"ירידות כאלו במחירי הדירות לא יכולות להחזיק מעמד"

בזמן שכולם מדברים על האטה בשוק המגורים, כשהקונים כבר לא מסתערים על כל דירה למכירה (94 אלף עסקאות במחירי שוק בשנה שעברה, ירידה של 14% לעומת שנה שלפניה) והקבלנים הורידו רגל מהגז (46 אלף התחלות בנייה של יחידות דיור, ירידה של 14%), חברת דונה הירושלמית נמצאת דווקא בשיא בנייה. שלום שי, מהנדס בהכשרתו, מנופף ב-6,000 יחידות דיור בשלבים שונים של בנייה, 2,880 מהן במחיר למשתכן. 25 מנופים של החברה עובדים ברחבי הארץ, מאשקלון וקרית גת ועד עפולה.

יש לחץ?

"מרגישים את הירידה במכירות, אבל יזמים צריכים לדעת איך להתמודד עם תקופות כאלו. ההתבטאויות של משרד האוצר נגד הקבלנים לא יובילו לשום מקום. הם חושבים כנראה 'בואו נהרוג את הקבלנים וזה יוריד את המחירים', אבל הם לא עוצרים ושואלים את עצמם האם קבלן שיוריד 10% או 15% במחיר בפרויקט אחד, בגלל הלחץ, ילך ויבנה את הפרויקט הבא שלו. אם הוא יוריד 15% במחיר הוא בטוח יפסיד כסף, ובמקרה הזה הוא לא ימשיך הלאה לבניין הבא. אז מה תהיה התוצאה בהמשך? היום אני מנצל כל שקל להתמודדות עם הבעיות בענף ועם אי הוודאות. אין לי מאיפה להוריד יותר מדי. גם אם יש פרויקט שהכל הולך בו חלק, יש פרויקט אחר שנתקל בבעיות והכל מתקזז".

הריאיון עם שי מתקיים זמן קצר לאחר פרסום מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שהצביע על ירידות מחירים זה החודש הרביעי ברציפות, בשיעור ממוצע כללי של 1%. במדד מחירי הדירות החדשות נרשמה הירידה החדה ביותר, בשיעור של 2.1% בחודש אחד.

"זו טעות לעשות ככה מדד מחירים"

שי הוא כמובן אינטרסנט מובהק, אבל לא נראה שהוא מתרגש יותר מדי. לדבריו, "זו טעות גדולה לעשות ככה מדד, שמכניס ביחד דירות רגילות יחד עם דירות מחיר למשתכן שנמכרות בהנחה, ולהראות שהמחירים יורדים. אותי לימדו שממוצע עושים על ידי חיבור כל המספרים וחילוק במספר הפריטים. אבל דירות מחיר למשתכן הן לא באמת דירות למכירה לציבור הרחב.

"אני למשל, ועוד הרבה אנשים אחרים, לא יכולים לרכוש את הדירות האלו כי אנחנו לא זכאים. ויש גם את המגבלה של המכירה של אותן דירות למשך חמש שנים. זה לא בר השוואה. זה לא כמו דירה רגילה וזה לא במחיר השוק. גם אף אחד לא יודע באיזה מחיר הדירה הזו תימכר הלאה. מי שקנה במחיר מוזל ימכור באותו מחיר? במחיר שוק? אסור להכניס את הדירות האלו למדד יחד עם דירות רגילות".

ועדיין המגמה ניכרת בשטח. במדד מחירי הדירות הכללי שיעור מחיר למשתכן זניח, וגם שם נרשמה ירידת מחירים. המדד המחוזי מלמד כי בששת המחוזות נרשמו ירידות.

"צריך להסתכל על המציאות בעיניים - מדובר בירידה קטנה, ולהערכתי ירידות כאלו לא יכולות להחזיק מעמד עם כל מה שקורה בענף. שיעור ירידה של אחוז אחד ואפילו של 3%, זו לא באמת ירידה. אלו הנחות שקבלנים ממילא נותנים במכירה, תלוי באיזה שלב נרכשת הדירה וכמה רחוק או קרוב מועד המסירה. אבל הקבלנים עדיין מתמודדים עם כל כך הרבה בעיות בענף, וזו הסיבה שאני לא יכול לראות את המחירים יורדים. מה שאני כן רואה זה מצד אחד ענף גוסס שצריך לרפא, ומצד שני קבלנים ויזמים שרק באים אליהם בתלונות".

