הכלכלן הראשי באוצר: שפל היסטורי בשיעור המשקיעים בנדל"ן

במהלך חודש פברואר נרכשו 8,700 דירות, 7,600 מהן במחירי שוק חופשי ועוד 1,100 דירות במסגרת מחיר למשתכן. על פי נתוני הכלכלן הראשי, בניכוי הדירות המוזלות, מדובר בירידה בשיעור 12% בהשוואה למספר הדירות שנמכרו במחירי שוק בפברואר 2017 וירידה דומה בהשוואה לחודש הקודם (ינואר 2018).

במקביל גם עם שילוב הדירות המוזלות בכלל העסקאות שבוצעו במהלך פברואר, נרשמה ירידה בשיעור 4% בהשוואה לחודש הקודם ובשיעור 2% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. מדובר בנתון המחזק את מגמת ההתקררות בענף, במיוחד לאור העובדה שבחודש הנסקר היקף הדירות המוזלות שנמכרו היה הגבוה ביותר עד כה ועמד כאמור על כ-1,100 דירות.

גם בסקירה הנוכחית, כמו בסקירות הקודמות, מתייחסים באוצר לתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות. על פי הנתונים, תזרים זה עמד בפברואר האחרון על כ-4.5 מיליארד שקל, עלייה בשיעור 9% בהשוואה לחודש הקודם. באוצר מדגישים כי העלייה בנתון זה היא פרי מכירה משמעותית יותר של דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן ולכן: "מי שנהנו מהגידול בתזרים המזומנים בחודש פברואר היו בעיקר הקבלנים שמכרו במסגרת "מחיר למשתכן".

על רקע ממצאים אלה נציין כי התלות ההולכת וגוברת של תזרים המזומנים של הקבלנים במידה בה הם נוטלים חלק במסגרת "מחיר למשתכן" מוצאת ביטוי גם בשינוי ב"דירוג" הקבלנים לפי היקף מכירות. כך למשל, בשנת 2017 נכנסו לעשרת הקבלנים (יזמים) המובילים בישראל שתי חברות שכלל לא נמנו על מאה הגדולות בשנת 2015, שנת השיא במספר העסקאות בשוק הנדל"ן". המשמעות הנגזרת מניתוח זה של האוצר היא שקבלנים שהחליטו לקחת חלק בתוכנית מחיר למשתכן נפגעים פחות מההתקררות בענף.

כאמור, אחד הנתונים הבולטים בסקירה הנוכחית מתייחס לשיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות שצנח לרמה של 13% בפברואר, רמת שפל היסטורית על פי האוצר. בכל הנוגע לרכישות המשקיעים, בחודש פברואר רכשו האחרונים רק 1,100 דירות, ירידה משמעותית בשיעור 29% בהשוואה לינואר 2018 וירידה דומה בנתון זה בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. הירידה המשמעותית ביותר בפעילות המשקיעים על פי הסקירה התמקדה באזור תל-אביב ובאזור נתניה (ירידה בשיעור 70% ברכישת משקיעים בנתניה וירידה בשיעור 50% בתל-אביב).

במקביל, גם מכירות המשקיעים רשמו ירידה לא מבוטלת בשיעור 18% בהשוואה לינואר 2018. בחישוב מלאי הדירות המוחזקות על ידי משקיעים, עולה כי בחודש פברואר נגרעו 630 דירות המוחזקות על ידי משקיעים, ומאז אפריל 2016 מדובר על לא פחות מ-9,400 דירות שנגרעו ממלאי זה. נציין כי כל עוד פתרונות השכירות הממוסדת צולעים, מדובר בהיקף לא מבוטל של דירות שנגרעו משוק ההשכרה החופשי. מהצד השני, מדובר בדירות שיצאו למכירה לציבור הרחב מה שהגדיל את היצע הדירות לרכישה.

עוד נתון משמעותי שעולה מסקירת האוצר נוגע לקהל המשמעותי ביותר בשוק הדיור - משפרי הדיור. סך רכישות משפרי הדיור בפברואר עמד על 2,800 דירות, ירידה בשיעור 17% בהשוואה לחודש הקודם (ינואר 2018) וירידה בשיעור 20% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. במקביל, הנתונים גם מעידים כי יותר משפרי דיור נוטים למכור קודם את הדירה הישנה טרם רכישת הדירה החדשה, מגמה הפוכה למה שהראו הנתונים בשנים האחרונות.

