מנכ"ל אספן: "מי שהולך ומתפזר, מתפזר גם בחשיבה"

בזמן שכולם מדברים על אנרגיות מתחדשות ועל ההזדמנות הגדולה באנרגיה הסולארית, החליטה בשנה האחרונה חברת אספן כי הגיעה העת לממש את מאות מתקני הסולאר שבבעלותה. במקביל, בזמן שמרבית הישראלים המחפשים מציאות נדל"ן בחו"ל חושבים על ארה"ב, גרמניה או מזרח אירופה, באספן מאמינים בהולנד הקטנה (יחסית כמובן).

לקראת סוף 2017 מכרה אספן לקרן התשתיות נוי 307 מערכות סולאריות שהחברה אספה במהלך השנים. בשלב ראשון מכרה החברה 49% תמורת 55 מיליון שקל, עם אופציה למכירת היתרה (51%) לקרן בתמורה דומה. כמעט במקביל הודיעה אספן כי חתמה, ביחד עם מנורה מבטחים ומיטב דש (בעלות עניין בחברה, עם אחזקה של 10% ו-14.5%, בהתאמה), על הסכם לרכישת שמונה נכסים מניבים בערים מרכזיות בהולנד, תמורת 472 מיליון שקל (כ-113 מיליון אירו). מדובר בשטחי משרדים, מסחר ואחסון להשכרה בהיקף של 63 אלף מ"ר, עם דמי שכירות שנתיים המסתכמים בכ-38 מיליון שקל. בשבוע האחרון הודיעו השלוש כי חתמו על הסכם לרכישת נכס נוסף בהולנד, תמורת 96 מיליון שקל (23 מיליון אירו).

גיא פרג, יו"ר אספן, וגיא אליאס, מנכ"ל החברה, מסבירים את הרציונל של החברה, שגם מנסה לבדל את עצמה וגם לבסס יתרון יחסי בעולם הנדל"ן עתיר שחקנים בגודל שלה.

פרג: "כשנכנסנו לתחום הסולארי בשנת 2011 האמנו כמו כולם שזה הייפ מטורף, שגם מאוד סינרגטי לנדל"ן המניב שלנו. הקמנו מתקנים על נכסים שלנו וזה ייצר תשואות פנטסטיות. קנינו פעילויות של יזמים אחרים, הקמנו מתקנים על גגות, אבל אז הרגולטור הרג את הפעילות כמו שהוא הרים אותה. נגמרו המכסות ולאט לאט התעשייה דעכה. נשארנו עם פעילות שמניבה תזרים לא רע, שממונפת גבוה, עם אורך חיים מוגבל, שגם אי אפשר יותר להתפתח בה ושגם המוסדיים לא מסתערים עליה. מה גם שזה עסק עתיר תפעול ותחזוקה, והפעילות כמעט לא תרמה לרווח חשבונאי, בגלל פחת על המתקנים".

- ועדיין מדינת ישראל עתירת השמש עוד לא מגרדת הפוטנציאל.

"זה נכון, אבל כדי שאפשר יהיה לפתח את הפעילות צריך סביבה תומכת ורגולציה תומכת בסוגיות כמו קרקעות, מכסות ותעריפים. כל זה לא היה, אז עכשיו מנסים להחיות מחדש את התעשייה. בכל מקרה, אי אפשר יהיה לשחזר את התשואות שעשו בעבר. אנחנו המשכנו הלאה והחלטנו שזה זמן טוב לממש".

- איבדתם זוהר, הסקס־אפיל שנותנת פעילות באנרגיה מתחדשת.

אליאס: "כבר לא. בשוק הנדל"ן המשקיעים היום מחפשים פוקוס. החברה עברה להשקיע את מירב זמנה שוב בנדל"ן ולא בתפעול מערכות. מי שהולך ומתפזר, מתפזר גם בחשיבה, ביכולת לנהל".

מימשו עשרות נכסים קטנים

מיקוד הפך כאמור לשם המשחק, אולם החברה הוותיקה - שתחגוג השנה 40 - מצאה את עצמה מנהלת עשרות נכסים קטנים ומרוחקים בישראל.

אליאס: "משנת 2010 ועד 2016 החברה מימשה בישראל נכסים תמורת 460 מיליון שקל. המון מבנים תעשייתיים וקרקעות שפחות התאימו לנו. עשרות נכסים קטנים, שגם אתה לא תדע איפה הם על המפה".

- ומי הסכים לקנות אותם?

אליאס: "בעיקר משתמשי קצה או שחקני פריפריה. יש יזמים ומשקיעים שיודעים שיש יתרונות בפריפריה, שם אנשים לא נוטים להחליף מיקום מאחר שאין שונות גבוהה בדמי השכירות שממילא אינם גבוהים. התכנסו לרמות שטוב לנו איתן".

פרג: "במסגרת החשיבה מחדש מכרנו גם נכסים שקנינו במה שנקרא 'התקופה החדשה שלנו'. קנינו למשל את בית הגפן מתחת לגנים הבאהיים בחיפה בשנת 2010 מבעל הנכס, שהפעיל אותו כבית חולים סיעודי, תמורת 27 מיליון שקל. הבעלים הפך לשוכר שחתם איתנו על חוזה ל-25 שנה וקנינו אותו ב-10% תשואה. החזקנו את הבניין חמש שנים, הוא נתן לנו אחלה תזרים, ואז קיבלנו הצעה למכור אותו ב-7% תשואה. אנחנו לא מתאהבים באף נכס, בטח אם הוא לא במוקד שלנו".