ואם המחירים אכן ירדו באחוזים ניכרים? מדברים על אפשרות לירידה גם של 30%.

"המצב היום בענף הנדל"ן לא יאפשר לזה לקרות. עיקר הירידות במחיר הן תוצאה של פסיכולוגיה וזה לא יחזיק מעמד. במקרה הגרוע, זה יוביל לנפילה של קבלנים ולבעיה של הבנקים. ככל שיותר קבלנים יפשטו רגל, זה ישפיע גם על הבנקים. יש כבר מקומות בהם בנקים לא נותנים היום ליווי לפרויקטים, גם של מחיר למשתכן, בגלל התנודתיות הזו במחיר. צריך לזכור שאם מי שבונה לא ירוויח, הוא לא יבנה, ואז איך המחירים יירדו?

"אולי, אם כל הבעיות של הענף ייפתרו, נוכל להגיע בהמשך למגמה אמיתית של ירידות. אני אברך על זה והלוואי שהם ירדו. זה יהיה טוב למדינת ישראל וטוב גם לקבלנים. גם לי זה יהיה טוב ולעסקים שלי. זה אומר שיהיו יותר קונים והדירות יימכרו יותר מהר.

"יש היום בעיה עם מחירי הדירות הגבוהים. הרוכשים צריכים לגייס יותר הון עצמי וגם הקבלנים צריכים יותר הון עצמי בשביל לרכוש קרקע ולבנות. גם הסיכון שלי גדול יותר: אם יהיה משבר ואם תהיה נפילה, היא כואבת פחות מ-700 אלף שקל מאשר מ-1.5 מיליון שקל. צריך להבין שככל שמחיר הדירה עולה, גם הסיכון שלי עולה".

ובגלל הסיכון והמחירים הגבוהים הענף גוסס, כהגדרתך?

"רשימת הבעיות ארוכה. כמה קרקע זמינה לבנייה יש? אין. כמה קרקע זמינה עם פיתוח ותשתיות? עוד יותר אין. אני לא מכיר היום יזם אחד בישראל, כולל אותי, שיודע להגיד כמה זמן יקח לו להוציא היתר בנייה. כמה זמן יקח לו לבנות פרויקט, או כמה זמן יש לו עד שיתחיל לחפש קרקע לפרויקט הבא. הדבר היחידי שיש לגביו ודאות זה מה היה בעבר, כמה זמן לקח לי לבנות או להוציא היתר או כל דבר אחר. אנחנו יודעים רק בדיעבד. אני לא יודע לתכנן קדימה לוחות זמנים, עלויות או מועד להיתרים.

"קניתי למשל לפני תקופה קרקע ב-150 מיליון שקל. מדובר בקרקע מדינה, עם תוכנית (תב"ע) מאושרת, לא במסגרת פרויקט מחיר למשתכן. אני רוצה להתקדם עם הפרויקט ומגיע לעירייה, אבל עוד לפני שאני מספיק להגיד משהו, אומרים לי שם שאני לא יכול לדבר איתם עד שהם יקבלו תקציב למוסדות חינוך בשכונה. וזה בעיר שנחתם בה הסכם גג מול משרד האוצר. זה לקח להם שנתיים שלמות, ורק לאחר מכן יכולתי להתחיל את התהליך. מי ישלם לי בינתיים על 150 מיליון שקל שהבאתי כדי לרכוש הקרקע? בזה לא מתחשבים".

"הזוכים מתקשרים ואין לי תשובות"

במחיר למשתכן הדברים מסודרים וקלים יותר?

"אז הנה דוגמא גם ממחיר למשתכן. קניתי קרקע למאות דירות בראש העין. עשיתי תוכנית בדיוק על פי תנאי המכרז, ניגשתי לעירייה להציג את התכנון והמחירים, ושם הבהירו לי שאין סיכוי שאני אוכל להתקדם, בגלל שהדירות יקרות מדי (הזכייה נקבעת לפי המחיר למ"ר). מה הפתרון? הם החליטו לשנות בדיעבד את התב"ע, כדי שהדירות יהיו פחות גדולות. אז הם מקדמים תב"ע חדשה ואני משלם ריביות על הקרקע. הכל נעצר, ואנשים שזכו בהגרלה מתקשרים אליי כל הזמן לשאול למה הפרויקט מתעכב. לי אין תשובות וכמובן שלאף אחד לא אכפת מהיזמים.

