כך הרוויחה המדינה מטעות בהסכם פיצוי על הפקעת קרקע

בעל זכויות במקרקעין חתם על הסכם עם רשות מקרקעי ישראל, שהתייחס לפיצוי בכסף ולקרקע חלופית כאחד על הפקעת קרקע שקיבל בירושה מאביו. בהמשך טענה הרשות כי הסעיף הכולל פיצוי בקרקע חלופית הוסף להסכם בטעות, לאחר שלא הושמט בעת הכנתו של הנוסח הסופי של ההסכם לחתימה. האם הרשות חייבת בפיצוי גם בקרקע חלופית? התשובה שסיפק בית המשפט העליון לשאלה הזאת, ברוב דעות, הייתה "לא".

נשיאת העליון, השופטת אסתר חיות, והמשנה לנשיאה, השופט חנן מלצר (בניגוד לדעת המיעוט של השופטת דפנה ברק-ארז), דחו ערעור שהגיש בעל קרקע בכפר שיבלי על החלטת המחוזי שלפיה הוא לא יזכה בפיצוי כפול - גם פיצוי כספי וגם קרקע חלופית - הגם שסעיף בהסכם שנחתם עמו עיגן פיצוי כפול. נשיאת העליון קיבלה את עמדת המדינה כי נפלה טעות סופר בחוזה - והטעות שיחקה לטובת המדינה.

סיפור המעשה עובר דרך רצף של ביש-מזל עבור בעל הקרקע, שתחילה הוחלט להפקיע לו אותה, בהמשך נעשה טעות בחוזה שנחתם איתו בנוגע להיקף הפיצוי שהוא יקבל, ובדרך גם התברר כי הוא חתם על הסכם פיצוי פחות טוב מזה שחתמו עליו בעלי קרקעות אחרים הסמוכים לו מול המדינה, כשהוא "מפספס" את החלון לפיצוי הגבוה יותר בחודשים ספורים בלבד.

זהו סיפורו של כאמל מוחמד שיבלי, שירש יחד עם שני אחיו קרקע שהייתה בבעלות אביהם באדמות הכפר שיבלי. המקרקעין הופקעו בשנות ה-60 על-פי חוק (לצורכי צבא, אך כיום הרשות מחכירם לצורכי חקלאות), ובעקבות זאת באוקטובר 2004 חתם שיבלי על הסכם שנועד להקנות לו פיצוי בגין ההפקעה של חלקו במקרקעין. ההסכם, שנוסח על-ידי הרשות, הוצג לחתימתו של שבילי על-ידי פטריסיה פרץ, הממונה המחוזית לחליפין, רכישות והפקעות, שאישרה את חתימתו על ההסכם.

ההוראה הרלוונטית בהסכם, שעל פרשנותה ומשמעותה פרץ הסכסוך המשפטי שהגיע עד העליון, קבעה כי הפיצוי המוסכם בין הצדדים בגין הנכס המופקע יהיה: פיצוי בכסף, שנאמד בכ-30 אלף שקל; וכן פיצוי בקרקע, שהיה אמור להיות מפורט בנספח שיצורף להסכם, ואולם להסכם הפיצויים לא צורף אותו נספח.

בחלוף כ-7 חודשים, במאי 2005, התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל "1042" שנועדה להסדיר מתן פיצוי הולם לתושבי הכפר שקרקעותיהם הופקעו. החלטה זו העניקה לתושבי הכפר פיצוי שכלל מרכיב כספי ומרכיב של פיצוי בקרקעות חלופיות.

בהקשר זה נקבע כי הקרקעות שיקבלו יהיו בתחום המועצה המקומית שיבלי לפי יחס של 1:2 במקרה של פיצוי בקרקע חקלאית, ולפי יחס של 1:4 במקרה של פיצוי בקרקע המיועדת למגורים. עוד נקבע כי הפיצוי הכספי יהיה אחיד - 43 אלף שקל לדונם מופקע.

תוקפה של החלטה "1042" נקבע עד סוף דצמבר 2010. ההחלטה הבהירה כי היא לא תחול על מי שכבר קיבל פיצוי בעבר, וכי לא ייפתחו מחדש הסכמים שכבר נחתמו.

