אי-אפשר להתעלם מהמבנה היפה שקורם עור וגידים בלב המושבה האמריקאית בגבול תל-אביב ויפו. הבניין הצהבהב שקם לחיים ויפתח בחודשים הקרובים את שעריו, כמלון בוטיק בעל 42 חדרים. בעיקר אי-אפשר להתעלם מההחלטה שקיבלו היזמים העומדים מאחוריו - לפתוח בית מלון במבנה אותו יכלו להפוך לבניין מגורים (או לפחות שילוב פופולרי של השניים) באחת השכונות הנחשקות ביותר בתל-אביב.
המלון יתפרש על פני שני מבנים היסטוריים: מלון ירושלים לשעבר (אאורבך 6) ובית נורטון (אאורבך 4, משכנה של מסעדת קרן), שניהם בגרסה המחודשת מהווים כעת את מלון THE DRISCO, המוחזק בבעלות משותפת של חברת ויתניה, המושבה האמריקאית ואורשל אחזקות (33.3% כל אחת).
המבנים נרכשו בשנת 2007 מיזם הנדל"ן זאב סוקולובסקי (יחד עם עוד שני מבנים) ושטחם הכולל הינו כ-2,500 מ"ר. מבחינת ייעודי הקרקע שהתוכנית המקומית (תב"ע) איפשרה, ניתן היה לעשות בהם שימוש למגורים או למלון בוטיק הכולל 44 חדרים. שני המבנים הוגדרו כמבנים לשימור מחמיר.
- למה בשכונה שבה מחירי הנדל"ן נוסקים מרגע לרגע, קיבלתם החלטה לוותר על בנית בניין מגורים לטובת הקמת בית מלון?
"קיבלנו חיזוק מהעירייה ללכת לכיוון מגורים או לכיוון מלונאי", אומר אבי זק, מבעלי אורשל אחזקות, המשמש כנציג הבעלות וכיועץ המלונאי של הפרויקט. אורשל אחזקות היא הבעלים של שני בתי מלון נוספים, מלון ויטל ומלון היולדות ליס. מלון נוסף נמצא בשלב של תכנון מתקדם והוא ממוקם ברחוב בן אביגדור (בסמוך למתחם שרונה), במתכונת של הסבת מבנה קיים למלון.
"בחרנו להחזיר עטרה ליושנה", אומר זק. "אלו שיקולים שהם אינם 100% כלכליים, ומקורם בראייה עתידית להחזיר לחיים את מה שהיה בעבר".
זק נשמע רומנטיקן במידה, והוא גם עשוי לשכנע בחזון שהוא מציג. "אנחנו לא מצטערים על ההחלטה", הוא אומר גם לנוכח מחירי הנדל"ן המאמירים וגם אחרי שהוא מודה כי הקמת המלון במבנה שמוגדר כמיועד לשימור מחמיר הובילה להשקעה עצומה, המוערכת ב-120 מיליון שקל, שחלקה הגדול נובע מדרישות השימוש המחמירות. "השימור בבניין כזה האריך את משך הביצוע ואת היקף ההשקעה לפחות בפי 2. זה כולל אינספור עלויות גם בגלל אילוצים הנדסיים שהופכים לאתגר לא פשוט", אמר זק.
1,500-4,000 ש' ללילה
אחד הנושאים הכאובים בבניינים המיועדים לשימור מתמקד במדרגות שחייבות להישאר בגרסה המקורית, גם אם המשמעות היא עלות של פי 5 בתוצר הסופי. גרם מדרגות העץ שבמלון הוא סיפור בפני עצמו: דרישות השימור דרשו שחזור מלא לגרם שעמד במקום לפני 150 שנה. איך זה מסתדר עם הסטנדרטים של בטיחות אש? גרם המדרגות עשוי מאלמנט של ברזל, והוא מחופה בעץ בטכניקה ייחודית.
גם בחירת בעלי המקצוע בהליך השימור נעשית בפינצטה - דוגמת עשרות האמנים מהארץ ומחו"ל שישבו משך שלוש שנים לשחזר את ציורי הקיר המעטרים את המסבאה שבקומת המרתף.
ענף המלונאות בישראל נמצא בתנופה, ובתי המלון החדשים שנפתחים בעיקר בירושלים ובתל-אביב הולמים את מספר התיירים שפוקדים את ישראל - 3.6 מיליון בשנת 2017 ולפי החזון של משרד התיירות המספר יגיע ל-5 מיליון בשנה בשנים הקרובות.
