מגמות בהתחלות בנייה: זינוק במוצקין, צניחה בראש העין

חרף מאמצי הממשלה להגדיל את ההיקפים ויעד שנקבע על 60 אלף התחלות בנייה בשנה, נתוני התחלות הבנייה לשנת 2017 שפורסמו לאחרונה העידו כי ברמה הארצית נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה.

ביחד עם שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, בחנו את התחלות הבנייה בערים השונות בארבע השנים האחרונות, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ובחישוב שיעור הדירות החדשות שהחלו להיבנות כל שנה לכל אלף איש בעיר. הבדיקה מתמקדת בתשע ערים בהן נרשמו היקפי התחלות הבנייה לאלף איש הגבוהים ביותר בשנת 2017 ו תוך השוואה לשלוש השנים הקודמות. העיר החדשה חריש, שנמצאת בראש הרשימה של התחלות הבנייה לכל 1,000 איש, לא נכללת בבדיקה, זאת משום ההטיה הגדולה בנתונים בשל הפיתוח המואץ.
הניתוח מעלה כמה נקודות מעניינות: מתוך תשע הערים שנבחנו, ארבע מצביעות על עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה, שלוש מעידות על יציבות ושתיים על ירידה לא מבוטלת.

 התחלות בנייה ל-1,000 תושבים

העולות: גל מכרזים של מחיר למשתכן

שתי הערים שנמצאות בשיא תנופת הפיתוח שלהן הן קרית מוצקין ונתיבות. קרית מוצקין רשמה בשנה האחרונה זינוק מטאורי. הגידול בהתחלות הבנייה נובע בין היתר משיווק מאסיבי של יחידות דיור בשכונת כורדני בעיר, הן בעקבות גל שיווקים של מגרשים בשכונה בתחילת 2015 לבניית למעלה מ-1,000 דירות והן בעקבות גל מכרזים נוסף במסגרת התוכנית הממשלתית מחיר למשתכן באותה השכונה בסוף 2015 שכלל כ-1,000 דירות סך הכל. העובדה שהתחלות הבנייה בעיר זינקו רק בשנת 2017 מעידות בין היתר על התמשכות תהליכי התכנון והאישור וגם על ההיצע הגדול שכעת הולך ומבשיל. עוד נציין שמספר התחלות הבנייה ל-1,000 איש בעיר גבוה בשיעור משמעותי מהנתונים בערים אחרות, מה שמעיד על היצע משמעותי לתושבי העיר ועל צורך של העיר להתכונן לתת מענה להיקף כה גדול מבחינת מוניציפאלית וגם מבחינת התשתיות.

העיר השנייה בטבלה היא נתיבות, שגם בה ניתן לראות עלייה משמעותית במספר התחלות הבנייה. ב-2014 החלו להיבנות 91 יחידות דיור, ב-2015 התחילו להיבנות 303 יחידות דיור, ב-2016 מדובר על התחלות בנייה ל-590 יחידות דיור וב-2017 זינק המספר ל-1,104 יחידות דיור חדשות. הסכם הגג שנחתם מול המדינה בנתיבות עתיד להגדיל את ההיצע עוד יותר - והוא מתייחס לבניית כ-13 אלף יחידות דיור בעשור הקרוב.

הסכם הגג אמנם מבטיח מימון לתשתיות, אולם אי אפשר לא לתהות האם היעד שהציב הסכם הגג הוא יעד ריאלי בהתחשב בהתחלות הבנייה שנצפו בעיר עד כה, והאם יהיה ביקוש למספר כה גבוה של יחידות דיור בשנים הבאות. זאת ועוד, מנכ"ל משרד הפנים, מרדכי כהן, כבר הזהיר לאחרונה (ובהמשך הצטרף לאזהרות גם בנק ישראל בדוח השנתי האחרון) כי הסכמי הגג "עלולים להחזיר את הרשויות המקומיות אחורה ולהביאן למצב של פשיטת רגל", בשל עודף בנייה למגורים על פני עסקים. הסכמי הגג, הדגיש כהן, "מייצרים מצב שהם פותרים את בעיית הפיתוח לרשות המקומית, אבל לא נותנים פתרון לשירותים השוטפים". הערה זו נכונה כמובן לא רק לנתיבות.