בסמוך לאחר חתימת ההסכם קיבל שיבלי את הפיצוי הכספי שלו היה זכאי. לעומת זאת, הוא לא קיבל קרקע חלופית. בהמשך הוא פנה לרשות במכתבים - תחילה לבירור העניין, ובהמשך לביטול הסכם הפיצויים ולהחלת החלטה "1042" בעניינו; אולם כל פניותיו נדחו.

פליטת קולמוס

דחיית דרישותיו של שיבלי הולידה את ההליכים המשפטיים בעניין, תחילה בדמות תביעה שהגיש שיבלי למחוזי בנצרת, ובה עתר לסעד הצהרתי כי הרשות הפרה את הסכם הפיצויים עמו בכך שלא פיצתה אותו בקרקע חלופית כמוסכם, וכי עליה לפצותו פיצוי הולם בקרקע ובכסף בהתאם להחלטה "1042" או לפצותו בהעברת מלוא הזכויות במגרשים שבהחזקתו לידיו (לרבות הבעלות בהם).

לחלופין, עתר שיבלי לכך שיוצהר כי נפלו בהסכם הפיצויים ובכריתתו פגמים המאפשרים את ביטולו, ובהתאם לכך לקבוע כי הרשות חייבת לפצותו בפיצוי הולם. לטענתו, הוא לא היה מתקשר עם הרשות בהסכם הפיצויים לו ידע כי המדובר בתנאים מקפחים, שנופלים באופן משמעותי מתנאי ההסדר המוצע לתושבי הכפר. עוד הוא הוסיף כי חלות על הרשות חובות מתחום המשפט המינהלי, כך שהיה עליה לנהוג כלפיו בהגינות, ביושר, בתום-לב ובשוויון, וכי היא הפרה אותן.

מנגד, הרשות טענה כי יש לדחות את התביעה. לטענתה, במשא-ומתן בינה לבין שיבלי ושני אחיו הוסבר להם כי לפי חוק הם זכאים לפיצוי כספי בלבד. ואמנם, כך נטען, שני האחים סירבו לקבל פיצוי כספי בלבד, ולכן לא נחתם עמם הסכם, בשונה משיבלי שהסכים לכך.

עוד נטען כי שיבלי חתם על ההסכם בפני פרץ שהסבירה לו את מהות ההסכם ואת גובה הפיצוי, וכי הובהר לו שהפיצוי הכספי מהווה תמורה סופית ומלאה, כך שעם קבלתו לא יהיו לו כל תביעות או דרישות נוספות. לדברי הרשות, פרץ גם הסבירה לשיבלי כי סעיף הפיצוי בקרקע הוא פליטת קולמוס - נוסח שלא נמחק אך בשל טעות.

בינואר 2016 דחה בית המשפט המחוזי את תביעתו של שיבלי. השאלה העיקרית שעליה נסב פסק דינו של המחוזי היא שאלת פרשנותו של הסכם הפיצויים, ובייחוד - האם לפי הסכם זה התחייבה הרשות לפצות את שיבלי בקרקע בתמורה להפקעת חלקו במקרקעין. מסקנת המחוזי הייתה כי הסכם הפיצויים התייחס רק לפיצוי כספי ולא כלל פיצוי בקרקע, וכי שיבלי חתם עליו מרצונו החופשי. זאת למרות שידע על קיומו של הסכם עקרונות המעניק לו זכות לקבל פיצוי הן בכסף והן בקרקע.

מקח טעות

על כך הגיש שיבלי את ערעורו לעליון, שדחה אותו השבוע ברוב דעות. שיבלי טען בערעור כי לשונו של הסכם הפיצויים ברורה, ועולה ממנה בפירוש כי יש לפצותו הן בכסף והן בקרקע. לדבריו, אין זה מתקבל על הדעת כי רשות מינהלית תתנער מהתחייבויות ברורות שנכללו בהסכם שנעשה עמה בטענה שמקור ההתחייבות בטעות.

שופטי הרוב בעליון, חיות ומלצר, דחו את הערעור בנימוקים שונים. חיות קבעה כי הרשות עמדה בנטל והוכיחה כי סעיף החוזה המעגן פיצוי כפול - מקורו בטעות סופר. השופטת ציינה כי קיימות אינדיקציות חיצוניות המעידות כי הסכם הפיצוי לא נועד לפצות את שיבלי בקרקע, ובין היתר העובדה כי אחיו של שיבלי ניהלו יחד עמו את הליכי המשא-ומתן לפיצוי, אך החליטו שלא לחתום על ההסכם באותו שלב והמתינו להחלטה "1042". הם זכו בפיצוי בקרקע ובכסף לפי אותה החלטה.