בין היתר השבוע הכריזה רשת פתאל על הקמת מלון NYX בירושלים, לפני זמן קצר נפתח מלון סטאי ביפו ומלון בוטיק חדש SAUL פותח את שעריו בסמוך לשוק בצלאל בתל-אביב, והוא מצטרף לשאר מלונות הבוטיק שנפתחו בתל-אביב בשנים האחרונות. זאת, למרות שתוכנית העידוד לבניית בתי מלון עליה חתום שר התיירות והכוללת מענק של 20% ליזמים - אינה תקפה בתל-אביב, שיאנית התפוסה בישראל: את שנת 2017 סיימו בתי המלון בתל-אביב עם שיעורי תפוסה ממוצעים של 74%, נתון גבוה ביחס למלונות ישראל. מרבית הלנים בתל-אביב הם תיירים.
נזכיר כי הענף לא חף מקשיים: המלונאות הוא הענף הרגיש ביותר לאירועים ביטחוניים והוא הראשון שמגיב בהתרוקנות תיירים. זאת ועוד, לאחרונה דורגה תל-אביב כעיר ה-9 היקרה בעולם. גם התיירים חווים את יוקר המחיה על בשרם והם משלמים מחירים גבוהים על חופשה בישראל על כל היבטיה. חופשה במלון דה דריסקו תעלה בין 1,500 ל-4,000 שקל ללילה, כולל ארוחת בוקר.
המלונאים, הטוענים לעודף רגולציה כנימוק לתג המחיר הגבוה ללינה, מודאגים בימים אלו גם משער הדולר הנמוך שמכביד על התעשייה. למרות כל אלה, זק שב ומצהיר: "אנחנו לא מצטערים שהלכנו על נכס מלונאי".
"פאוזה בהיסטוריה"
המלון החדש יכלול גם בר, ומסעדת שף (שחר ביטון) בקומת המרתף. 37 חדרים ממוקמים במבנה המרכזי ו-5 נוספים בבית נורטון. כל חדר שונה מרעהו, מחלקם ניבט הים וחלקם פונים לכנסיית עמנואל בלב השכונה. על הסטנדרטים הגבוהים של המלון, עוד לפני הפתיחה הרשמית, מעידה העובדה כי קבוצת Leading Hotels of the world המאגדת מאות מלונות יוקרה ברחבי העולם צירפה את דה דריסקו לשורותיה, לצד מלונות כמו ריץ' בלונדון, לה בריסטול בפריז, קמפינסקי בברלין ולצד ממילא, קינג דיוויד ואמריקן קולוני בירושלים ומלון סטאי שנפתח לאחרונה בכיכר השעון ביפו.
"לא היה פה כלום, זה היה נטוש. מסעדת קרן הייתה צריף די רעוע ומבנה מלון ירושלים היה במצב של מבנה מסוכן", נזכר זק. לדבריו, "אני עצמי הגעתי לארץ בשנת 2004, אחרי שמכרתי מלונות שהיו לי בלונדון והקמתי את מלון ויטל, ליד בי"ח איכילוב. פגשתי אז את אהוד סמסונוב, יו"ר מועצת המנהלים של ויתניה, שלקח אותי לסיור בבניין מלון ירושלים. הרגשתי שזה משהו שלא ראיתי עדיין. הדמיון שלי רץ לאלף ואחד כיוונים. גלגלנו את הרעיון והחלטנו לעשות יחד משהו מעניין. רכשנו שליש מהזכויות והחלטנו לגרוס את היתר הבנייה, שכבר היה קיים וייעד את המבנה למגורים. החלטנו להתחיל מהתחלה, כמלון.
"המושבה הזאת הייתה הדבר. הייתה פה תחנת רכבת, כל מי שהיה משהו התארח במלון הזה, כל מי שהגיע מנמל יפו בדרכו לירושלים בחר להישאר במלון הזה. אנחנו מאמינים שזו הייתה מושבה מדהימה. מלחמת העולם השנייה חיבלה בה, אבל התקופה הזאת היא בסה"כ פאוזה בהיסטוריה. מה שקרה כאן זה שהשכונה הפכה לאחרונה ממקום מוזנח לאחד המקומות הכי סקסיים בתל-אביב. המלון פה ישלים את המושבה האמריקאית באופן מדהים. חסר פה היום בשכונה קצת לייף סטייל ו-nightlife style, ואנחנו משלימים את זה".
