הקבלנים בלחץ ובועת הסיסמאות על מחסור בדירות בארץ

זה היה כה צפוי. במקום שרצף הירידות במדדי הדיור יתפסו כותרות ענק, דווקא הירידה בהתחלות הבנייה, כפי שהשתקפו בדוחות הלמ"ס שפורסמו אתמול, הן אלו שתפסו בעיקר את תשומת הלב. ייתכן שעיתוי הפרסום של מדדי הלמ"ס (יום חמישי לקראת ערב) הוא זה שגרם לכך, אבל נדמה לי שזה הסבר לא משכנע במיוחד.

משום מה, הקולות של יזמי הנדל"ן הם אלו ששולטים עדיין בשיח הציבורי, הרבה יותר מהעובדות עצמן. והעובדות הן, לפחות אצל הקבלנים, שהראיונות שלהם בתקשורת בעקבות פרסום נתוני התחלות הבנייה משקפים בעיקר את הלחץ ההולך ומתגבר עליהם. אמירות כמו "צפויה קטסטרופה בשוק הדיור"; "נשלם יותר על הדירות בכדי להדביק את הפערים של שנים קודמות"; וכמובן הסיסמאות הקבועות על היצע: "הפתרון הוא אחד - הגדלת ההיצע בצורה דרמטית".

כדי לעשות סדר בכל מטח ההפחדות של הקבלנים על קטסטרופות ואפוקליפטיות, הכנו סדרת שאלות ותשובות על המצב בשוק הדיור:

האם ההפחדות של הקבלנים משקפות רק את הלחץ שלהם?

כן, בהחלט. יש פער גדול מאוד לא רק בין מה שהקבלנים אומרים לתקשורת לבין מה שהם כותבים בדוחות הכספיים, אלא בין מה שהם אומרים בסקרים של הלמ"ס לבין נתונים פנימיים שלהם ואינדיקציות שמתקבלות גם מהמערכת הבנקאית.

נתחיל מהדוחות השנתיים שמתפרסמים בימים אלה על-ידי יזמי הנדל"ן: ראשית, אין זכר לכל ה"קטסטרופות" שהם מציינים, ויש בהחלט זכר, בחלקם, לעובדה שהם מודים שתוכנית "מחיר למשתכן" עשויה להשפיע על מחירי הדיור. שנית, וזה הרבה יותר חשוב: הנתונים שלהם מצביעים על צניחה משמעותית מאוד במכירת דירות בפרויקטים בהקמה מתחילת השנה ועד פרסום הדוחות - משהו כמו חודשיים וחצי.

בדקתי נתונים של ארבע חברות. שימו לב לנתונים שמשקפים את הלחץ ההולך וגובר עליהן: אשדר מכרה מתחילת השנה 24 דירות בלבד, לאחר שבשלושת השנים האחרונות מכרה בין 350 ל-530 דירות מדי שנה. כרגע, זה קצב מכירה של כ-100 דירות בשנה - נפילה משמעותית; אפריקה מגורים מכרה 44 דירות מתחילת השנה, לעומת 350 דירות שנמכרו ב-2017; חנן מור מכרה 13 דירות בלבד מתחילת השנה, לעומת 100 בכל שנת 2017.

התמונה אם כן ברורה: ככל שהמכירות צונחות, תזרים המזומנים הפוטנציאלי הולך ויורד; ככל שתזרים המזומנים הפוטנציאלי הולך ויורד, הלחץ אצל הקבלנים הולך וגובר; וככל שהלחץ הולך וגובר אצלם - גם הלחץ להורדת מחירי הדירות הולך וגדל. זו הסיבה שהקבלנים יוצאים לתקשורת ומתארים "קטסטרופה" בשוק הדיור. אולי זו קטסטרופה בשביל המוכרים (בשבילם), אבל בהחלט לא בשביל הקונים.

האם ירידה של 14% בהתחלות הבנייה צריכה להדאיג אותנו?

לכאורה, התשובה היא כן, כי אם בונים פחות, ההיצע הולך וקטן, ואם ההיצע קטן משמעותית אז המחירים עלולים לעלות - מה גם שזה רחוק מהיעד שהציבה הממשלה בעצמה. אלא שיש בעיות עם הנתון שפורסם אתמול על-ידי הלמ"ס: ראשית, על-פי ההיסטוריה, הלמ"ס נוהגת לעדכן את הנתון הזה כלפי מעלה יותר מאוחר; שנית, האינדיקציות המתקבלות מגורמים מענף הבנייה והן מהמערכת הבנקאית עומדים על כ-50 אלף התחלות בנייה, לעומת כ-46 אלף בנתון שפורסם אתמול; שלישית, מה שהרבה יותר חשוב, ודווקא הוצנע בכלי התקשורת: מספר הדירות שהסתיימה בנייתן עלתה בכ-3% בשנת 2017 לכ-47.5 אלף דירות.

אם לא סומכים על נתוני הלמ"ס, למה להאמין לרצף הירידות?

שאלה טובה, אלא שיש לה גם תשובות טובות: מפני שזה כבר ארבעה חודשים ברצף; משום שמדובר בירידות משמעותית של 1% ואף יותר בדירות החדשות, ולא בירידות מינוריות של 0.2%-0.1% שיכולות להיחשב כטעות סטטיסטית; מפני שהחל מדצמבר יש חובת דיווח מקוון על עסקאות נדל"ן, מה שעוזר ללמ"ס להראות את מה שקורה באמת בשטח. בדיווח מקוון עורך הדין המלווה את העסקה הוא זה שממלא את הטופס המוזן לקובץ הכרמ"ן (קובץ נתוני הדיור), כך שהסתיים העידן שבו המפקח "ממציא" בעצמו נתונים בעסקאות הרבות שבהן המוכר לא טרח למלא את הטופס בעצמו; מפני שהירידות מתאימות לתיאורים מהשטח - הן ממתווכים והן מהקונים והמוכרים גם יחד. בסקירת האוצר האחרונה גם היו לכך עוד סיבות מצד המשקיעים בשוק הדיור שמתחילים כנראה להפנים שהשקעה בדירות כבר לא רווחית כבעבר.

