איך הפרפרים בשוודיה משפיעים על מחירי הדירות בפלורנטין?

האם משק כנפי פרפר שוודי משפיע על מחירי הדירות בפלורנטין? אם להאמין לכלכלנים של המחלקה המוניטרית ושוקי ההון של קרן המטבע הבינלאומית, התשובה לכך היא חיוביות. על פי ממצאי הדוח של קרן המטבע הבינלאומית על היציבות הפיננסית הבינלאומית, ישנו סינכרון הולך וגובר בין מחירי הנדל"ן למגורים בין מדינות מתועשות, ובין הערים הגדולות בעולם. לא רק זאת, אלא שהמחקר גם מצא שהמצב הפיננסי הגלובלי, משפיע על מחירי הדירות המקומיים.

המחקר מתבסס על נתונים של 44 משקים מתועשים וצומחים ומדגם נוסף של 40 ערים גדולות בעולם. לפי הדוח, המשקל של גורמים הקשורים למצב הפיננסי הגלובלי הלך וגבר בשלושת העשורים האחרונים. לפני שלושים שנה, כאשר תנועות הון חוצות גבולות היו עדיין מוגבלות, ההשפעה של גורמים בינלאומיים הייתה קטנה, אך כיום מדובר בהשפעה משמעותית. יתכן שמשקל התנאים הפיננסים הגלובליים בקביעת כיוון ועוצמת השינויים במחירי הנדל"ן למגורים מגיע, בממוצע ל-30% עד 40% מכלל השינוי. אם לתרגם את הקביעה הזאת לשוק המקומי, הרי שלפי המחקר של הקרן, היה צריך לשאול מה הקשר בין העלאת הריבית בארה"ב, שנקבעת על ידי יו"ר הפד החדש, ג'רום פאואל, לבין התפתחות מחירי הנדל"ן למגורים בישראל.

הדוח מציין שלתנאים מקומיים יש עדיין השפעה רבה על המתרחש בשוק הנדל"ן המקומי, אך בניגוד לעבר, זו כבר לא ההשפעה הבלעדית. עם זאת, הדוח מצא כי למהלכים של הרגולציה הפיננסית המקומית יש חשיבות בצמצום ההשפעה של אירועים בחו"ל על המחירים המקומיים של דירות, למשל על ידי הקטנת ההשפעה של הרחבת הנזילות על שוק הנדל"ן במגורים.

אך גם כאשר לוקחים את כל זה בחשבון, חוקרי הקרן עדיין מצאו כי המשקל של התנאים הפיננסים הגלובליים הולך וגובר בקביעת מחירי הדירות בשווקים השונים, והוא צריך להיות חלק מהניתוח על הכיוון והעוצמה של השינויים במחירי הנדל"ן למגורים. הדבר נובע לא רק מהקשרים המתגברים בין השווקים הפיננסים בעולם, אלא גם מההשקעות שמבצעים גופים מוסדיים וקרנות REIT.

ישראל היא אחת המדינות שנבדקו על ידי הקרן, ומכאן ניתן להסיק שיש מידה של סינכרון עם משקים אחרים, אשר מושפעת מתנאים פיננסים גלובליים. יחד עם זאת, כאשר כלכלני הקרן בדקו את עוצמת הקשרים ההדדיים בין משקים שונים, בכל מה שנוגע לתנאים בפיננסים, הם מצאו שהמשק הישראלי ממקום בשוליים של מפת ההשפעות והקשרים ההדדיים בין מדינות. משקים אחרים באותו מצב הם איטליה, קוריאה ויפן. גם ההשפעה של משקיעים מוסדיים בשוק הנדל"ן המקומי נראית כזניחה. אך יתכן ומשקיעים פרטים זרים, אכן מושפעים מהתפתחויות בחו"ל.

עם זאת, דו"ח הקרן מציין כי הסינכרון במחירי הנדל"ן בין משקים שונים מזכיר את התנודות המשותפות למחירים של נכסים פיננסים בעולם. מבחינה זו, צריך להביא בחשבון השפעות בתנאים הפיננסים בחו"ל כאשר מסתכלים על התנועה של המחירים בחו"ל. אם להאמין לדו"ח, הרי שלהעלאות הריבית בארה"ב יכולה להיות השפעה על תנועת המחירים של נדל"ן בשוק המקומי.

הדו"ח מצא גם שכאשר המשק העולמי נכנס לתקופות של האטה, הנטייה לירידות במחירי הנדל"ן למגורים משותפת למשקים השונים. חלק מהמנגנון ההשפעה של משקיעים זרים על שוק הנדל"ן מוסבר על ידי פרמיית הסיכון שנדרשת על ידי משקיעים. כאשר ישנה תחושה של ירידת הסיכון הפיננסי ברמה הגלובלית, למשל כאשר יש האצה בצמיחה הכלכלית העולמית, הסינכרון בין המחירים גובר. לעומת זאת, כאשר ישנה עלייה בסיכון בשווקים הפיננסים, מידת הסינכרון פוחתת, והמשקיעים נותנים משקל גדול יותר לתנאים בכל משק ומשק בקבלת החלטות שלהם.