פחות בונים, פחות עובדים: חברות הנדל"ן מקצצות בכוח-האדם

רגע אחרי סיום עונת הדוחות השנתיים של חברות הנדל"ן הציבוריות, בדקנו האם ההאטה בענף הנדל"ן ותוכניות הממשלה השונות השפיעו על נתוני כוח-האדם - מצבת ההון האנושי בחברות השונות. שנה קשה לחברה בכל הקשור למכירות, והאטה בפעילות כפי שמשתקפת בנתוני התחלות הבנייה, אמור לבוא לידי ביטוי גם במספר העובדים.

התוצאות אינן חד-משמעיות, אולם בחלק מהחברות ניתן בהחלט לראות צמצום לא מבוטל בכוח-האדם. נזכיר כי חברות שאינן משתתפות בתוכנית הדגל של משרד האוצר, מחיר למשתכן, מתקשות למלא את הצנרת בפרויקטים חדשים, לאחר שהן חוו פגיעה משמעותית באפשרות הגשת הצעות למכרזי הקרקע שפרסמה המדינה בשנתיים האחרונות. במקביל, חברות שכן החליטו לשתף פעולה עם מחיר למשתכן נדרשו להשקיע פחות מאמצים בשיווק, מכיוון שמרבית הדירות מוגרלות לזכאים.

עוד נקודה מעניינת שעולה מהנתונים היא שאם חברה פועלת גם בתחום ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38), תחום זה ממשיך לצמוח - גם בכל הקשור למספר העובדים.

 מספר העובדים

לא פעם היקף העובדים קשור לפרויקטים שנמצאים ב"אוויר". ככל שהפרויקטים בשלב מתקדם יותר, או שיש מלאי מועט יותר של פרויקטים, מספר הפועלים יירד בהתאמה. בחברות השונות מסבירים כי לא תמיד מספר העובדים יכול להעיד על היקף הפעילות ובמקרים מסוימים שינויים מינוריים אינם בעלי השפעה משמעותית על הפעילות ויכולים לנבוע לא מהאטה בפעילות החברה אלא דווקא מאירועים נקודתיים כמו למשל יציאה של עובדות לחופשת לידה או סיטואציות דומות.

חשוב לזכור כי מרבית החברות היזמיות אינן מחזיקות כיום בחברות ביצוע שמקימות בפועל את הבניין ו"סוחבות על גבן" גם מאות פועלי בניין (וציוד יקר). לכן, גם היכולת של היזמים לבצע התאמות מהירות להאטה והתרחבות של השוק יחסית מהירה ופשוטה יותר, בזמן שקבלני הביצוע נאלצים לספוג בצורה כואבת יותר את השינויים הגדולים שחווה הענף.

מצלאוי: ירידה חדה במספר העובדים

בחברת מצלאווי מגלים הדוחות ירידה לא מבוטלת במספר העובדים במטה החברה. אם בשנת 2016 היה מדובר על 64 עובדים במחלקות השונות, בשנת 2017 המספר ירד ל-47 עובדים בלבד. בפילוח בין המחלקות השונות כפי שעולה מהדוח הכספי השנתי, עיקר הירידה נרשמה באנשי אחזקה ונהגים, מ-28 במספר ב-2016 ל-17 בשנת 2017. גם בתחום החשבונאות, כספים ומזכירות החברה נרשמה ירידה מ-20 עובדים בשנת 2016 ל-14 בלבד בשנת 2017.

גם בחברת צמח המרמן אפשר לראות שינויים בין 2015 ל-2017 בכל הקשור למצבת כוח-האדם. בשנת 2015 החזיקה החברה 424 עובדים קבועים בתחומים השונים, מספר דומה לזה שנצפה גם בשנת 2016 (426 עובדים), אולם בשנת 2017 נרשמה ירידה במספר העובדים ל-324 עובדים בסך-הכול. בפילוח בין המחלקות השונות, ירידה לא מבוטלת נרשמה במחלקת מנהלי הפרויקטים ומהנדסי ביצוע מ-19 בשנת 2015, ל-17 בשנת 2016 ול-11 בלבד בשנת 2017.

במקביל, גם מספר המהנדסים, ההנדסאים והאקדמאים בצמח המרמן נמצא בירידה מ-30 בשנת 2016 ל-25 בשנת 2017, וכך גם במספר מנהלי החשבונות והפקידים מ-26 בשנת 2016 ל-21 בשנת 2017. עם זאת, הירידה המשמעותית ביותר נרשמה במצבת פועלי הבניין (כולל פועלים זרים) מה שעשוי להעיד בין היתר גם על ירידה בהיקפי הפעילות. בשנת 2015 עמד מספר הפועלים בחברה על 278, בשנת 2016 על 277 פועלים ובשנת 2017 מדובר ב-178 פועלים בלבד.

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, "בשלב זה ההערכה שלנו היא שההאטה בענף היא זמנית, לכן כוח-האדם בחברה הצטמצם רק במגזר העובדים הזמניים. החברה שומרת על עובדיה הקבועים, הכוללים בין היתר מהנדסים, הנדסאים, מנהלי עבודה וכן אנשי מנהלה וכספים. ככל שמאמצי האוצר להקפיא את שוק הדיור ימשכו והתחלות הבנייה יוסיפו לרדת, אין ספק שהדבר עשוי לפגוע גם בתשתית כוח-האדם הקבוע של החברות. להערכתנו ההאטה שחווינו בשנה וחצי האחרונה, היא זמנית וכבר בחודש החולף מרץ 2018, חלה התעוררות משמעותית בהיקף מכירת הדירות".

