"הקניונים לא ימותו, אבל הם יתאימו את עצמם לדרישות השוק"

בחודש אפריל 2008, כשהעננים בכל העולם כבר התקדרו והמשבר הכלכלי העולמי כבר היה עובדה מוגמרת, הודיעה חברת גזית גלוב על העסקה הגדולה בתולדותיה - רכישת חברת מיינל יחד עם זרוע הנדל"ן של סיטי בנק, בהשקעה של כ-800 מיליון אירו. מיינל החזיקה אז 186 נכסים ב-11 מדינות ברחבי אירופה, בהיקף כולל של 2.4 מיליון מ"ר והיא נסחרה לפי שווי של 1.8 מיליארד אירו. מי עושה עסקה בעת כזו? "הזמנים הרעים מיטיבים איתנו", אמר יו"ר גזית גלוב חיים כצמן, עם השלמת העסקה, "הביצועים של גזית גלוב היו תמיד הרבה יותר טובים בזמנים רעים מאשר בזמנים טובים. העסקה היא הזדמנות נדירה להרחבת תיק הנכסים והיא פותרת לנו את התשבץ האירופי".

עשר שנים אחרי כן, גם אריות הנדל"ן כבר הבינו כמובן שהן אינן חסינות לגמרי. מיינל, שמאז שינתה את שמה לאטריום, כבר אינה חולמת לכבוש את אירופה. מ-186 נכסים היא ירדה ל-40 בלבד, מ-11 הצטמצמה ל-6 מדינות, ורק לאחרונה מכרה עוד 20 נכסים (תמורת 80 מיליון אירו) ומחקה עוד מדינה מהפורטפוליו (הונגריה).

שווי השוק של החברה עומד כיום על כ-1.5 מיליארד אירו וההכנסות מהשכרת נכסים (NOI) הסתכמו בשנת 2017 ב-190 מיליון אירו. החברה שנופפה במשך שנים במרכזי קניות קטנים יחסית, מעוגני סופרמרקטים, מבינה שהיום מוכרחים לחשוב שונה ובגדול, או שלא יהיה מחר. לפי הדוחות האחרונים, האטרטגיה הזו בינתיים גם מצליחה.

"אנחנו מתמרכזים היום למרכז אירופה ומנסים לצאת לאט-לאט ממזרח אירופה", מדגיש ליעד ברזילי, מנכ"ל אטריום. "יצאנו מהונגריה, ונצא בעתיד מהמדינות האחרות, וננסה להתמרכז בצ'כיה ובפולין, ובערים הגדולות שלהן בלבד. בוורוצלב למשל גרים 600 אלף איש, יותר מתל-אביב. אמנם אין לה ערים מסביב כמו לתל-אביב, אבל יש לה מספיק תושבים כדי להחזיק שלושה קניונים. אז נכון שיש בה היום שמונה קניונים, אבל לא כולם יוכלו להתאים את עצמם לעידן החדש. הקניון שלנו הוא הדיזינגוף סנטר של העיר, אז אני לא דואג".

ומה יקרה לשאר הקניונים?

"הם יצטרכו להשתנות. אולי להפוך למשרדים, לא יודע, צריך להיות יצירתי. אני בגישה שהקניונים לא מתים ולא ימותו, אבל הם יתאימו את עצמם לדרישות השוק. בסוף יהיו קניוני נוחות לרכישת אוכל וניקוי יבש, וקניונים גדולים ודומיננטיים לבילוי ולחוויה. מה שלא ישרוד בסופו של דבר זה אלה שבאמצע. אני לא רוצה להיות במקום הזה. בהונגריה, למשל, היו לנו נכסים שהיו לא בשר ולא חלב ולכן אנחנו כבר לא שם".

ואיך אתה מבצע את ההתאמות?

"צריך למשל להכניס חדר כושר, צריך שהקולנוע יהיה חזק, צריך להכניס מסעדות, אבל לא רק מקדונלד ופיצה האט אלא גם מסעדות יוקרה. המטרה היא להפוך את הקניון ל-Third destination עבור מי שגר שם. רוב הזמן שלך אתה בעבודה או בבית, בשאיפה בסדר הפוך, ואנחנו רוצים שהמקום השלישי יהיו הנכסים שלנו. זה במיוחד נכון במדינות מזרח אירופה או צפון אירופה שבהן מזג האוויר קר. אנשים צריכים מקום להעביר את היום, במיוחד עם ילדים. איך אתה מעביר את השבת המושלגת? הנכסים שלנו נקראים קניון, אבל זה מקום בילוי. יהיה בהם גם את המסעדות, גם את הג'ימבורי וגם חנויות, והחנויות עצמן יעברו רציונליזציה ויספקו גם סוג של שימושים מעורבים. זה יהיה גם מקום למדוד, לניסיונות, ללוגיסטיקה וכו'".

מ-25 ל-50 אלף מ"ר

ברזילי (40, נשוי שלושה), היושב במטה החברה באמסטרדם, נמצא בקבוצת גזית גלוב כבר 12 שנה. כשנחתמה עיסקת מיינל הוא היה אנליסט צעיר בחברה שעבר בעקבות הרכישה למטה בהולנד, ולפני שנה הוא נכנס לנעלי המנכ"ל. מאז הוא עסוק בעיקר במימוש נכסים ובחיפוש עסקאות גדולות. בנוגע לביצור השליטה בשנה זו על-ידי כצמן, על חשבון השותף הוותיק דורי סגל, ברזילי לא רצה להגיב או לומר מילה.

