות מוזלות שמתחילים לשלם משכנתא היום מקווים שביום האכלוס ישכירו את הדירה במחיר מסוים שיממן להם את התשלום החודשי. אבל נניח לרגע שהם מגיעים למצב שבו הם לא עומדים בתשלומי המשכנתא. אולי כי דמי השכירות לא מכסים את המשכנתא. הם לא יכולים לעשות מה שעושה אדם דומה בשוק החופשי - למכור את הדירה. הם מסונדלים לאיסור המכירה שאם יעברו עליו ישלמו קנס בגובה 450 אלף שקל.

נזכיר שעליות המחירים בשנים האחרונות אפשרו לכל מי שנקלע למצב דומה למכור דירה אם נקלע לקושי ואפילו ליהנות מעליית המחיר בדרך, שתקטין לו את החוב. במחיר למשתכן האפשרות הזו לא קיימת, מה שעשוי להוביל למצב שבו זכאים שלא תהיה להם ברירה יעבירו את הנכס לבנק. הבנקים אגב מסגרו את הסיכון במקרה כזה בצורה מלאה. דירה שתגיע לבנק לא תחויב בקנס, ותוכל להימכר במחיר רגיל. אז סכנה ליציבות הבנקים לא קיימת כאן, אבל אם באמת מקרים כאלו יתרחשו, גם הבנקים יצטרכו פתאום להבין איך מתמודדים עם כל הדירות הללו שיגיעו לפתחם.

המימון: משכנתאות גבוהות וריבית שתעלה

בכל הקשור למימון, תוכנית מחיר למשתכן מייצרת כמה בורות מסוכנים למדי. ראשית, ההון העצמי הנדרש נמוך יותר, ולכן שיעור ההלוואה מתוך סכום הרכישה גבוה יותר. שנית, סביבת הריבית הנמוכה דוחפת אנשים לרכישת דירות, בשוק החופשי וגם במחיר למשתכן, ולא מעט רוכשי דירות לוקחים משכנתא עם החזרים חודשיים גבוהים מאוד. היום הם יכולים לעמוד בהם, אחרת גם הבנק לא היה מאפשר להם לקחת את הסיכון בעקבות המגבלה המתייחסת לכושר ההחזר, אבל משכנתא היא הלוואה לתקופה של עשרות שנים ואם מוסיפים למשוואה את הריבית שככל הנראה תתחיל לעלות בשלב זה או אחר, הסיכון עולה עוד יותר.

שלישית, יש מי שבמקביל למשכנתא לוקח גם אשראי נוסף, הלוואה לכל מטרה נניח, מבנק אחר. להשלים את ההון העצמי. בשבוע שעבר דיברו על הנושא בבנק ישראל: "לקוח שלוקח הלוואה מכמה גופים הוא בעל סיכון של פי שלושה להיקלע למשבר ממי שלקח ממלווה אחד", כך אמרה המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר. עוד אמרה: "עשינו ביקורת וראינו שיש אנשים שלקחו משכנתא ולקחו הלוואה צרכנית מבנק אחר כדי להשלים הון עצמי. לקוח יכול לקחת הלוואות בבנק אחר, ולבנק אין את התמונה הכוללת. זה גם פוגע בלקוחות כי אשראי צרכני יותר יקר ופחות מתאים - הוא קצר יותר".

אם ישתנו התנאים במשק, מקרים של אי עמידה בתשלומי המשכנתא עשויים להיות פחות נדירים מהיום.

מבנק ישראל נמסר בעניין: "בעת העמדת המשכנתא לזכאי התכנית הבנק המסחרי לוקח בחשבון גם את המאפיינים הייחודיים לתכנית מחיר למשתכן לרבות נושא סחירות הנכס. הוראות הפיקוח בנושא זה מסדירות את הליך המכירה מטעם הבנק במקרה של כשל בהחזר המשכנתא".

 מחיר למשתכן

תגובת משרד השיכון: "זה תרחיש קיצוני ותיאורטי"

גורמים במשרד הבינוי והשיכון דוחים את הטענה שמחיר למשתכן גורמת לביקושים יש מאין, אולם מסכימים שהתוכנית מקדימה רכישות של זכאים. במקביל הם מזכירים שהתוכנית הובילה לירידה משמעותית בביקושים בשוק החופשי, לצד הצעדים שהופעלו כנגד המשקיעים שהורידו את שיעורם מכלל הרוכשים בהיקף משמעותי. מבחינתם האתגר הגדול שעומד כעת בפניהם הוא להשאיר את אמון הזכאים בתוכנית כדי לשמר את המצב הקיים.

לגבי רכישת דירות ספקולטיבית ומשכנתאות מנופחות סבורים במשרד כי הזכאים מודעים לסיכונים ועדות לכך היא העובדה שלא מעט זוכים בהגרלות מבטלים את הזכייה כשהם מבינים שלא יוכלו לעמוד במחיר. גם למערכת הבנקאית יש הגנות מספקות, הם אומרים, ובמקביל גם היא מונעת מזכאים להיכנס להתחייבויות שלא בטוח יוכלו לעמוד בהן.

