המלכוד הכפול שמונע ירידת מחירים נוספת בשוק הדיור

הסיטואציה שנוצרה בשוק הנדל"ן למגורים מכניסה חלק ממשפרי הדיור למלכוד, אשר בפועל מונע ירידת מחירים גדולה יותר מזו שנצפתה עד כה. נקודה מעניינת זו בקשר למשפרי הדיור, המושפעים בצורה משמעותית מתוכנית מחיר למשתכן, אפילו יותר ממחוסרי הדיור, עולה מדוח בנק ישראל שפורסם לפני כשבועיים וכלל פרק משמעותי העוסק בתחום הדיור.

במקביל, גם משרד האוצר נמצא היום במלכוד וצריך לבחור בין המשך לחץ על הקבלנים, שיכול להוביל לירידת מחירים אבל גם לירידה בהתחלות הבנייה, או שחרור הלחץ על ידי מתן האפשרות למכור דירות "רגילות" במחיר מוזל ומתן מענקים לקבלנים, שירחיק אפשרות של ירידה במחיר בשוק החופשי אבל יגדיל משמעותית את היצע הדירות המוזלות לזכאים.

כאמור, נראה שמחיר למשתכן משפיעה בעקיפין, ובהיקף לא מבוטל, דווקא על משפרי הדיור שמתקשים למכור את הדירות הישנות שלהם לקראת מעבר לדירות גדולות יותר (חדשות ויד שנייה), כפי שמציין הדוח של בנק ישראל. מצד אחד, מיעוט שיווקי קרקע לפרויקטים שאינם במסגרת מחיר למשתכן, וחלקן היחסי הקטן של דירות למכירה בשוק החופשי בפרויקטים אלו, מקטינים את היצע הדירות החדשות שממנו יכולים משפרי הדיור לרכוש. במקביל, ההנחות שניתנות במחיר למשתכן, שגורמות למחוסרי דירה להעדיף דירה חדשה בהנחה על פני דירות יד שנייה שמוכרים משפרי הדיור, כמו גם ההתמעטות המשמעותית ברכישות על ידי משקיעים, שגם הם לקוחות פוטנציאליים של משפרי הדיור - מצמצמות משמעותית את קהל היעד שעשוי לרכוש את הדירות הישנות של משפרי הדיור.

 הזינוק בשערי הדירות בהמתנה

את הקושי הזה אפשר לראות היטב בנתונים המתייחסים לדירות בהמתנה של משפרי הדיור (שאותן הם צריכים למכור אחרי שרכשו דירה גדולה יותר. אם בשנים 2010-2015 שיעור הדירות בהמתנה של משפרי הדיור עמד על סביב 23% בממוצע, על פי נתוני בנק ישראל, הרי בשנים 2016-2017 (שבהן מחיר למשתכן הפכה לדומיננטית בשוק) שיעורן זינק לכ-30% בממוצע. מדובר בנתון משמעותי מאוד. נזכיר כי משפר דיור חייב למכור את הדירה הישנה שלו תוך 18 חודש כדי לזכות בהקלת מיסוי (מס רכישה מופחת) ואם לא יעשה זאת יחויב במס כאילו היה משקיע. מדובר בתוספת כספית לא מבוטלת - מה שמוביל לנקודה הבאה שבכוחה להשפיע גם על מחירי הדירות בשוק החופשי.

כדי שמשפרי הדיור יוכלו למכור את הדירות לפני שיחלפו אותם 18 חודשים, יהיה עליהם להפוך את הדירה הישנה שלהם לאטרקטיבית יותר. מכיוון שהמשקיעים הפחיתו רכישות, והם היו קהל היעד המועדף על משפרי הדיור משום שהם בעלי כיסים עמוקים יותר, משפרי הדיור צריכים להסתפק ברוכשי דירה ראשונה, או במשפרי דיור אחרים. במקרה כזה, הדרך היחידה להפוך את הדירה שלהם לאטרקטיבית יותר היא להוריד את המחיר המבוקש ולמעשה להתחרות עם ההנחה של מחיר למשתכן.

על פניו, מדובר במתכון בטוח להוזלה ולהשפעה לא מבוטלת על המחירים בשוק הרחב. אבל כאן יש בעיה שמציבה את משפרי הדיור במלכוד. כל משפר דיור שהדירה שלו היא דירה בהמתנה התחייב כבר לרכוש דירה אחרת, במחיר שוק, כלומר, במחיר גבוה. המשמעות היא שיש גבול להנחה שיוכל משפר הדיור הזה להעניק על הדירה הישנה, בעיקר בשל המשכנתא שנטל על הדירה החדשה שהתחייב לרכוש. מלכוד זה למעשה מונע הוזלה משמעותית של הדירות בעזרת השפעתם של משפרי הדיור.

גם אם היקף הדירות המוזלות שיוצעו למשפרי הדיור יעלה (מה שקורה בפועל בשל הביטולים של הזכאים מחד ובשל מהלך חדש של האוצר ומשרד הבינוי והשיכון לשיווק דירות מוזלות ישירות למשפרי דיור במסגרת שינוי בכללי מחיר למשתכן, שקיבל את השם 'מחיר למשתפר', מאידך), משפרי הדיור שכבר התחייבו לרכישת דירה אחרת (אותם משפרי דיור שמחזיקים בדירה בהמתנה) לא יוכלו להוזיל את הדירה משמעותית, אך מנגד יצטרכו להגדיל את המימון לרכישת הדירה הראשונה, מהלך שספק אם יבחרו בו.

