עסקי הקמעונאות מאטים? שוק הנדל"ן במנהטן חושב אחרת

העסקים הקטנים נמנעו מהשקעות נדל"ן כשדמי השכירות והמחירים של נכסי הקמעונאות במנהטן היו בשיאם. כעת המחירים נמצאים במגמת ירידה, וחלק מהעסקים הקטנים בוחנים את האפשרות לרכוש בעלות על השטח המסחרי שבו הם פועלים.

הירידה במחירים יוצרת הזדמנות לבעלי עסקים לבצע השקעת נדל"ן במחיר נמוך מהמחירים שנרשמו בתקופת השיא של השוק, לדברי אדלייד פולסינלי, בכירה בחברת שירותי הנדל"ן Eastern Consolidated.

על אף שעסקים שרוכשים נכסים קמעונאיים במנהטן לצורך פעילותם עדיין מהווים שיעור קטן מסך המכירות, מספר העסקים ששוקלים אפשרות כזו הולך וגדל, לדברי המתווכים. רכישות בידי קונים כאלה היוו כ-8% ממכירות המבנים המשותפים הקמעונאיים ב-2017, לעומת כ-3% בשנה הקודמת, על פי נתוני Real Capital Analytics.

מהלכים אלה מתבצעים בתקופה שבה מגזר הקמעונאות בארה"ב עוברת טלטלה. קמעונאיות גדולות סוגרות חנויות או יוצאות מהשוק לחלוטין, ובעלי הבתים מתחילים לשקול מחדש את עתיד הנכסים שלהם.

למרות זאת, עדיין חלק מהמסעדות, הגלריות והמשרדים הרפואיים במנהטן מתפתים להיכנס לשוק לנוכח הירידה במחירים. המחיר הממוצע לרגל רבועה במבנים קמעונאיים צנח ב-בסוף 2017 ב-60% לעומת השיא שנרשם ב-2015, והגיע ל-1,605 דולר, לדברי Real Capital Analytics.

המחיר הממוצע לרגל רבועה במבנים קמעונאיים ובבניינים לשימוש קמעונאי בלבד, נפל ב-16% לעומת השיא שנרשם ב-2014, והגיע ל-3,092 דולר, לדברי חברת שירותי הנדל"ן Cushman & Wakefield.

עסקים שיכולים להרשות לעצמם לקנות מונעים לעתים קרובות מהשאיפה לשים קץ לחוסר הוודאות שאליו הם נקלעים בסוף תקופת החכירה, וכן מהסיכוי לעליית ערך בטווח הארוך והזדמנויות פיננסיות אחרות, כמו להפוך לבעלי בתים ולהרוויח דמי שכירות במקרה שהעסק ייסגר, לדברי פולסינלי.

לעתים קרובות דמי השכירות בגין שטח מסחר קמעונאי גבוהים יותר מהריבית על משכנתא לרכישת נכס קמעונאי, והבעלים של נכסים כאלה זכאים להטבות מס כגון ניכוי בגין פחת, היא אומרת.

בגלל היתרונות האלה, נוהגים קונים שמשתמשים בשטח הקמעונאי לאמוד את שווי הנכס באופן שונה ממשקיעים אחרים, ובדרך כלל הם מוכנים לשלם 10%-20% יותר מהמחיר שמוכנים לשלם קונים אחרים, לדברי רוברט נקל, יו"ר מכירות להשקעה בניו-יורק ב-Cushman.