אבל באותה הנשימה מסבירים אותם גורמים שהמדינה מעורבת בשיקולים של הרוכשים עד רמה מסוימת: "אנחנו יכולים להגיד לרוכשים שיבדקו עצמם טוב טוב לגבי ההחזרים של המשכנתא. כל אחד צריך ללכת ולהירשם ולקנות דירה במקום שידו משגת. בכל כנס של דיירים במחיר למשתכן אנחנו מדגישים את זה. ואנחנו שוקלים אפילו להגדיל את החלק שלנו בכל הקשור בהסברים על התנהלות כלכלית נכונה ונבונה. אבל זו אחריות של הציבור".

לגבי אזורים שבהם עשויה להיות הצפה של דירות להשכרה, במשרד הבינוי והשיכון סבורים שהשוק יידע לאזן את עצמו. "אם דירה מוזלת נרכשה במחיר נמוך יותר, גם השכירות תוכל להיות נמוכה יותר בהתאמה וזה יאזן את השוק. במקביל, הצעדים מול המשקיעים גם מצמצמים את מלאי הדירות להשכרה כך שבדיעבד יש בזה גם סוג של תרופה לבעיה האפשרית שעולה כאן".

בשורה התחתונה, מסכם גורם בכיר במשרד, תרחיש כפי שמתואר בכתבה הוא תרחיש קיצון, תיאורטי נכון להיום, ואם יקרה, אולי יבוא לידי ביטוי בצורה מצומצמת במקומות מסוימים בלבד בפריפריה. "אם זה יקרה", כך אותו הגורם, "נקבל את ההחלטות המתאימות".

נתוני מחיר למשתכן מאשרים: רבים מהזכאים אינם זוכים בדירה בעיר שבה הם גרים

בשבוע שעבר פורסם הדו"ח השנתי של ה-OECD הנוגע לכלכלת ישראל. הדו"ח התייחס בין היתר לשוק הדיור בישראל, ומחברי הדו"ח כי בתוכנית מחיר למשתכן, הזכאים זוכים בזכות לרכישת דירה בהנחה ללא קשר לצרכי המגורים האמיתיים שלהם, וחלק ניכר מהם צפוי להשכיר את הדירות ולא לגור בהן.

נתונים של משרד הבינוי והשיכון ומטה הדיור באוצר מחזקים את אותה הטענה שעולה בדו"ח ומעידים כי חלק ניכר מהזוכים בהגרלות מחיר למשתכן לא זוכים במקום מגוריהם.

למשל, הנתונים מעידים כי 3,841 זכאי מחיר למשתכן המתגוררים בירושלים זכו בדירה מוזלת בהגרלה. במקביל, בבירה הסתיימו עד כה שש הגרלות שבמסגרתן הוכרזו זוכים ל-755 דירות מוזלות סך הכל. כלומר, 3,086 זכאים מהבירה זכו בדירות מוזלות במקומות אחרים.

בתל אביב, שבה טרם נסגרו מכרזי מחיר למשתכן ולכן גם טרם התקיימו הגרלות, מספר הזכאים המתגוררים בעיר שזכו בהגרלות של מחיר למשתכן עומד על 3,208. כלומר, 3,208 זכאים תושבי תל אביב שזכו בהגרלות מחיר למשתכן במקומות אחרים בארץ.

גם בפתח תקווה, לא פורסמו עד כה מכרזי מחיר למשתכן, ועל פי הנתונים, 1,542 זכאים מהעיר זכו בזכות לרכוש דירה ביישובים אחרים.

לא מתחשבים בצרכי הזכאים

בחיפה נראה שמספר הזוכים המתגוררים בעיר עולה משמעותית על היצע הדירות המוזלות לגביו פורסמו ונסגרו הגרלות. 1,345 זכאים שמתגוררים בחיפה זכו בהגרלות, אולם היקף הדירות שהוגרלו בעיר (כולל הגרלה חוזרת אחת לפחות) עומד על 628 דירות מוזלות בלבד. כלומר, גם כאן מדובר 717 זכאים מהעיר שזכו ביישובים אחרים.

נציין כי בחלק מהיישובים, מספר הזוכים בהגרלות שהם בני היישוב נמוך ממספר הדירות שהוגרלו בין כלל הזכאים, כמו בראשון לציון למשל. עם זאת, אין כל ודאות שכל הזכאים המתגוררים בראשון לציון זכו בפרויקט בעיר. במקביל, הנתונים לא מאפשרים לדעת האם הזוכים במחיר למשתכן רוכשים את הדירה למגורים או למטרת השקעה.

הנתונים הללו מעידים עד כמה היצע הדירות במחיר למשתכן אינו מתחשב בצרכי הזכאים, שחלקם יצטרכו לעבור לעיר אחרת כדי לגור בדירה שבה זכו. ניתן להניח שחלק מזוכים אלו אינם מתכוונים לגור בדירות המוזלות, מה שמעיד שוב שהתוכנית גם הופכת חלק מהזוכים למשקיעים שישכירו את הדירות.