נכון להיום, נראה שהיקף רכישת הדירות על ידי משפרי הדיור ימשיך לרדת כל עוד המשקיעים ורוכשי דירה ראשונה לא מהווים קהל יעד משמעותי לרכישת הדירות שלהם. מגמה זו עשויה להגדיל את הלחץ על הקבלנים שימכרו פחות דירות חדשות למשפרי הדיור - שנזכיר שוב שהם עיקר השוק. במקביל, ככל שמשפרי הדיור לא ימהרו לרכוש דירה, הם גם לא ימהרו למכור את הדירה הישנה, ויעדיפו להמתין כדי למקסם את המחיר של הדירה.

כאן ניצבת למעשה השאלה המשמעותית ביותר הנוגעת למחירי הדירות. אם הביטולים של זכאי מחיר למשתכן ימשיכו להיות משמעותיים, וחלק מהדירות המוזלות יופנו למשפרי הדיור, על פניו רכישת דירה מוזלת על ידי משפר דיור תוביל גם לאפשרות של הורדה משמעותית יותר במחיר הדירה הישנה שהם ימכרו הלאה. אולם אף על פי שמשפר הדיור הרוכש דירה מוזלת מתחייב למכור את הדירה הישנה בתוך 12 חודשים, על פי כללי מחיר למשתכן, אחרת ישלם קנס משמעותי, הדבר תקף רק מרגע האכלוס. מכיוון שזה יקרה רק בעוד מספר שנים, הלחץ על המשפרים להורדת מחיר הדירה שהם מוכרים אינו משמעותי. כך, יכול להיווצר מצב שבו משפרי הדיור כבר יזכו בדירות מוזלות בהיקף לא מבוטל, אבל ינסו למכור את הדירה הישנה במחיר מלא, כל עוד הדירות המוזלות אינן מוכנות. גם כאן, מדובר בעיכוב של ירידה אפשרית במחירים.

ירידה בהתחלות הבנייה

נראה שהלחץ הרב ביותר, נכון להיום, ממשיך להיות על הקבלנים, שלא רק מתחייבים לבנות במחיר נמוך במחיר למשתכן, אלא גם מתקשים למכור דירות למשקיעים ולמשפרי דיור במחיר מלא. בינתיים, ברבעון האחרון של 2017 כבר ניתן לראות השפעה ראשונה של הסיטואציה שנוצרה: ירידה בהתחלות הבנייה.

לכן נשאלת השאלה, עד כמה המלאי הקיים של הקבלנים ילחץ אותם למצב בו יהיו חייבים להוריד מחירים. נזכיר כי במקביל, מאפשרת המדינה לקבלנים "להמיר" דירות מהשוק החופשי לדירות מוזלות של מחיר למשתכן, בתמורה למענק, מה שדווקא משחרר את הלחץ האמור.

השאלה הגדולה היא כיצד יחליטו במשרד האוצר לווסת את הלחץ הזה עכשיו, מכיוון שכאן יש מלכוד אחר. מצד אחד, מתן אפשרות לקבלנים למכור את המלאי הקיים במחיר למשתכן יגדיל את ההיצע לזכאים, וכמו שראינו בהגרלה הגדולה האחרונה, מדובר בפרויקטים שגם מועד מסירת הדירות בחלקם קרוב יותר וגם חלק מהם ממוקמים במרכז הארץ באזורי ביקוש, שאליהם מכרזי מחיר למשתכן טרם הגיעו, ובחירה זו תעניק לשר האוצר נקודות זכות בקרב הזכאים שיקבלו עוד דירות מוזלות ובמיקום טוב יותר.

מצד שני, סגירת או צמצום הנתיב האלטרנטיבי הזה לקבלנים עשויים להגביר את הלחץ עליהם, שעשוי להוביל בהמשך לירידת מחיר לכלל הציבור, בטווח הארוך יותר (ומנגד גם לירידה משמעותית יותר בהתחלות הבנייה).

בשורה התחתונה, המלכוד שבו נמצאים משפרי הדיור והמלכוד הנוסף של משרד האוצר בוויסות ההקלה לקבלנים, לא מאפשר נכון להיום ירידה דרסטית במחירים. משפרי הדיור צריכים לבחור בין הורדת מחיר הדירה הישנה לבין הגדלת המימון לדירה החדשה. ובאוצר צריכים להחליט האם להגדיל המענקים לקבלנים ולקבל נקודות זכות בקרב הזכאים (שבסופו של יום הם גם קולות בקלפי) וכך גם למתן את הירידה בהתחלות הבנייה ,או להגביר הלחץ שיוכל בהמשך להוביל אולי לירידת מחיר משמעותית יותר לציבור הרחב, שלא בטוח תגיע עוד בימי הממשלה הנוכחית ומחירה עשוי להיות ירידה נוספת בהתחלות הבנייה.