נאור מימר, אדריכל השימור והמתכנן של פרויקט מלון דריסקו (יחד עם האדריכל ומעצב הפנים ארי שאלתיאל), ליווה את הפרויקט בארבע השנים האחרונות והוא מאמין שמדובר בפרויקט חשוב מבחינה תרבותית: "על פי תוכנית המתאר של ת"א, כל האזור של דרך אילת אמור להיבנות ע"י מגדלים. יש בעיני חשיבות לכך שמתחם המושבה האמריקאית יישאר כמעין כיס שמור. כשמדברים על שימור בת"א, מתייחסים בד"כ רק לסגנון הבינלאומי, או האקלקטי, והשיח הוא רק במובנים של נדל"ן, אבל, יש עוד מקומות, יש עוד סיפורים שהם לא המיינסטרים".
הקולוניאליזם שנמשך כבר 150 שנה
המושבה האמריקאית הוקמה ב-1866 על גבעת כורכר נמוכה, בצד הדרך הראשית שהובילה מיפו לכיוון שכם. היום זה האזור שבין שכונת נווה צדק היוקרתית למתחם נגה הסטייליסטי, אבל פעם, לפני 150 שנים, ההתיישבות כאן, מחוץ לחומות של יפו, הייתה מעשה חלוצי די פרוע.
המתיישבים החדשים, שהגיעו לארץ ממיין שבארה"ב והיו חדורי אמונה ותקווה לקידום גאולה, מצאו עצמם במציאות מסובכת. מחלות, עוני, וסכסוכים בינם לבין עצמם ועם שכניהם גרמו להם לנטוש את המקום בתוך זמן קצר.
המתיישבים החדשים באתר המושבה האמריקאית היו בני כת הטמפלרים, שהגיעו לארץ מדרום גרמניה ב-1870 לערך, על מנת להכשיר את הקרקע לשיבתו השנייה של ישו. הם התקיימו ממסחר, היו להם בתי מלאכה, בתי הארחה ושירותי הסעה. תיק התיעוד של המושבה הגרמנית ביפו, שהוכן על ידי ד"ר אייל יעקב אייזלר, מלמד שאנשי המושבה היו אדוקים ואמידים. זה נשמע אולי לא פוליטיקלי קורקט, אבל הם היו אלה שהביאו לפרובינציה העות'מנית הנחשלת פלסטינה את הקידמה שכללה טכנולוגיות בנייה, שיטות עיבוד חקלאי, שימוש במנועי קיטור לתעשייה וגם לצרכי היום יום ורפואה מתקדמת. מכיוון שהמושבה הייתה מחוץ ליפו, היא הייתה מוקפת בחומה בנויה מאבן כורכר ובסבכת שיחי צבר קוצניים, שהגנו על היושבים מגנבים ושודדים.
הטמפלרים נאלצו לעזוב את הארץ בתקופת מלחמת העולם השנייה ובתי המושבה נתפסו על ידי הצבא הבריטי. ב-1949 סופחה המושבה לעיר תל-אביב ובבתים הנטושים שוכנו פליטי שואה. מאז היו פה בתים קטנים ומתוקים מעץ וצריח כנסייה וכמה מבני אבן ישנים ועצים נהדרים, אבל אף אחד לא העלה על דעתו שזה מקום לגיטימי למגורים. בדרך סלמה היו מוסכים, בדרך אילת נגריות, ובשכונת נגה ערבים ועניים. החברה הישראלית רצתה שהכל יהיה מודרני, חדש. הניתוח הזה קצת פשטני, אך לא מנותק מהמציאות. עד לא מזמן המושבה האמריקאית נחשבה מרוחקת, מנותקת, מוזנחת ואפילו קצת מסוכנת.
