למה למכור בניין של מיליארד דולר אם אפשר לשמור קצת?

מכירות של בנייני משרדים בשווי מיליארד דולר במנהטן הן עניין נדיר, אך בשנים האחרונות מגלים המוכרים נכונות רבה יותר למכור נתחים גדולים מבניינים אלה. אשתקד היו "מכירות החזקה חלקית" 83% מסך עסקאות המכירה במנהטן של בנייני משרדים ששווי כל אחד מהם מיליארד דולר או יותר, לדברי חברת שירותי הנדל"ן קושמן אנד ווייקפילד. ב-2015 היו עסקאות של מכירת החזקת מיעוט רק 42% מסך העסקאות האלה.

הבעלים של נכסים יקרים אלה רוצים לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, וחלקם בוחרים למכור החזקות מיעוט ובמקביל להמשיך וליהנות מעליות בשווי הנכס, לדברי דאג הרמון, יו"ר קבוצת שוקי ההון של קושמן. "אחת הדרכים לנצל את עליית הערך, ועדיין ליהנות מעלייה עתידית, היא למכור חלק מהבניין למשקיע ארוך טווח בעל דפוס חשיבה דומה", אמר הרמון, שצוותו תיווך בכמה מהעסקאות הגדולות ביותר במנהטן.

בנובמבר הסכימה SL Green Realty למכור 43% ממגדל המשרדים במס' 1515 בברודווי לחברות-בנות של אליאנץ ריל אסטייט בגרמניה, בעסקה שמשקפת שווי של 1.95 מיליארד דולר לבניין. ברוקפילד פרופרטי פרטנרס מכרה החזקה בת 49% ב-One Liberty Plaza בפייננשל דיסטריקט לקרן Blackstone Group LP Core בסוף השנה שעברה, בעסקה ששיקפה שווי של 1.515 מיליארד דולר למגדל המשרדים.

פחות מסים, פחות הוצאות

המנהג למכור החזקות מיעוט בנכסים מסחריים אינו חדש, אך הוא הופך לנפוץ יותר בעסקאות נדל"ן גדולות, לדברי מתווכים ובכירים במגזר הנדל"ן. מבחינת הקונים, רכישת החזקה חלקית מאפשרת להם לגייס את ההון הדרוש לרכישה, ואף מפחיתה את המסים והוצאות העסקה הנוספות הכרוכות בדרך-כלל ברכישת בניין בשלמותו. חלק מהמשקיעים הזרים רוצים להצטרף לבעלי בתים שכבר יש להם ניסיון בשוק המקומי, לדברי מתווכים ובכירים במגזר הנדל"ן.

"מבחינת המשקיע, נוכחותו של שחקן מנוסה עם שורשים מקומיים וידע עמוק היא יתרון", אמר איזאק ציון, סמנכ"ל השקעות משותף ב-SL Green.

העובדה שהמוכרים עדיין רוצים לשמור על החזקת רוב משקפת אמון בפוטנציאל עליית הערך של הנכס, לדברי הרמון.

ב-2017, היו חמש משש העסקאות ששיקפו שווי של 1 מיליארד או יותר לבניינים במנהטן עסקאות של החזקה חלקית, לדברי קושמן. ב-2015 היו חמש עסקאות כאלה מסך של 12 עסקאות. משקיעים מוסדיים זרים, שרבים מהם מקצים נתחים אדירים של ההון שלהם לרכישת נדל"ן בארה"ב, היו רוב הקונים בעסקאות החזקה חלקית באותן השנים.

עסקאות החזקת מיעוט נמצאת במגמת עלייה בשנים האחרונות בכל שוק הנדל"ן המסחרי במנהטן, לדברי חברת שירותי הנדל"ן JLL. בשנים 2016-2017 היוו עסקאות שבמסגרתן נמכרה החזקה של פחות מ-50% בנכס 17% מסך המכירות - עלייה משמעותית לעומת 7.1% בעשר השנים הקודמות, לדברי JLL.
לפני המשבר הפיננסי, היו ההלוואות זמינות וזולות, והקונים יכלו לקבל הלוואה בשיעור גבוה מערך הנכס, מה שאפשר עסקאות גדולות מכיוון שנדרשה כמות קטנה יותר של הון לא ממונף, לדברי הרמון. אך לאחר המשבר אימצו הבנקים משמעת רבה יותר, והם דורשים יותר הון עצמי, ומי שרכש נכסים מפוארים במהלך המחזור הנוכחי נתון בלחץ קטן יותר למכור.

"אם יש לך מספיק ערך ואין לחץ למכור, אתה יכול למכור החזקה של 49%, לבצע פריסת חובות ולקבל את כל הכסף שלך חזרה - ועדיין להחזיק בבעלות על 51%, שזה מה שעשינו בנכסים שלנו", אמר סקוט רכלט, מנכ"ל חברת הנדל"ן הפרטית RXR Realty.

גישה זהירה יותר כלפי הלוואות פירושה גם שהמשקיעים צריכים לכתוב צ'קים גדולים יותר של הון לא-ממונף לביצוע עסקאות נדל"ן מסחרי גדולות אלה. בסביבה עסקים כזו, מכירות של החזקת מיעוט מקטינות את ההון הלא-ממונף ההכרחי, ומאפשרות להימנע ממסים עירוניים ומדינתיים, שמגיעים יחד ל-3.025%, לדברי מומחי נדל"ן. סוג עסקה זה גם מגדיל את מאגר הקונים הפוטנציאליים.

הגדלת ערך של הבניין כולו

רכישות החזקה חלקית - בייחוד בבנייני משרדים גדולים ויוקרתיים - נמצאות במגמת עלייה בתקופה שבה נרשמת ירידה בסך מכירות הנדל"ן המסחרי במנהטן, שצנחו ב-66% מהשיא בסך 63.2 מיליארד דולר ב-2015 ל-21.6 מיליארד דולר ב-2017, לדברי קושמן. כמה מומחי נדל"ן אומרים שמכירות החזקה חלקית מגדילות לעתים קרובות את סך הערך של בניינים יקרים אלה בהשוואה לערך שהיה משתקף במכירת הבעלות המלאה עליהם.

אך משקיעים גם מחשיבים עסקאות אלה להזדמנות לכונן מערכת יחסים אסטרטגית שעשויה להוביל לעסקאות נוספות בין השותפים, לדברי הרמון. מכירות החזקה חלקית הן כמו נישואים, הוא אומר. "אתה צריך למצוא את השותף המתאים".