לבד מבריחת המשקיעים הכבדים עם תום תקופת החסימה למכירת דירות בהנחה של החישוב הליניארי במס שבח, מתברר ששני משקיעים בלבד מכרו ביחד 50 דירות (!) בינואר בלבד, וייתכן שמדובר בהשפעה אפשרית של פס"ד שרגא בירן שניתן בתחילת ינואר, לפיו השכרה של ריבוי דירות מגיעה לכדי הכנסה מעסק ולפיכך חייבת בשיעורי מס של הכנסות מסוג זה, הגבוהות משמעותית מאלה החלים על השכרת דירה.

האם ניתן לקבוע ביקוש טבעי לדירות על בסיס חתונות וגירושים?

לא, ממש לא. הניתוח כאילו הביקוש השנתי לדירות עומד על לפחות 60 אלף, אם לא יותר, כיוון שיש 55 אלף חתונות ועוד 15 אלף זוגות מתגרשים, הוא פשטני מאוד ורחוק מרחק רב מהמציאות. מעבר לסיבות שמקטינות את המספר הזה כמו מגורים אצל ההורים, בנייה לא חוקית וגם פטירות שלא נלקחו בחשבון, יש קושי אובייקטיבי לאמוד את הגידול במספר משקי הבית בגלל האופן שבו הוא מוגדר ודרך איסוף הנתונים.

בואו נזכור כולנו את המספר שנחקק בשוק הדיור כאילו חסרות לכאורה 100 אלף דירות, עד שבא מחקר של בנק ישראל והוריד את המספר לרמה של כ-40-30 אלף בלבד (במגזר היהודי). מה גם שלאורך "שנות המחסור" לכאורה, לא נצפו ברחובות ישראל תנועת אוהלים כה גדולה שמצדיקה את המחסור האדיר לכאורה בדירות.

עד כמה נכונות הסיסמאות שהשתרשו בשיח על ההיצע?

דבר אחד בטוח: הן מוגזמות לגמרי. כמו בועת הדיור גם בועת ההיצע התנפחה לה. לכאורה, כפי שהופיע בדוח המבקר האחרון שפורסם על משבר הדיור, מקובל למדוד את הביקושים בשוק הדיור לפי הגידול השנתי של מספר משקי הבית לעומת השינויים במספר התחלות הבנייה. לפי המבקר, מדובר בפער של 53 אלף דירות, ולפי משרד השיכון מדובר בפער של 115 אלף דירות. על בסיס ההנחות הללו צמחה התיאוריה של "מחסור בדירות" או של "בעיה בהיצע". אלא, שכאמור, הגדרה של "משק בית" היא בעייתית וקשה לסמוך עליה כאומדן נכון לביקושים הטבעיים של הדירות.

יתרה מזאת: כל הניתוחים המלומדים הללו מתעלמים מעובדה אחת פשוטה: אין המונים, לפחות לפי הסטטיסטיקה, שמתגוררים ברחוב (אולי הם גרים עם ההורים, אולי הם מתגוררים באופן בלתי חוקי, אבל אין 50 אלף משקי בית או 100 אלף משקי בית שמתגוררים ברחוב). מה שדווקא יש זה עשרות אלפי דירות בודדות ריקות בישראל - כ-47 אלף דירות ריקות ברחבי הארץ, כ-4,700 מהן בת"א, לפני נתוני חברת החשמל ב-2011, ולא לפי הנתון שפורסם השבוע על-ידי הלמ"ס שעמד על למעלה מ-160 אלף שיש בעיה קשה במדידתו.

והנה עוד חיזוק לבועת הסיסמאות על ההיצע: ד"ר מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, אמר בעבר ל"גלובס" את הדברים הבאים: "לא חסרות דירות יחסית לגודל האוכלוסייה. כמובן, אפשר היה לעשות יותר בצד ההיצע, אבל היצע הנדל"ן בארץ יחסית לגודל האוכלוסייה לא קטן בשנים האחרונות - הוא גדל... הסיבה המרכזית לביקוש הגדול של הדירות היא הריבית הנמוכה, ואין הרבה מה לעשות בקשר לזה כי היא נמוכה בכל העולם... לכן, גם לזוגות צעירים וגם לאחרים הרבה יותר קל לקנות דירה כשהריבית נמוכה כי רוב האנשים קונים דירות באמצעות משכנתה. לכן צריך לחכות כי בסופו של דבר הריבית תעלה, גם בעולם וגם בארץ, ואז הביקושים יירדו והמחירים יתחילו לרדת".

השורה התחתונה: אין מחסור דרמטי בדירות בישראל, אין היצע נמוך או היסטורי של דירות במדינת ישראל, אבל בהחלט יש (עדיין, ובמיוחד בישראל) ריבית נמוכה להחריד שגרמה להתנפחות הגדולה של מחירי הדיור. אלא, שיש איתותים הולכים וגוברים לסיומו של עידן הכסף הזול בכל העולם. הסימן הבולט לכך הוא התנודתיות הגבוהה בשוקי ההון בארה"ב. בכל פעם יש תירוץ חדש, אבל "התירוץ" האמיתי הוא שהשווקים מריחים שעידן הכסף הזול מסתיים.

eli@globes.co.il