"יש לנו ריבית על הקרקע לשלם, יש משכורות להעביר לעובדים, השקענו כסף בקרקע, אבל הכל עומד ומחכים לראשי הערים. נתנו כאן כל כך הרבה כוח לפקידים וזו התוצאה. בגלל זה, אגב, יהיו מקרים שהסיטואציה הזו תוביל לכך שגם בפרויקטים של מחיר למשתכן, למרות הסבסוד של המדינה, מחברים את כל המספרים יחד ומגיעים למחיר אינו רחוק ממחירי השוק החופשי".

אני צריך יועץ תנועה וחניה לכל פרויקט

דונה רכשה עד כה קרקעות ל-2,880 דירות מוזלות של מחיר למשתכן. הגרלות כבר התקיימו לגבי חלק גדול מהן.

כמה נמכרו בפועל? כמה חוזים נחתמו?

"אפילו לא דירה אחת. תחלואי הענף משפיעים גם על הפרויקטים המוזלים ובמחיר למשתכן יש בעיות רגילות שאפשר למצוא אותן בכל הפרויקטים האחרים. יש עודף רגולציה מצד אחד, וחוסר רגולציה מהצד השני. אני צריך למשל לקחת יועץ תנועה וחניה לכל פרויקט. ואז הוא יושב מול היועץ של העירייה והם מתווכחים ביניהם. למה צריך את הכפילות הזו? וזו דוגמא קטנה".

"משרד השיכון רק מחפש להאשים אותך"

במהלך הריאיון מתייחס שי לעלות הבנייה של דירה בישראל וטוען בתוקף שעלות בנייה מינימלית לא יורדת מכ-800 אלף שקל לדירה.

איך זה שמכרזי מחיר למשתכן נסגרים לעתים במחיר של 5,000 שקל למ"ר?

שי: "זו לא התמונה המלאה. זה לא שדירה כזו תימכר ב-500 אלף שקל. הרי על זה מוסיפים את העלות של החניה, של המחסן, של המרפסת, לפעמים גם גינה, ועל הכל מצטרף גם מדד תשומות הבנייה. אין כאן קסמים. יש מחיר קרקע אפס ויש סבסוד, ועדיין כשזוכה מגיע לשולחן החתימה של החוזה, הוא מגלה שהמחיר גבוה יותר ממה שחשב. אנחנו רואים את זה בהיקפי הביטולים. כמה אנשים לא מנצלים בסוף את הזכייה שלהם. הם רואים שהמחיר הוא לא שטח הדירה כפול המחיר למ"ר, וזה משפיע.

"בראש העין למשל זכינו במחיר של 7,600 שקל למ"ר ויש שם דירות שיימכרו ב-1.9 מיליון שקל. כי יש שטח עיקרי גדול, ושטחי שירות, חניה, מחסן, מרפסת, והמחיר קופץ".

בראיון עם שי לפני שנים אחדות, הוא התריע בנוגע לעבודות הפיתוח בשכונות החדשות של ראש העין. אז הוא אמר ש"כולם מקווים שיהיה בסדר". היום, כמה שנים אחרי, הוא פחות אופטימי: "יש פיגור גדול בתשתיות. אתה מסיים לבנות פרויקט ואין פיתוח, אתה פונה למשרד השיכון, והם רק מחפשים את הדרך להאשים אותך. מוצאים תירוצים. יש לי בניינים גמורים בבית שמש למשל, ורק בגלל הפיתוח אני עוד מחכה לאכלוס. יש היום כל כך הרבה גורמים שמעורבים בזה, תאגידי מים, כבאות, חברת חשמל, רשות מקרקעי ישראל, וכולם מסורבלים ולא יעילים".

פיקוח על הבנייה? "אני לא ישן בלילה"

שי מדבר לא מעט על עודף הכוח ועודף הרגולציה שכופים הפקידים, אבל הוא מזהיר גם מחוסר רגולציה, "באחד התחומים הכי חשובים - הפיקוח על הבנייה".
לדבריו, "אין פיקוח על הבנייה בישראל. לעירייה אין מושג או חצי מושג האם הבנייה טובה או לא. אני מזכיר שנפלו מרפסות בפרויקט בחדרה, ואני מזכיר שיש מצוקה בתחום קבלני הביצוע, וזה לא מוביל לכיוון טוב".

