הגרלות במקום דירות: מחיר למשתכן לא תפתור את משבר הדיור

האינטרסנטיים משני הצדדים ימשיכו גם היום להתווכח האם היצע הדירות בישראל עוקף את הביקוש, או בדיוק להפך. אלה יאמרו שהביקוש לדירות בישראל ממילא ספקולטיבי ברובו (משקיעים, חסדי דירה שקונים בפריפריה כדי להמשיך לשכור במרכז וכו'), מה שאומר שבכלל לא בטוח שצריך פה כל-כך הרבה דירות חדשות, "עובדה שמחירי הדירות יורדים ארבעה חודשים ברציפות".

מנגד, האחרים יאמרו ש-10,000 דירות חדשות ברבעון (קצב הבנייה בשני הרבעונים האחרונים), וכש-60% מהבנייה איננה נמצאת במחוז תל-אביב והמרכז המבוקשים, זהו לכל היותר לעג לרש הממתין להבטחותיו של שר האוצר משה כחלון ומוריד כביכול את הביקוש. במדינה שחוגגת 55 אלף חתונות מדי שנה, ובוכה עם עוד 15 אלף זוגות מתגרשים (הזקוקים בדרך כלל לקורת גג נוספת), ההיצע חייב להזין מדי שנה 60 אלף יחידות דיור חדשות לפחות. 

■ הקבלנים הורידו רגל מהגז: ירידה של 14% בהתחלות הבנייה ב-2017 

בזמן ששני הצדדים מתווכחים כבר יותר מעשור, מוכרחים בכל זאת להבין שיש פה הרבה יותר מנקודת השקפה או שאלה של אינטרסים. במשרד האוצר עצמו, גם בתחילת 2016 וגם בתחילת 2017, הציגו יעד לקצב שנתי של 60 אלף התחלות בנייה. אבל במקום 120 אלף יחידות דיור, קיבלנו 100 אלף דירות - 20% פחות מהיעד הממשלתי.

לפני שנתיים, בפברואר 2015, רגע לפני הבחירות לכנסת, פירסם מבקר המדינה דוח מהדהד בנוגע למשבר הדיור. חלק מהותי מאוד מאותו דוח התייחס למחסור בהיצע דירות. המבקר ציטט מחקר ישן של בנק ישראל, ולפיו "גורם בעל השפעה ניכרת על עליית מחירי הדירות בשנים 2009 ו-2010, שבהן נצפתה עלייה מהירה (28%) במחירי הדירות, הוא המחסור בדירות שנוצר עקב היקפן המצומצם של התחלות הבנייה ביחס לגידול במשקי-הבית. נמצא כי המחסור בדירות מסביר כ-37% מהעלייה במחירי הדירות באותן שנים, ובשילוב ההיקף הנמוך של התחלות הבנייה, הוא מסביר כ-75% מהעלייה בשכר דירה בכל אחת מהשנים 2009 ו-2010". המבקר ציין אז כי לפי משרד השיכון, המחסור בדירות למגורים בסוף 2013 נאמד ב-115 אלף דירות.

מי שכמובן הבין את זה מזמן הוא גם שר האוצר משה כחלון. בספטמבר 2014, כשהוא התכונן לשיבתו לפוליטיקה אחרי שנתיים בחוץ, תקף כחלון האזרח את שר האוצר לפיד על תוכנית מע"מ 0% של האחרון, וטען כי יש להתרכז בבניית דירות. "אי-אפשר לטפל בביקוש מבלי לטפל בהיצע", אמר כחלון, "דירות זה לא קוקה-קולה שמכניסים מים ותרכיז ויש לך דירה, לוקח זמן לבנות אותן. יש לך היצע? תעשה מע"מ 0%. תעשה גם מע"מ מינוס".

בפארפרזה אפשר בהחלט לומר לשר האוצר הנוכחי: "יש לך היצע? תעשה מחיר למשתכן". רק שבינתיים, אפילו תוכנית מחיר למשתכן החלה לקנות דירות מוכנות או דירות שכבר נמצאות בבנייה. בהגרלה הגדולה הרביעית, שתיערך בימים הקרובים, נרכשו מקבלנים (תמורת כ-130 אלף שקל לדירה) 628 דירות שיימכרו במחירי מחיר למשתכן, לאחר שהמדינה הצליחה לגרד קרקעות מדינה לבנייה של 6,000 דירות בלבד. ורק נזכיר כי בהגרלה הגדולה שנערכה בקיץ שעבר הוגרלו כ-15 אלף דירות, אבל מדף הקרקעות הזמינות הידלדל במהירות.

בסופו של יום, להבדיל מפתרונות-בזק נוסח מחיר למשתכן/מחיר מטרה/מע"מ אפס - להגדיל את נפח הבנייה זו כמובן משימה מורכבת וקשה בהרבה.

למה שהקבלנים ירצו או יוכלו לבנות יותר, אם שר האוצר מבטיח להם שהמחירים יחתכו? למה שהבנקים יעמידו את המימון, אם יש בכל זאת קבלנים שרוצים להמשיך לבנות? ולמה שראשי הערים ירצו עוד ועוד דירות חדשות, אם אף אחד עוד לא פתר את הבעיה המובנית שהופכת כל משק-בית לנטל על קופת העיר?

אז נכון שגם משרד האוצר מודע לכל השאלות הללו. כבר 3 שנים הוא מבטיח חברות זרות שייבנו במקום הקבלנים הישראלים, ושהסכמי-גג יהפכו את הבנייה המסיבית למשתלמת עבור הרשויות המקומיות. אבל בשורה התחתונה, החברות הזרות לא ממהרות לבוא, וראשי הערים כבר הבינו שאפשר לצפצף על הסכמי-הגג אחרי שצולמו התמונות החגיגיות. וכחלון מגלה, רבעון אחרי רבעון, שאי-אפשר לפתור כל בעיה בעזרת סרטון בפייסבוק או עם כמה הגרלות.