"ככל שנחזיק את הנכסים החזקים, מצבנו יהיה טוב יותר. בעת משבר, קניון רמת-אביב עדיין יהיה קניון רמת-אביב. אני נותן דוגמה מהבית, אבל זאת המציאות. אני לא מכיר את הנתונים, אבל אם תבדוק גם בעיתות משבר, אני מניח שהוא תמיד היה בסדר. ואם נתנו בו הנחות לשוכרים, זה היה פחות מאחרים. אני חושב שלנכסים החזקים אין מה לפחד. המיקומים הטובים אין להם מה לפחד. אנשים ימשיכו לבוא לשם".

איך בוחרים מיקומים טובים?

"אורבניזציה, אורבניזציה, אורבניזציה. אנחנו הולכים עם האורבניזציה למרכזי ערים גדולות וצומחות, מקומות עם נגישות גבוהה ועם תחבורה ציבורית טובה. מגודל ממוצע של 25 אלף מ"ר למרכז מסחרי שלנו, נעלה ל-50 אלף מ"ר בממוצע. כל נכס יהיה נכס דומיננטי, ואנחנו ננסה להביא את מספר המבקרים הממוצע ל-8-10 מיליון בשנה. זה היעד, ולשם אני רוצה להגיע. אי-אפשר לקפוץ ביום אחד, אתה לא יכול להיות איש זקן מילדות, אבל לאט-לאט אני אמכור את מה שפחות חזק ואקנה כל פעם נכסים יותר ויותר דומיננטים במיקומים יותר חזקים".

כמה מהנכסים שנותרו לך לא מתאימים לחזון?

"בוא נגיד ש-20 ומשהו אני חי איתם בשלום. אז עוד ארבעה אני משפר ואני בהחלט אמכור עוד. וכשאני אקנה קניון חדש, הוא תמיד יהיה יותר טוב מהכי גרוע שלי. כל הזמן נעלה את הממוצע. זה נכון שאני מוכר כביכול קניונים של 8% תשואה ואני אקנה אחרים בתשואה של 4% או 5%, אבל איכות התזרים שלי תהיה הרבה יותר טובה והצמיחה תהיה יותר חזקה".

ובכל זאת, קצב הרכישות איטי.

"צריך להבין שאין היום כמעט מוכרים. בעולם הנדל"ן המסחרי יש הרבה מאוד נכסים שהם כבר בידיים אחרונות מה שנקרא. בבעלות קרנות שיושבות על התשואה השוטפת. אני לא יודע אם מדובר במרבית הנכסים, אבל הרבה מהנכסים הטובים בעולם כבר בידיים אחרונות. אז אנחנו דופקים על הדלתות ומנסים ומנסים ומנסים, עד שמוצאים נכס למכירה.

"אבל צריך גם להדגיש במקביל שאני אמנם שחקן ריטייל, אבל אם יש פוטנציאל ייזום בנכסים, אנו עושים אותו. אנחנו משדרגים היום ארבעה נכסים, בהיקף של 330 מליון אירו. שלושה מהם בוורשה, עוד אחד בעיר אחרת בפולין, ובסך-הכול מדובר בתוספת 70 אלף מ"ר. כשיש פוטנציאל בנכסים של החברה, אנחנו בהחלט גם יזמים. את קניון פרומנדה בוורשה, למשל, קנינו ב-2011 עם 42 אלף מ"ר מסחר. ב-2020 כשנסיים אותו, הוא יהיה עם למעלה מ-90 אלף מ"ר, ויהיה בו הכול. הוא יהיה מהמתקדמים באירופה. כשיהיו שם מסעדות, ויהיה שם את הג'ימבורי הכי יפה בעיר, ואת הבית קולנוע הכי מפותח, אז יבואו לבלות שם, למדוד שם, להחליף שם את מה שקנינו באינטרנט, ובסוף אנשים יבלו שם את הזמן שלהם. זו האדפטציה הנכונה וזה אכן דורש המון התאמות. העבודה לא קלה".

ברזילי חוזר שוב ושוב לנושא השינויים והחדשנות כחבל הצלה של המסחר והקניונים בעידן האינטרנט. החברה גם הקימה לאחרונה 'ועדת חדשנות', שמורכבת ממנהל תפעול, אנשי שיווק, אנשי מחשבים (IT) ועוד, "חבורה שיושבת ומחפשת את כל נקודות החדשנות שמתאימות למקום. יש לי קניון אחד בפולין שהוא שפן הנסיונות שלי. אני עושה שם תחנת מוניות של אובר, מכניס סטרטאפים של ניווט בקניון ועוד כל מיני רעיונות חדשים. אנחנו מאמינים שהרכבת של החדשנות יצאה כבר מהתחנה והנכסים הטובים יהיו חייבים להתאים את עצמם למציאות החדשה, כדי להמשיך להיות חזקים ודומיננטיים".

כמה בעל השליטה כצמן, מעורב בהחלטות הניהול וברכישות?

"הוא היו"ר והוא מעורב כיו"ר. אם היה אפשר יותר, היה טוב. לצערי הוא מעורב מעט".

הוא בודק כל נכס לפני קנייה?

"כן. חיים משקיע הרבה בלראות נכסים, הוא אוהב את זה, והוא גם עושה בשכל. זאת הדרך היחידה להבין נדל"ן. המספרים יפים, יש צמיחה, אבל אם לא צעדת בקניון לא תבין למה יש אחד שנמכר בתשואה של 8% ואחר שנמכר בתשואה של 5%. אז חיים נותן חבל מאוד ארוך, אבל כן, הוא בא לראות את הנכס. אני גם חושב שזה ראוי".

ליעד ברזילי / תעודת זהות

■ גיל: 40
■ מצב משפחתי: נשוי 3
■ מגורים: אמסטרדם
■ ותק בחברה: 12 שנה