בשנה שעברה פתחה אספן את המלון בכפר הים, "שעמד שם במשך 19 שנה כאבן שאין לה הופכין, ומאז שנפתח באפריל להפתענו התפוסות יפות מאוד, ודאי בסופ"ש ובחגים". כשהפעילות במלון תתייצב, נאמנים למיקוד במשרדים ובמסחר, סביר להניח שגם המלון יעמוד למכירה.

בנוסף, אספן מחזיקה בקרקע היסטורית בצפון חדרה, לשם מתנקזים חלומות הייזום וההשבחה של החברה. אליאש: "מדובר בקרקע של 35 דונם עם 64 אלף מ"ר זכויות בנייה, שרשומה מאוד נמוך בספרים שלנו, 34 מיליון שקל. קרקע בקו ראשון לים (קרוב לתחנת הכוח), בייעוד מסחר, מלונאות ונופש, ולאחרונה בעקבות התיקון לחוק גם מותר להוסיף 20% מגורים ליחידות המלונאות. התחלנו לעבוד על תכנון הקרקע, ונשביח אותה בשנים הקרובות".

ומה עם רכישות חדשות בישראל?

פרג: "אנשים בארץ לא אוהבים למכור נדל"ן. אפשר לראות את זה בהיקף הנמוך של העסקאות או ברמות המחירים הגבוהות כשסוף סוף יוצא משהו לשוק. אנחנו לא שחקנים של נכסים גדולים, אבל בהחלט מגיעות אלינו פה ושם הצעות. 30-70 מיליון שקל אלה סדרי הגודל שלנו פה בישראל, אבל כאמור אין פה הרבה סחורה, אז אנחנו מתמקדים בהשבחת הנכסים בארץ, בכפר סבא, בפתח תקווה, בראש העין ועוד".

ואם ישראל קטנה מדי, יש את העולם הגדול.

- למה דווקא הולנד?

אליאס: "אנחנו מאוד ממוקדים ויש לנו נכסים בגרמניה, בהולנד ובשווייץ, רובם ככולם מבני משרדים. אבל אנחנו כבר מבינים שאין לנו הצדקה להחזיק עוד נכסים בשווייץ, בגלל התשואות הנמוכות, וגם בגרמניה קשה למצוא עסקאות. הזרימה של משקיעים לשם היא אדירה, כולם רוצים להשקיע בגרמניה וקשה לשים יד על עסקאות טובות. מציעים לנו שם נכסים במרכזי ערים בתשואה של 3%-4%.

"בהולנד קנינו עכשיו לפי 8% תשואה על השכירות, עם מימון של 1.85% מבנק גרמני. צריך להבין ששוק המשרדים בהולנד נקלע למשבר לפני פחות מעשור, והמדינה הבינה שהיא בנתה שטחי משרדים גדולים, פארקים של משרדים בפאתי הערים. מאז היא הפכה המון משרדים למגורים ולא אישרה בניית משרדים חדשה, וזה יביא בהכרח לעליית מחירים. זה עוד לא קורה, אבל זה יקרה".

- ואיזה יתרון מביאה חברה קטנה מישראל להולנד?

פרג: "כל הזמן שואלים את השאלה הזו, אבל היא רלוונטית לכל משקיע שמשקיע מחוץ למדינה שלו. יש לנו מטה בהולנד, כולל אנשים שלנו ומשרדים שלנו. אנחנו נמצאים שם מ-2010 ומכירים היטב את השוק ויש לנו קשרים מצוינים. אנחנו מרגישים שם מאוד בנוח ועסקאות מגיעות אלינו ראשונות. זה כמובן גם עוזר שאתה יודע להביא איתך את האופי והחוצפה הישראליים".

"משרד זה כבר לא מספיק"

אספן מתמקדת לדבריה בנכסים "מרובי שוכרים", בניסיון להתמודד עם אי הוודאות בשוק המשרדים ועם המגמה הגוברת והולכת של הקמת מתחמי משרדים משותפים כדוגמת WeWork וכיו"ב.

אליאס: "עולם המשרדים עובר שינוי. השוכרים רוצים חוויה, כמו שקורה גם בעולם המסחרי. העובד יושב במשרד במשך מרבית היום והוא רוצה עוד דברים. אנחנו דואגים לייצר עבור הדיירים את החוויה הזו בבניינים שלנו ואפשר לעשות זאת רק בפרויקט עם הרבה שוכרים. בתוך כל בניין יהיה בית קפה, קפיטריה, מספרה, ציפורניים, חדר כושר אישי. WeWork בא לשדר עבור הקהל הצעיר של דור המילניאס, אנחנו נעשה את זה לדיירים שלנו. נגרום להם להרגיש טוב איפה שהם יושבים".

החברה החלה להעסיק "מנהלת חדשנות", שאמורה לייצר "חוויות" בנכס ו"לקיים קשר רציף על הדיירים". לדברי פרג, "אם במשרדים של פעם סיפקו מעטפת והמשכיר הגיע רק כדי לגבות דמי שכירות, הימים האלה עברו. נפתח אפליקציה שתאפשר לדיירים לתקשר בניהם, נעשה אירועים, ובשורה התחתונה נגביר את הנאמנות וההנאה שלהם מהבניין, מה שיתן לו ערך גבוה יותר".