"אנחנו כבר לא משקיעים במדינות, אלא בערים גדולות ומרכזיות"

חברת הנדל"ן המניב הגלובלית גזית גלוב סיכמה היום את הרבעון הרביעי של 2017 ברווח נקי של 583 מיליון שקל, בדומה לרווח הנקי שרשמה ברבעון המקביל ב-2016. ההכנסות מהשכרת מבנים גדלו ברבעון הרביעי ב-2% ל-726 מיליון שקל בזכות הפעלת נכסים נוספים שנרכשו ומגידול בהכנסות מנכסים קיימים, אולם ההכנסה התפעולית נטו מהשכרת מבנים (NOI) נותרה כמעט ללא שינוי ברמה של 483 מיליון שקל.

 גזית גלוב

עוד עולה מהדוחות כי ברבעון הרביעי נהנתה החברה מרווח הון של כ-117 מיליון שקל על מכירת נכס בברזיל, כשמנגד רשמה הפסד הון של 72 מיליון שקל והפחתת מוניטין של 31 מיליון שקל בגין מכירה באירופה של נכסים שאינם בליבת פעילות הקבוצה. ה-FFO (תזרים מפעילות השכרה) הכלכלי ירד ב-2% ל-162 מיליון שקל.

את 2017 כולה סיימה החברה עם צמיחה של 18% ב-FFO הכלכלי ל-698 מיליון שקל (3.58 שקל למניה), שנבעה ברובה ממכירת ההחזקה בחברת אקוויטי וואן האמריקאית למתחרתה ריג'נסי סנטרס, וכן משיפור התזרים בחברות הבנות בברזיל ובמזרח אירופה (אטריום) ומקיטון בהוצאות המימון וההנהלה.

הרווח הנקי ב-2017 הסתכם ב-493 מיליון שקל ושיקף ירידה של 37% לעומת 2016. עם זאת, בנטרול רווחים משערוכי נדל"ן, השפעת המט"ח בגין נגזרים פיננסיים ורווח מניירות ערך, נרשמה דווקא עלייה של 11% ברווח המתואם ל-438 מיליון שקל.

את 2017 סיימה גזית גלוב עם הון עצמי של 9.94 מיליארד שקל, המשקף עלייה של 22% לעומת סוף 2016. עלייה זו נבעה בעיקר מהפסקת איחוד התוצאות של אקוויטי וואן ושל החברה הבת בקנדה פירסט קפיטל רילטי. עוד מדגישה החברה כי יחס החוב נטו לסך מאזן (LTV, סולו מורחב) התכווץ במהלך 2017 ב-8.6% והסתכם בסוף השנה ב-53.4% בלבד.

בדרך לעסקה בסאו פאולו

חיים כצמן, מנכ"ל גזית גלוב ובעל השליטה בחברה, ציין כי תוצאות שנת 2017 היו חזקות בכל פרמטר. "החברה ממשיכה ביישום התוכנית האסטרטגית שלה להגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי שאינו בר תחליף, באזורים בעלי דמוגרפיות חזקות. בשנת 2017 השקענו כ-1.4 מיליארד שקל ברכישת נכסים כאלו בניו יורק, מיאמי ובוסטון כמו גם בסאו פאולו בעסקה שאמורה להיסגר בימים אלו. (לראיון המלא עם מנכ"לית גזית גלוב ברזיל)

"אנו נמשיך להגדיל את רכיב הנדל"ן הפרטי האיכותי שלנו גם בשנים הבאות וכמו כן נמשיך לטפח את החברות הבנות שלנו שגם להן אסטרטגיה דומה. אנו מאמינים שההשקעה בנדל"ן איכותי, כאמור, תייצר תשואות נאותות וצמיחה לאורך זמן, תוך מזעור סיכונים הנובעים מאיכות תיק הנכסים ופיזורו".

בכנס משקיעים שערכה היום החברה, הדגיש כצמן כי "אנחנו כבר לא משקיעים במדינות אלא בערים, ובגדולות שבהן. אנחנו למשל לא משקיעים יותר בפולין אלא בוורשה ובוורוצלאב. בנורבגיה נשקיע באוסלו, בברזיל אנחנו משקיעים בסאו פאולו, בארה"ב נתמקד בניו יורק, מיאמי ובוסטון ובישראל בגוש דן. 70% מהפורטפוליו שלנו נמצא ב-14 ערים בלבד. בישראל לא נשקיע למשל בכרמיאל ובאשדוד. נקנה נכס בסביבה שבה אנשים הולכים ברגל, נוסעים באופניים ויכולים להגיע אליו ברכבת".

"כבר ב-2010 מכרנו קניונים בערי שדה"

בנוגע למסחר המקוון הדגיש כצמן כי "הוא לא רק אתגר אלא גם הזדמנות. המסחר המקוון בפני עצמו הוא לא מאוד רווחי ולכן הוא רק אחד הכלים בארגז של הקמעונאים. ולכן המודל שיעבוד לדעתי הוא שילוב בין מסחר מקוון לנוכחות במרכזי הערים.

"התוצאה הנוספת היא שצריך פחות חנויות. כך שלפי המודל הזה הקמעונאים לא יהיו צריכים להות בערי שדה, אבל כן חייבים להיות במרכזי הערים הגדולות, כי המסחר במרכזי הערים רווחי יותר מאשר במסחר המקוון. אז מצד אחד וול מארט נכנסת למסחר המקוון ומצד שני אמזון קונה את רשת הול פודס שהיא למעשה נוכחות במרכזי הערים".

כצמן הוסיף כי "השמועות על מות הנדל"ן הקמעונאי מוגזמות, אבל יש חולשה בקניונים בערי שדה, שחנויות הכולבו היו העוגנים שלהם. עם כניסת המסחר המקוון נוצרה לחנויות הללו בעיה של שקיפות מחירים והן התחילו להילחם על מחיר וככה איבדו את הרלוונטיות. ועם מות בתי הכולבו מתו גם אותם קניונים. לדעתי, זה מלמד הכי טוב על איכות הדמוגרפיה. אנחנו חשבנו על זה עוד ב-2010 והתחלנו כבר אז למכור קניונים שלא בערים גדולות. הבעיה בהיערכות כזאת היא שהיא עולה כסף, כי במקומם קנינו נכסים איכותיים יותר במחיר שמשקף תשואה נמוכה יותר".

ג'ף מועלם, מנכ"ל גזית הורייזונס (ארה"ב), הסביר כי מה שקורה כרגע בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב זו תגובת יתר של המשקיעים, ותגבות יתר היא מצב מבורך מאחר שהיא יוצרת הזדמנויות. הוא הדגיש כי החברה תמשיך לרכוש נכסים מסחריים בניו יורק בוסטון ומיאמי, ותשלב בנייני משרדים בפורטפוליו שלה.