עוד כתבה חיות כי "עם כל אי-הנחת מהתוצאה שלפיה 7 חודשים בלבד הפרידו בין שיבלי ובין פיצוי משולב ונדיב בהרבה, לא עלה בידיו להוכיח כי עריכת ההסכם עמו הייתה בחוסר תום-לב. שיבלי בחר לחתום על הסכם הפיצוי בבחינת 'טוב ציפור אחת ביד', ובדיעבד משבחלוף 7 חודשים נכנסה לתוקפה החלטה '1042', התברר כי עשה מקח טעות. אך מכאן ועד ייחוס חוסר תום-לב לרשות - רחוקה הדרך".

עו"ד משה חורי, שייצג את שיבלי, מסר ל"גלובס": "אפשר לראות שבית המשפט התחבט בשאלה אם להיעתר לבקשתנו. ניתן לראות שיש סימני שאלה מהותיים, ועל כן אנו שוקלים לבקש לבחון את הנושא שוב על-ידי הרכב מורחב בעליון".

דעת המיעוט: "המדינה חתמה על הסכם הפיצויים ולא הצביעה על הצדקה לסטות מן האמור בהסכם זה"

שופטי בית המשפט העליון לא התעלמו מתחושת אי-הצדק העולה מהנסיבות האופפות את הפסדו בערעור של כאמל מוחמד שיבלי - שקיבל פיצוי נמוך משמעותית משכניו לקרקע. בין היתר הציעו השופטים חיות ומלצר כי חרף הכרעתם, שלפיה שיבלי אינו זכאי לפיצוי במקרקעין מעבר לפיצוי הכספי, המדינה תפצה את שיבלי "לפנים משורת הדין"; וכי גם פיצוי במקרקעין הוא בגדר האפשרי. אולם דברים אלה נותרו בגדר הצעה בלבד, שנותרו לשיקול-דעתה הבלעדי של המדינה. הם גם ביטלו את הוצאות המשפט בסך 10,000 שקל שהוטלו על שיבלי במחוזי.

אולם, את השופטת דפנה ברק-ארז תחושת אי-הצדק הובילה לתוצאה הפוכה לחלוטין משל חבריה. לעמדתה, בדעת מיעוט, היה מקום לקבל את הערעור ולחייב את המדינה לפצות את שיבלי גם בקרקע.

בין היתר ציינה השופטת ברק-ארז כי "המדינה חתמה על הסכם שכלל התחייבות מפורשת לפיצוי בכסף ובקרקע כאחד. היא לא הצביעה על הצדקה לסטות מן האמור בהסכם זה".

עוד ציינה ברק-ארז כי העובדה שנפלה טעות סופר בהסכם (כפי שטוענת המדינה) לא הוכחה, ואף פועלת לרעת המדינה, שהייתה אחראית על ניסוחו, וכך גם העובדה שחסרים פרטים בנוגע לפיצוי בקרקע והיקפו. לעמדתה, על בית המשפט למלא את החסר.

השופט מלצר הסכים עם כל נימוקיה של ברק-ארז על החוסרים בהסכם, אך לא עם מסקנתה כי העליון צריך למלאם. מלצר ציין כי ההסכם שנחתם עם שיבלי נעדר "מסוימות" בקשר לפיצוי בקרקע, וכי העליון אינו יכול למלא את החסר ולאלץ את המדינה לשלם לשיבלי פיצוי שאינו מפורט בהסכם.

השופט ציין כי נפסק כבר בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים ("יסוד המסוימות"). לדבריו, עם השנים רוככה אמנם מעט הדרישה האמורה בפסיקה, וזו הכירה בחוזה כבעל "מסוימות" מספקת, גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את כל "התנאים החיוניים לעסקה", ובלבד שפרטים אלה היו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין. אולם, מלצר קבע כי "השלמה כאמור לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים".

העובדה כי כל שופט בחר בנימוק אחר על-מנת להגיע לתוצאה הסופית בתיק, פותחת פתח לדיון נוסף של בית המשפט העליון בפרשה ובאופן שבו יש לפרש חוזים עם המדינה, וייתכן כי בקרוב נראה סיבוב נוסף בסיפור חוסר המזל של שיבלי.