האניגמה של שוק הדיור: ההיצע לא גדל, והמחירים עדיין יורדים

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) פרסמה שני נתונים משמעותיים בשבוע האחרון. ביום חמישי האחרון היו אלו נתוני מדד מחירי הדיור שהעידו על ירידה של 1% במחיר הממוצע של דירה בישראל, ועל כך שמדובר כבר בחודש רביעי של ירידות מחירים.

מדובר בנתון משמעותי שאין להקל בו ראש, וייתכן שניתן כבר להכריז על שינוי מגמה. פרסום זה של הלמ"ס גם העיד על ירידה גורפת במחירי הדיור בששת המחוזות השונים, וגם על ירידה משמעותית במדד מחירי הדירות החדשות בשיעור 2.1%.

הנתון האחרון הוא אומנם המשמעותי ביותר מבחינת השינוי באחוזים מחודש לחודש, אבל הוא גם זה המוטה ביותר. הסיבה לכך היא שמדד הדירות החדשות כולל היקף לא מבוטל של דירות מוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. מדובר בכרבע מהדירות שנכללות במדד, עם השפעה לא מבוטלת על התוצאה הסופית.

הנתון המשמעותי השני שפרסמה הלמ"ס פורסם היום והוא מתייחס להתחלות הבנייה. לפי הנתונים התחלות הבנייה נמצאות בירידה, הן ברבעון האחרון של 2017 לעומת קודמו והמקביל לו בשנה שעברה והן ברמה השנתית. נתון זה אינו מבשר טובות בכל הקשור לצורך בבנייה חדשה, אבל הוא אינו צפוי להשפיע בטווח הקרוב על מגמת הירידה במחירי הדירות.

הסיבה לירידה בהתחלות הבנייה היא ככל הנראה ההאטה המתמשכת במכירת דירות במהלך 2017. מדובר בשנה במסגרתה צעדי הממשלה כנגד המשקיעים כמו גם תוכנית מחיר למשתכן, שהושיבה רוכשים רבים על הגדר בהמתנה להגרלות על הזכות לרכוש דירה מוזלת, הפחיתה משמעותית את היקף רכישת הדירות בשוק.

כשהקבלנים לא מוכרים, הם גם לא ששים לצאת לפרויקטים חדשים. עוד מעט נשמע מכל עבר קריאות של גורמים כאלו ואחרים בענף הנדל"ן שכבר ממהרים לקבוע שהירידה בהתחלות הבנייה תעצור את ירידת המחירים ותוביל לעלייתם המחודשת.

אבל כאן נכנסת תוכנית מחיר למשתכן לתמונה. כמו שהיא משפיע על מדדי המחירים, ולפחות בכל הקשור למדד הדירות החדשות היא מושכת את המחיר כלפי מטה, גם התחלות הבנייה מושפעות ממחיר למשתכן.

נכון להיום, סביב 50 אלף דירות מוזלות צפויות להתחיל ולהיבנות בשנים הקרובות ולפי האוצר ומטה הדיור המספר הזה עוד יעלה. הקבלנים שבונים פחות, בונים פחות בפרויקטים שאינם מחיר למשתכן, משום שרוב מכרזי הקרקע היו לטובת הפרויקטים המוזלים.

ככל שיותר פרויקטים של מחיר למשתכן יבשילו לבנייה, יקבלו היתר בנייה, ויתקדמו, הם עתידים להפוך להיקף משמעותי יותר בקרב התחלות הבנייה ב-2018 וגם ב-2019.

פרויקט מחיר למשתכן משתקף במדד המחירים רק לאחר קבלת היתר הבנייה וחתימת החוזים על ידי הזכאים. מסיבה זו, החוזים החדשים שעתידים להיחתם ב-2018 ישתקפו במדד המחירים וימשיכו לגרור אותו כלפי מטה. לכן, הירידה בהתחלות הבנייה היום לא עתידה להשפיע על המחירים בטווח הקרוב, ולא מן הנמנע שבגלל ריבוי התחלות הבנייה הצפוי ב-2018 במסגרת התוכנית הממשלתית, היא עשויה גם להתעצם.

אבל זה בטווח הקצר. בטווח הארוך לירידה בהתחלות הבנייה משמעות לא טובה לענף. מדובר בפחות פרויקטים לקהל הרחב (מחיר למשתכן פונה בעיקר למחוסרי דיור), ומדובר בהאטה בפעילות במשק מצד קבלנים ומצד כל הענפים הנלווים לענף הבנייה.

בשורה התחתונה, כפי שהדברים נראים כעת, מחירי הדירות נמצאים בירידה כבר ארבעה חודשים, והיד עוד נטויה. נכון להיום הירידה מושפעת בעיקר ממחיר למשתכן, אבל במקביל נראה שגם יכולת הרכישה של הציבור הרחב מתחילה להגיע לקצה היכולת במחירי שוק חופשי. יכול להיות ששינוי התפיסה בציבור והמשך ההאטה ברכישות יובילו להמשך ירידת מחיר ואף להעצמתה.

אבל צריך גם להסתכל על הטווח הארוך, ולדאוג שהתחלות הבנייה לא ימשיכו לרדת כי בשלב כל שהוא, זה כן יתמוך בעליית מחיר נוספת.

למשל, ביום בו רוכשי הדירות המוזלות יעברו את פרק הזמן בן חמש השנים במסגרתו אסור להם למכור את הדירות, ואז כולם יודעים שהם לא ימכרו את הדירה במחיר המוזל בו היא נרכשה, אלא ינסו למכור אותה במחיר המלא. אם עד אז התחלות הבנייה ימשיכו לרדת, המשמעות עשויה להיות עלייה במחיר.

