עוד סימנים להתפוצצות בועת הנדל"ן למגורים

בשבוע שעבר כתבתי על עוד ועוד סימנים לירידות מחירים בשוק הדיור ועל הלחץ הגדול של הקבלנים, כפי שהוא משתקף בבירור מהדוחות הכספיים של החברות הגדולות בענף שמניותיהן נסחרות בבורסה. הצגתי ארבע דוגמאות של חברות שסובלות מירידה משמעותית במכירת דירות חדשות וגם את ההתייחסות שלהן לתוכנית "מחיר למשתכן" שעשויה (עלולה מבחינתם) להשפיע, וכבר ומשפיעה על שוק הדיור והמחירים בו. בניגוד להצהרותיהם בתקשורת על כך שהתוכנית רק תאיץ ביקושים, בדוחות הם הרבה יותר זהירים ואף מציינים שתהיה לתוכנית השפעה על המחירים.

עבודה של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר שהגיעה לידיי מצביעה על שינוי בתמהיל של החברות המובילות בענף הנדל"ן בשנים האחרונות. שימו לב לנתונים מאירי העיניים וההשלכות שלהם על שוק הדיור.

הירידה החדה במכירת דירות חדשות בשנת 2017 בולטת במיוחד בקרב החברות הגדולות בענף. 20 החברות שהובילו את מכירות הקבלנים מבחינת היקף כספי של מכירות בשנת 2015 (שנת השיא במכירת דירות בעשור האחרון - על רקע גל רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה) רשמו ירידה של 29% בהיקף המכירות בשנת 2017 לעומת 2015. מדובר בשיעור הירידה הגבוה ב-10% מהירידה שנרשמה בהיקף המכירות של כלל הקבלנים.

במונחים כמותיים נרשמה ירידה של 35% (!) במספר הדירות שמכרו הקבלנים הגדולים בין השנים 2015-2017, זאת כאשר בקרב כלל הקבלנים נרשמה ירידה של 24% (כולל מכירות במסגרת "מחיר למשתכן").

"רף הכניסה" ל-20 החברות המובילות בשנת 2015 עמד על מחזור מכירות של 400 מיליון שקל, ואז שליש מהן מכרו בהיקף של יותר ממיליארד שקל. כאשר בחנו באגף הכלכלן הראשי כיצד השתנה המיקום של חברות אלו בדירוג המכירות בהשוואה לשנת 2017 נמצא כי שליש מהן - שש במספר - לא "שרדו" בין 20 הראשונות בשנת 2017, כאשר בולטת במיוחד ירידה בדירוג החברות שנמנו עם העשירייה השנייה בשנת 2015.

את מקומן של החברות ה"נושרות" מ-20 הגדולות תפסו בעיקר חברות שהגדילו את היקף מכירותיהן על רקע השתתפות במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן". שתי חברות התברגו לעשרים החברות המובילות לאחר שבשנת 2015 אפילו לא נמנו על מאה החברות הגדולות.

ומה המשמעות של כל הנתונים הללו על שוק הדיור?

הירידה החדה יותר במכירות החברות המובילות עשויה להעיד על נטייתן הפחותה להוריד מחירים על רקע הקיפאון בשוק, כאשר לכך "תורמים" הרווחים הגבוהים שצברו מאז שלהי העשור הקודם, על רקע העלייה החדה במספר העסקאות שלוותה בעליית מחירים חדה. כלומר, יש להן חגורות שומן והן סבלניות, אלא שגם אצלן יש גבול לסבלנות.

עם זאת, העובדה שלפיה התברגו לצמרת החברות המובילות, יזמיות נדל"ן פחות עתירות רווחים משנות הגאות בשוק הנדל"ן, יש בה כדי להגדיל את ההסתברות לירידת מחירים כתגובה לירידה בביקושים. כלומר, להן יש פחות שומנים ולכן הלחץ שמשתקף בירידה במכירות עשוי להיות מתורגם לירידת מחירים. ובעצם, על פי מדדי הדיור בארבעת החודשים האחרונים הלחץ הזה כבר מתורגם לירידת מחירים.

למי שחושב שזו עמדת האוצר ולאוצר הרי יש "אינטרס" ברור בירידת מחירים, בואו נחזור לצד השני של ה"אינטרס" - חברות הנדל"ן. בדקתי עוד שתי חברות גדולות והנה התוצאות: אשדר מכרה 534 דירות ב-2015, 350 דירות ב-2016, 420 דירות ב-2017 ורק 24 דירות מתחילת 2018 (כמעט 3 חודשי מכירות). אשדר, אגב, משתתפת במכרזי מחיר למשתכן.

לחברת דמרי יש 2,122 דירות בפרויקטים בהקמה והיא חתמה במצטבר על 1,020 חוזי מכירה לדירות, מהם כ-560 בשנת 2017. כמה היא מכרה בחודשים הראשונים של השנה? 67 דירות בלבד.

והכלכלה בסופו של דבר תעבוד: ככל שהזמן יעבור והמכירות של הקבלנים ימשיכו לגמגם, הלחץ עליהם להוריד מחירים יילך ויגבר - מה גם ששוקי ההון מאותתים שעידן הכסף הזול הסתיים. ואז, כשהגאות נסוגה-חולפת, כלשון האמרה המפורסמת של וורן באפט, נדע גם מי שחה בעירום.