נזכיר כי בשנים האחרונות לא מעט משקיעים ראו בעיר נתיבות יעד לרכישות וגם תחנת הרכבת שנפתחה בעיר לפני כמה שנים הגדילה את האטרקטיביות בעבורם.
גם באופקים אפשר לראות מגמה ברורה של עלייה בהתחלות הבנייה בארבע שנים. גם כאן, מדובר בין היתר גם בהשפעה של מחיר למשתכן שפורסם בעיר. במספרים מוחלטים האמירו התחלות הבנייה מ-106 יחידות דיור ב-2014, ל-163 יחידות דיור ב-2015, 238 יחידות דיור ב-2016 ול-460 יחידות דיור שהחלו להיבנות ב-2017.

מדובר בקצב פיתוח משמעותי שכאמור ניזון גם ממאות יחידות דיור של תוכנית מחיר למשתכן ששווקו בעיר וגם ממכרזים נוספים. במקביל, גם באופקים נחתם לאחרונה הסכם גג עם המדינה. הסכם גג זה מתייחס לבניית כ-14.4 אלף יחידות דיור בעיר בשנים הבאות, ומעניין יהיה לראות עד כמה המכרזים שיפורסמו בעיר בהמשך הדרך, במסגרת הסכם הגג, אכן יזכו לביקוש מצד קבלנים. נזכיר כי המכרז האחרון שפורסם בעיר במסגרת מחיר למשתכן לבניית 493 יחידות דיור נכשל כליל, וייתכן שזה סימן לבאות.

גם בכפר יונה האמירו היקפי הבנייה וכיום היא נמצאת במקום גבוה ביחס התחלות הבנייה ל-1,000 תושבים. העיר אמנם רשמה ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה בין 2016 ל-2017, אך בהשוואה לשנתיים הקודמות, מדובר עדיין בקצב פיתוח מואץ. העלייה בהיקפי התחלות הבנייה בעיר נשענת בעיקר על תב"עות חדשות שאושרו לבנייה בצפון העיר ובמזרחה. ספק אם הגידול שנרשם בשנתיים האחרונות בעיר יימשך, והירידה בין 2016 ל-2017 עשויה להימשך.

"עלייה בהתחלות הבנייה ביישובים אלה היא מבורכת, על רקע הירידה הכללית שנרשמה בנושא ב-2017 והמצוקה של הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור", כך בוגין, "שלוש מתוך ארבע הערים שמציגות עלייה הן בפריפריה. הדבר יכול לספק פתרונות של מחירים ברי השגה לצעירים, למשקיעים ולמי שמעוניין לגור באזורים אלה. בערי המעגל השני והשלישי כמו כפר יונה, נתניה, חדרה, רחובות, נס ציונה ועוד, ניתן וצריך לחזק את הבנייה ובה בעת את התשתיות, הנגישות ואזורי התעסוקה".

היציבות - גני תקווה, אשקלון והוד השרון

גני תקווה הוא אמנם יישוב קטן של כ-18 אלף נפש, אבל הוא מתרחב בקצב של מאות יחידות דיור חדשות בכל אחת מארבע השנים האחרונות. בשנים אלה נבנו בעיר בכל שנה כ-20 יחידות דיור בממוצע - לכל אלף תושבים. על פי אתר רשות מקרקעי ישראל, ביישוב לא היו הרבה מכרזים בשנים האחרונות והמאסה הגדולה האחרונה לבנייה רוויה שווקה על ידי המדינה בשנת 2001. הבנייה שהבשילה בשנים האחרונות היא בעיקר של קרקע פרטית מה שמעיד על הביקוש ביישוב.

גם בהוד השרון אפשר לראות עקביות בהתחלות הבנייה, עם עלייה קלה במהלך 2017. בהוד השרון אין פרויקטים של מחיר למשתכן וגם לא נחתם הסכם גג. כמו בערים רבות אחרות, גם בהוד השרון יוצאים חלק מהתושבים נגד היקפי הבנייה וטוענים שהבנייה אינה זוכה למענה מספק בכל הקשור לתשתיות. בעיר קיים עוד היצע לא מבוטל של קרקעות לבנייה עתידית, ולא מן הנמנע שהיקפי הבנייה יימשכו.