השינוי שחל בשנים האחרונות במושבה האמריקאית הוא דרמטי ומחירי הנדל"ן הם אינדיקציה מצוינת לעניין. גרף ניתוח מגמות המחירים באזור שכונת נגה, המופיע באתר "מדלן" ומבוסס על עסקאות המופיעות ברשות המסים, מגלה שאפילו ביחס למקומות אחרים בעיר הייתה בשכונה החל משנת 2012 עליית מחירים קיצונית. דירת 60 מ"ר בבניין ברחוב בר הופמן, נמכרה בסוף 2016 במחיר של 2,675,000 שקל. באתר יד 2, המושבה האמריקאית מוגדרת כ"צפון יפו". היצע הדירות כאן הוא נמוך ביותר. דופלקס בפרויקט חדש ברחוב בר הופמן, בשטח של 130 מ"ר, מוצע בימים אלה למכירה במחיר של 5.95 מיליון שקל.
לאדריכל איתן קימל, ממשרד "קימל אשכולות", שאחראי לפרויקט הווילג' שנבנה בקצה הדרום מערבי של המושבה האמריקאית, יש חלק חשוב בשינוי הנדל"ני של השכונה: "פרוייקט הווילג' עזר למושבה האמריקאית, שהייתה אי מסוגר לחלוטין, להתחבר למתחם נגה, ופתאום הרקמה העירונית עובדת ביחד. זה נתן למתחם הזה הקשר יותר רחב ועזר להתפתח".
- מי קבע את אופי התכנון בפרויקט הווילג'?
"אנחנו התחברנו להתוויה תב"עית שבאה מהעירייה. נתבקשנו אמנם לייצר חיבור לרחוב ניצנה במתחם נגה, אך אנחנו פירשנו את התב"ע: קבענו שהכניסה לרכב תהיה מלמטה ושהכיכר, מעל, תהפוך לציבורית (שפ"פ עם זיקת הנאה). המושבה האמריקאית הייתה מקום קסום, ובמזל נדל"ני המקום נשמר. היו שנים שבת"א לא הכירו את המושג של שימור. אני חושב שהבנייה האמריקאית זה מה שאפיין את השכונה, וזה מה שניסינו לשמור בטיפולוגיה של אדריכלות הווילג'".
האדריכל גידי בר אוריין , ששיתף פעולה עם אדריכל מורן פלמוני בתכנון פרויקט "מתחם קרן", בפינת הרחובות דרך אילת ואאורבך, סבור שיש לתפוס את ההצלחה של התחדשות המושבה האמריקאית על רקע השגשוג של מתחם נגה וקידום מתחמי מגורים נוספים בדרום ת"א. גישתו ביחס לבנייה חדשה באזור המושבה האמריקאית שונה מעט מזו של קימל: "התזה שלי אומרת שלא צריך לבנות בתים חדשים כאילו הם ישנים. לכן, מה שמורן ואני עשינו זה שבנינו בניינים שהם רקע למבנה של מלון ירושלים ומסעדת קרן. עשינו בניינים שהם אנונימיים, אין להם אדריכלות דומיננטית כדי לתת כבוד לבניינים האחרים. אני לא מאמין שאפשר לייצר היום בניינים חדשים שנראים כמו שימור".
אדריכל ירמי הופמן, ראש מחלקת שימור במנהל ההנדסה של עיריית ת"א-יפו, אומר שלמעשה, בימים אלה מתרחב העיסוק בנושא שימור המורשת הבנויה מעבר לתחומי "העיר הלבנה": "המושבה האמריקאית היא חלק מרצף של התיישבות שנמצא לאורך הדרך מיפו לדמשק: המושבה האמריקאית, פלורנטין, נווה צדק, אחוזת בית, שרונה וכו'. היו נקודות עוגן היסטוריות. צריך להסתכל על זה ברצף האורבני. אנחנו מנסים לחבר נקודה לנקודה כדי להגיע לרצף מבחינת הלוגיקה ההיסטורית".
- מה המשמעות בהקשר של המושבה האמריקאית? הלא רוב המבנים שרואים שם הם חדשים.
"אנחנו מנסים לתת זכר לסיפור של המושבה, שהייתה מוקפת בחומה. בגלל שלא הייתה שם מסה קריטית של מבנים, שיצרו את תחושת המתחם, עודדנו בנייה חדשה שתחזק את רוח המקום. הרעיון זה לא לעשות כאילו שימור, או דמוי עתיק, אלא לשמור על החומר, הפרופורציה, הגגות, כדי לתת את האווירה ואני חושב שזה מצליח".
המושבה האמריקאית ביפו / צילום: קימל אשכולות
כתבות
ני"ע
