חולדאי צודק - השאלה היא האם הוא יצליח לבנות

הוויכוח על דיור בר-השגה בין ראש עיריית תל-אביב רון חולדאי לבין ח"כ רועי פולקמן, יו"ר סיעת כולנו והמאדיר הראשי של פועלו והישגיו של שר האוצר משה כחלון בתחום הדיור, היה כמובן חייב להגיע לשאלה הקובעת באמת: מהו פרופיל משק הבית הזכאי לדיור בר-השגה?

לאחרונה יצא סוף-סוף ספר בעניין - "דיור בר-השגה במשפט - מודלים, יישומים, אכיפה" מאת עו"ד אלון גילדין. הספר מקיף את הנושא, מסייע בהבנת המורכבות של דיור בר-השגה, ומציג מודלים וקריטריונים מקובלים בעולם להגדרת הזכאות, שרובם מתייחסים למבחן הכנסות משק-הבית. תל-אביב הגדירה את משק-הבית הזכאי לדיור בר-השגה על פי נוסחה שבבסיסה השתייכות עד לעשירון השביעי (21,649 שקל ברוטו), עם מגבלה של הון עצמי, הוכחת תושבות בתל-אביב במשך 5 שנים, מיצוי כושר השתכרות וגיל של אחד הזכאים מתחת ל-45 וכו'.

אפשר להתווכח עם קריטריון כזה או אחר של חולדאי, למשל מדוע בעיר גדולה מגיע יתרון למי שמתגורר בה 5 שנים, במקום לפתוח את העיר לביקוש ולמוביליות. מדוע אין כלל ביטוי לעדיפות בדיור בר-השגה למקצועות נדרשים - שחולדאי עצמו מודה בנחיצותם בעיר - כמו אחיות, שוטרים, כבאים, מורים ועובדי רווחה. אבל, ביסודו של דבר, חולדאי מוביל מדיניות הגיונית בתחום של דיור בר-השגה.

מצד שני, כחלון-פולקמן המציאו פטנט לא מוכר בעולם בדיור בר-השגה, הן לרכישה במסגרת "מחיר למשתכן" והן לשכירות מוזלת ומפוקחת במסגרת "דירה להשכיר": פשוט אין קריטריונים, למעט זה האומר שלא הייתה בבעלות הזכאי דירה ב-6 השנים האחרונות, ומועמד/ת יחיד/ה צריך להיות מבוגר/ת מ-35. מחיר הדירה לזכאים ושכר הדירה לזכאים ישקף הנחה של 20% ממחיר השוק, והרעיון המופלא מכול: הזכאות לא קשורה בכלל לרמת ההכנסה ולהון של מבקשי ההטבה הממשלתית. גם מיליונרים יכולים להשתתף במשחק, שמיועד לעשירונים הבינוניים במשק. את הגישה הזו מצדיקים בשם "פשטות הביצוע", כי למה להסתבך עם כל מיני קריטריונים אם אפשר לייצר מראית עין שבעצם נותנים לכולם?

חולדאי צודק בביקורתו על היעדר קריטריונים סוציו-אקונומיים לקביעת זכאות, מצב שלדבריו מזמין לפרויקטים גם "אנשי ונשות העשירונים הגבוהים, בני עשירים וקבוצות לא יצרניות... זה לא דיור בר-השגה, זאת סתם חלמאות".

על כך הגיב פולקמן בעקיצה משלו, על הכמות הקטנה יחסית של פרויקטים לדיור בר-השגה בתל-אביב, והסביר ש"המודל לסינון זכאות לפי הכנסה בעייתי ודורש דיון נוסף". במסכת טיעוניו של פולקמן יש אחד הגיוני: לשלטון המקומי יש כלים לקדם פרויקטים. למשל, תיקון 188 לחוק התכנון והבנייה, לפיו ניתן לבנות דיור מוזל ומפוקח להשכרה על "קרקע חומה", בבעלות העירייה - למשל, על מגרש שבו פועל גן ילדים אפשר להקים גם 12 דירות קטנות לזכאים.

לא ברור מה תהיה התוצאה של הוויכוח בין חולדאי לפולקמן, אבל בתל-אביב תהיה תערובת. לצד הפרויקטים העירוניים של חולדאי, החברה הממשלתית "דירה להשכיר", בניהול עוזי לוי, שבכל פרויקט שלה שמורים 25% לזכאים על פי ה"אין קריטריונים", מגבירה את מאמציה - במתחם הגדנ"ע סה"כ 380 יח"ד, 180 במשתלה ועוד כ-200 מתוכננים במתחם נס לגויים.

חולדאי צריך להוכיח, שהוא מסוגל לייצר כמויות גדולות הרבה יותר, עם הקריטריונים שבאמת נועדים לשכבות הביניים.