איך אתה מונע תקלות אצלך?

"אני יודע שאני אומר כאן דברים נגד עצמי, אבל לפעמים אני לא ישן בלילה. נפרדתי פעם מקבלן קונסטרוקציה שלא עמד בלוחות הזמנים, ואז גילה לי הקונסטרוקטור החדש שאם הייתי בונה על פי התוכניות הקודמות, הבניין בכלל לא היה עומד. איך דברים יכולים להגיע למצב כזה? אם המתכנן התרשל, אין לנו שום יכולת לבדוק את זה. החלק הכי גרוע הוא שלא מחייבים לבדוק את זה. אני עובד גם בחו"ל, בגיאורגיה למשל, ושם אין דבר כזה. את תוכניות הקונסטרוקציה ואת כל הברזל והחומרים מעבירים דרך העירייה. כאן בישראל שום כלום. זה משהו שחייבים להסדיר. המצב קשה בתחום הביצוע, והמחסור בידיים עובדות רק מחריף את זה.

"יש מחסור גדול בקבלני משנה, וכל מי שאומר שהוא אינסטלטור או טייח, לוקחים אותו לעבודה. רק אחר כך אתה מגלה אם הוא טוב או לא. אין ברירה. כולם עסוקים כל היום באלתור. האחריות בסוף היא על היזם, אבל למה לא לטפל בנושא הזה? פיקוח, בקרה, מכוני בקרה. במקום זה מטרטרים אותנו חצי שנה על הכיוון של הדלת בחדר האשפה. אין בזה שום היגיון".

 קריסת המרפסות בחדרה/ צילום:גיל ארבל

התחדשות עירונית? "אני לא יודע איך מסתדרים עם הג'ונגל הזה"

מלבד הבנייה המאסיבית למגורים, לדונה גם פעילות בחו"ל וגם בתחום הנכסים המניבים. במקביל, כבר תקופה שהחברה מנסה לגשת למכרזים של בנייה להשכרה שמפרסמת המדינה, אבל היא טרם זכתה במכרז.

שי: "יש לנו יכולות ואנחנו כל הזמן מסתכלים על עוד אפיקים. דירה להשכיר זה אחד מהם. ההצעות שזכו עד עכשיו גבוהות מאוד לדעתי. אני חושב שכל השוק עוד צריך ללמוד איך זה בדיוק יעבוד, כי הדיור להשכרה ארוכת טווח הוא מודל חדש שקשה לנתח אותו. אנחנו תמיד זהירים וכנראה מי שזהיר יותר זוכה פחות. המבחן האמיתי בפרויקטים האלו הוא מה יקרה עם הדירות בעוד 20 שנה (אז מותר למכור את הדירות), והיום אנחנו לא יודעים איך לתרגם את מחיר הדירה היום לעוד 20 שנה. לדעתי היום זה ניחוש. בכלל יש לא מעט ניחושים בענף הבנייה, גם במחיר למשתכן. כי אופק ויעדים זה דבר אחד, אבל המציאות זה משהו אחר. שר האוצר למשל דיבר על מאה אלף מכירות במחיר למשתכן, בינתיים יש לו סביב 9,000 בלבד".

- ומה עם התחדשות עירונית? הקולגות שלך כבר עמוק שם.

"אנחנו בינתיים לא. עם כל אי הוודאות בענף שאיתה אנחנו מתמודדים במכרזי המדינה, בתחום ההתחדשות העירונית זה עוד יותר מתעצם. זה מפחיד. אני עוקב אחרי היזמים ואני לא רואה שמישהו עד היום עשה בזה חיל. זה להתעסק שוב עם פקידים שיש להם המון כוח. זה המון אי ודאות. אני לא יודע איך מסתדרים עם הג'ונגל הזה בהתחדשות עירונית, וזה ממש ג'ונגל".

 תמא 38 / צילום: תמר מצפי

דונה

שנת הקמה: 1991
בעלים ומייסד: שלום שי
היקפים: יותר מ-6,500 יחידות דיור ברחבי הארץ
מחיר למשתכן: 2,811 יחידות דיור
מיקומים: ראש העין, חריש, קרית גת, אשקלון, ירושלים, מודיעין ועפולה