 גני תקוה / צילום: תמר מצפי

אשקלון, הבאה ברשימה, מציגה רצף של שלוש שנים שבהן מספר התחלות הבנייה לא ירד מ-1,000 יחידות דיור בשנה. נציין כי באשקלון פורסמו לא מעט מכרזי מחיר למשתכן, ובמקביל נחתם בעיר הסכם גג שהוא אחד הגדולים שנחתמו, שכולל בנייה של קרוב ל-30 אלף יחידות דיור בשנים הבאות. במקרה הזה הסכם הגג יוכל לתמוך בתשתיות הדרושות, אולם מעניין יהיה לראות האם היצע כה גדול של יחידות דיור אכן יצליח להיקלט בשוק לאחר שנים של היקפי בנייה לא מבוטלים.
היורדות - ראש העין ועפולה

בעפולה נרשם אמנם זינוק מ-2014 ל-2015 כאשר התחלות הבנייה האמירו מ-583 יחידות דיור ל-1,494 יחידות דיור, אולם מאז הקצב הלך וירד. בשנת 2016 החלו להיבנות בעיר 805 יחידות דיור חדשות (כ-17 יחידות דיור לאלף איש) ובשנת 2017 ירד המספר ל-710 יחידות דיור חדשות (כ-15 יחידות דיור לאלף איש).

בעיר פורסמו ונסגרו בהצלחה לא מעט מכרזי מחיר למשתכן, ובספטמבר 2016 נחתם בעיר הסכם גג לבניית למעלה מ-10,000 דירות. הירידה בהתחלות הבנייה אינה מבשרת טובות בנוגע לבינוי העתידי וליישום הסכם הגג. במקביל, ההיקף הגבוה של הבנייה ב-2015 והמשך הבנייה מאז, בעיקר באזורים חדשים כמו רובע יזרעאל, כבר נותנים את אותותיהם ולא מעט דירות עומדות להשכרה והביקוש מצומצם.

במקרה של ראש העין, הירידה משמעותית הרבה יותר, ונעוצה בין היתר בהיקפי בנייה גדולים מאוד שמקורם הן בהסכם הגג שנחתם ביולי 2014 לבניית למעלה מ-18 אלף יחידות דיור חדשות, והן בשיווקי קרקע מוקדמים יותר.

על פי הנתונים, בשנת 2014 נרשם שיא של התחלות בנייה בהיקף 2,489 יחידות דיור חדשות, בשיעור אדיר של כמעט 55 דירות לכל אלף איש. אבל מאז היקף התחלות הבנייה נמצא בדעיכה. הירידה המשמעותית בהיקפי הבנייה בעיר מטילה ספק במימוש מלא של הסכם הגג בשנים הקרובות.

בדומה לעפולה, ריבוי משקיעים שרכשו דירות בשכונות החדשות של ראש העין הובילו להיצע לא מבוטל של דירות שעומדות להשכרה ומחירי שכירות נמוכים ממה שחשבו המשקיעים לפני שנים כשרכשו הדירה על הנייר.

"מדובר בשתי ערים שהיו אמורות לממש את ההבטחה להרחבה משמעותית של ההיצע, לרכישה על ידי זכאים ולשגשוג העיר", כך בוגין, "אבל בפועל ההיצע אמנם הורחב משמעותית אבל בשני המקרים הדבר לא הביא לשגשוג. עפולה אינה יכולה לספק כיום את התעסוקה, הנגישות וההזדמנויות שצעירים מחפשים ולכן אנחנו רואים ריבוי מקרים של רוכשים אשר לא מעוניינים לגור בה, ויש היצע גדול של דירות למכירה ולהשכרה.

"במקרה של ראש העין התמונה שונה מעט, שכן מדובר בעיר במרכז הארץ המועדף, עיר שהייתה אמורה לשלש את אוכלוסייתה ולתת פתרון להמונים שמעוניינים לגור במרכז.

"ואולם, קשיי תכנון חמורים הביאו לאכלוס שכונות חדשות בלי שיהיה בהן תשתיות מתאימות, בתי ספר, מתנ"סים ומסחר, שכונות הסובלות מקשיי נגישות אדירים, פקקים וריחוק מתחנת הרכבת. התוצאה היא עודפי היצע להשכרה, וירידה מובנת בקצב התחלות הבנייה".

 פסגות אפק החדשה בראש העין/ צילום: איל יצהר