באוצר טוענים כי מדובר בשינוי מגמה שתומך בשינוי התנהגות של משפרי הדיור. אם פעם משפרי הדיור היו רוכשים דירה חדשה וממתינים עם מכירת הדירה הישנה כדי למקסם את מחירה בגלל העלייה המתמשכת במחירי הדירות, כעת נראה שיותר משפרי דיור קודם מוכרים ורק אז ניגשים לרכישה. במקביל, במסגרת הנתונים מציינים באוצר כי גם משך הזמן למכירת דירה עלה ומדגימים זאת על ידי התמקדות באזור רחובות: "באזור רחובות, נדרשו 6.4 חודשים בממוצע למכירת דירה שיצאה מ"המלאי" בחודש פברואר האחרון. בפברואר אשתקד עמד פרק זמן זה על חמישה חודשים".

נציין כי נתון זה יחד עם הירידה בשיעור רוכשי דירות בהמתנה תומכים בטענה כי גם משפרי הדיור מגיעים למצב בו יצטרכו להתפשר על המחיר שיקבלו על הדירה שהם מוכרים. על כך נכתב בסקירה כי: "במלאי הדירות בהמתנה (דירה שמשפרי הדיור מנסים למכור לאחר רכישת דירה חדשה) הצטברו כ-13 אלף דירות, למעלה ממחציתן יצטרכו להימכר השנה על מנת שבעליהן לא ימוסו כמשקיעים". נזכיר כי אם משפר דיור אינו מוכר את דירתו תוך 18 חודש הוא לא יכול לקבל הקלה במס וכאמור נחשב למשקיע בכל הקשור למיסוי, מדובר בתוספת משמעותית בתשלום מס שבח. המשמעות היא שלא מן הנמנע שעל משפרי הדיור יהיה להתפשר במחיר הדירה עד המועד הקובע, וכאשר מדובר בכ-6,500 דירות שיצטרכו להימכר עוד השנה (על פי הסקירה: מחצית מ-13 אלף דירות בהמתנה א"ח) מדובר בהיקף משמעותי של דירות שעשוי להשפיע על המחירים."

עוד נקודה שעולה במסגרת הסקירה מתייחסת לתוכנית מחיר למשתכן. ניתוח האוצר אודות רכישת מחוסרי הדיור (רוכשי דירה ראשונה) מעלה כי בעוד באזור המרכז נרשמה ירידה ברכישת דירות במחיר שוק על ידי קהל זה, באזור רחובות נרשם דווקא המצב ההפוך - עלייה בשיעור כ-20% ברכישת דירות על ידי מחוסרי דיור במירי שוק חופשי.

"ניתוח רכישות אלה באזור רחובות, של מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, מעלה כי רק מחציתם הם נשואים, כאשר שליש מהם רווקים (שאינם עומדים בתנאי הזכאות למחיר למשתכן). מאפיין בולט נוסף שלהם (כולל של הזוגות הנשואים) הוא רמות שכר נמוכות יחסית. כך השכר הממוצע למשק בית של אוכלוסייה זו עמד על 11.2 אלף שקל בלבד. רמות שכר אלה גם "מסבירות" את העובדה ששיעור גבוה של 80% מהדירות שרכשו היו דירות יד שנייה, בעיקר (91%) אלה שמכרו משפרי הדיור".

כלומר, באוצר מסבירים כי הנתון מושפע מרוכשים שאינם זכאים למחיר למשתכן והעלייה ברכישת דירות במחירי שוק באזור זה אינה נובעת מחוסר אטרקטיביות או ייאוש של זכאים מהתוכנית הממשלתית. עוד עולה מניתוח האוצר כי מחיר הדירות של הזכאים במסגרת מחיר למשתכן באזור רחובות דומה לרמת המחירים של הדירות שנרכשו בשוק החופשי, אולם הרוב המוחלט של הדירות שנרכשו במחירי שוק הן דירות יד שנייה, ורק חלק קטן מהן נרכשו ממשפרי דיור שכבר רכשו דירה חדשה (חמישית מהרכישות על פי האוצר).

"נטייתם הפחותה של הזוגות הצעירים לרכוש דירות מ'מלאי' הדירות בהמתנה נעוצה, בין היתר, ברמות המחירים הגבוהות יותר של דירות אלה, עדות לעובדה שמשפרי הדיור הרוכשים דירה טרם שרכשו דירה אחרת הינם מבוססים יותר בהשוואה ליתר משפרי הדיור (ולפיכך סביר להניח שהתגוררו בדירות יקרות יותר)".

בסיום הסקירה מציינים באוצר כי נתונים ראשוניים לחודש מרץ מצביעים על עלייה במספר העסקאות בדירות יד שנייה, עם אינדיקציות למכירות מוגברות של משקיעים, זאת בעקבות הנתונים שמעידים על גידול בגביית מס שבח בחודש מרץ.