הממשלה לא עומדת ביעד שהציבה לעצמה

לפי הנתונים שפורסמו היום, ב-2017 החלו להיבנות 46,320 דירות חדשות בלבד, זאת לעומת 53,950 דירות חדשות שהחלו להיבנות בשנת 2016 - ירידה בשיעור של כ-14% בשנה.

ברבעון הרביעי של 2017 החלו להיבנות בישראל 10,190 דירות חדשות בלבד. מדובר בנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון השלישי של 2012, אז החלו להיבנות 8,739 דירות חדשות. חשוב לציין כי נתוני התחלות הבנייה של השנים האחרונות הצביעו על מגמה הפוכה. ב-2010 החלו להיבנות כ-40 אלף יחידות דיור, ב-2013 החלו להיבנות כ-47.7 אלף יחידות דיור וב-2016 החלו להיבנות כ-54 אלף יחידות דיור. לאור הנתונים החדשים נראה כי הממשלה מתרחקת מיעד התחלות הבנייה שהציבה לעצמה - כ-60 אלף יחידות דיור בשנה - יעד הנראה כרגע בלתי אפשרי.

גם ברמת המחוזות אפשר לראות ירידות משמעותית בין 2017 ל-2016 בכל הקשור להתחלות הבנייה, שהבולטת בהן היא במחוז ירושלים. במחוז נרשמה ירידה שנתית בהתחלות הבנייה בשיעור של כ-24%.

המחוז היחידי בו נרשמה עלייה בהתחלות הבנייה בין 2016 ל-2017 הוא מחוז תל-אביב בו נרשמה עליה בשיעור שנתי של 6.7%.

הירידה המשמעותית בהתחלות הבנייה בירושלים מתחברת לנתון אחר בו בלט מחוז זה. במדד מחירי הדיור המחוזי שפורסם ביום חמישי האחרון, מחוז ירושלים רשם את הירידה החדה ביותר גם במחירה של דירה ממוצעת (3.1%-). זאת לאחר שגם בשני החודשים שקמו לפרסום המדד נרשמה במחוז ירידת מחירים.

לא מן הנמנע שהתקררות שוק הנדל"ן במחוז ירושלים משתקפות כעת גם בפעילות הקבלנים באזור, והובילו לצניחה החדה בהתחלות הבנייה במחוז זה.

במקביל לירידה בהתחלות הבנייה, נרשמה ירידה גם בנתוני גמר הבנייה ונתוני הבנייה הפעילה. נתוני גמר הבנייה (שלפי הלמ"ס מתייחסים לבניינים שמאוכלסים ברמה של כ-50% ומעלה) מעידים כי ברבעון האחרון של 2017 הסתיימה בנייתן של 10,872 יחידות דיור, לעומת 12,379 יחידות דיור ברבעון שקדם לו (12.1%-).

עם זאת, בהשוואה שנתית נראה שהיקפי גמר הבנייה דווקא רשמו עלייה מ-46,070 בשנת 2016 ל-47,449 בשנת 2017.

יחידות הדיור הנמצאות בבנייה פעילה (דירות שנמצאות בתהליכי בנייה נכון לפרסום נתוני הלמ"ס), ירדו ברבעון הרבעי של 2017 לרמה של 112.9 אלף לאחר שברבעון השלישי של 2017 עמדו על 113.7 אלף וברבעון השני עמדו על 115.2 אלף.

נשיא התאחדות בוני הארץ רוני בריק, התייחס היום לפרסום נתוני הלמ"ס על ירידה בהתחלות הבנייה ואמר: "שר האוצר ממשיך לפעול בצורה שאם תמשיך, תביא לקטסטרופה בשוק הדיור. כל מי שעוקב אחרי התנהלות הממשלה יודע ששר האוצר עושה כבר מעל שנה הכל כדי ששוק הדיור יוקפא. הוא מבטיח הבטחות ללא כיסוי, הוא מייצר קבוצות גדולות של משקיעים בעל כורחם - ואת זה אני אומר, אחרי שראיתי בסיורים איך דירות של מחיר למשתכן שנמסרו לזוכים, עומדות להשכרה בלי מענה. הוא שם בעצמו יעדים שאפשר היה להשיג, אבל עשה הכל כדי שהם לא יושגו".

עוד הוסיף בריק: "השר כחלון העביר את כל הקרקע של המדינה לאורך חודשים רק למחיר למשתכן אבל זכאי מחיר למשתכן הם רק 25% מהשוק, הוא יודע את זה ומתעלם לחלוטין מ-75% מהשוק. שר האוצר חותך בכל חודש את היקף הקרקע שהמדינה מוכרת, אני זוכר אותו עומד על במות ומשתמש במושג ספסור בקרקע, אז שר האוצר כחלון הוא כרגע הספסר הגדול ביותר במדינה. אנחנו היזמים והקבלנים, כולנו אנשי עסקים, ואין לנו שום יכולת לנהל את הפעילות שלנו בשוק כל כך מסוכן, בלי שום וודאות ושום יציבות. בשוק כזה אין שום סיכוי שאנחנו נגדיל את הייצור שלנו".

 מחירי הדירות בירידה

 ההנחה שמקבלים זוכי מחיר למשתכן

 מספר התחלות הבנייה בירידה