חברה יזמית נוספת הפועלת בתחום המגורים היא אפריקה ישראל מגורים. נציין כי לאפריקה שיעור לא מבוטל של יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן, וגם פרויקט להשכרה ארוכת טווח בהרצליה. על פי נתוני הדוח השנתי, מספר העובדים הכללי עלה מעט מ-57 בשנים 2015 ו-2016 ל-60 עובדים בשנת 2017.

אפריקה מגורים: לא מצמצמים את השיווק

אולם, בפילוח על פי המחלקות ניתן לראות שבמחלקת ההנדסה דווקא נרשמה ירידה עקבית מ-15 בשנת 2015, ל-13 בשנת 2016 ו-12 בשנת 2017. גם בתחום התכנון ורישום המקרקעין נרשמה ירידה קלה, מ-7 ב-2015 ו-8 בשנת 2016 ל-6 בשנת 2017.

דווקא בתחום השיווק הפרסום והמכירות נצפתה עלייה במספר העובדים. כך, בשנת 2015 מחלקה זו כללה 13עובדים, בשנת 2016 עלה המספר ל-14 עובדים ובשנת 2017 כבר מדובר ב-17 איש. אמנם במחיר למשתכן החברה אמורה להפחית את מאמצי השיווק שלה, אבל במקרה של אפריקה ניתן לראות שהדבר לא השפיע על מצבת כוח-האדם במחלקה זו. ייתכן שפרויקטים פתוחים אחרים שאינם מחיר למשתכן הם הסיבה, ובמקביל נזכיר כי גם בפרויקטים במסגרת מחיר למשתכן חלק מהדירות משווקות בשוק החופשי, כך שיש צורך באנשי מכירות.

בחברה מציינים כי מספר העובדים בשנת 2017 רשם באופן כללי עלייה, וכי הירידה שנצפתה במחלקת ההנדסה מקורה בעובדה שעובדים ממחלקה זו עברו לפעול במסגרת החברה הבת להתחדשות עירונית. עוד מציינים כי בשנת 2017 עלה מספר העובדים בחברה העוסקת בהתחדשות עירונית.

בפעילות הנדל"ן למגורים של חברת שפיר, שהגדילה משמעותית את פעילותה בשנים האחרונות (בין היתר בפרויקטים של מחיר למשתכן), ירד מעט מספר העובדים מ-26 בשנת 2016 ל-23 בשנה האחרונה. בסך העובדים של הקבוצה נרשמה עלייה קלה - מ-1,502 ל-1,507 עובדים אשתקד.

אשדר: עלייה בהתחדשות עירונית

עוד חברה שבדקנו בהקשר של מצבת כוח-האדם היא חברת אשדר, חברה גדולה לייזום למגורים וגם חברה הפעילה במכרזי מחיר למשתכן. בסך-הכול נרשמה באשדר עלייה בסך עובדי החברה, מ-73 עובדים בשנת 2015 ל-71 עובדים בשנת 2016 ול-74 עובדים בשנת 2017.

ואולם, דווקא בתחום השיווק והמכירות נראה שבחברה הורידו הילוך. בשנת 2015 מחלקה זו כללה 12 עובדים, בשנת 2016 כללה המחלקה 11 עובדים ובשנת 2017 כבר מדובר בתשעה עובדים בלבד. גם כאן ייתכן שמחיר למשתכן השפיע על התמונה.

מעניין לראות שבכל הקשור להתחדשות עירונית החברה דווקא רשמה עלייה בפעילות ובכוח האדם. כך, החברה אשדר בוטיק שפועלת בתחום תמ"א 38 כוללת 19 עובדים בשנת 2017, לאחר שנתיים בהן מספר העובדים היה נמוך יותר.

מאשדר נמסר בקשר לנתונים כי "בחטיבת ההתחדשות העירונית של החברה, אשדר בוטיק, חלה עליה בצבר הפרויקטים. לאחרונה זכתה אשדר בוטיק במקום הראשון במדד של מדלן וגלובס להתחדשות עירונית, ואין ספק כי הפעילות כל הזמן גדלה. בשנה האחרונה, חלה עלייה בפעילות של אשדר ובהוצאת היתרים, הן בפרויקטי מחיר למשתכן, הן בהתחדשות העירונית והן בקרקעות שרכשה החברה במזומן בכפר יונה, בחריש ובטירת הכרמל. לחברה מלאי זמין לבנייה שתוציא לשיווק בהתאם לקצב המכירות בפרויקטים השונים".

חברה נוספת שפועלת בתחום הייזום למגורים ורשמה ירידה במספר העובדים בין 2016 ל-2017 היא אזורים. על פי הפרק הרלוונטי בדוח הכספי, מספר העובדים ירד בהדרגה מאז 2015. כך, בשנת 2015 היו 92 עובדים, בשנת 2016 היו 86 עובדים ובשנת 2017 - 83 עובדים בחברה. לאחר פרסום הדוח המספר עלה ל-84 עובדים וגורמים בחברה מסבירים שאין מגמה של ירידה בפעילות והחברה פעילה בלא מעט פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן וגם מתכוננת להגדלת פעילות ההתחדשות העירונית.