בני המקום במחיר למשתכן: הטבה, עיוות או כורח המציאות

תוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר משה כחלון בחרה אמנם שלא לקבוע קריטריונים חברתיים וכלכליים למתן הדירות המסובסדות, אולם היא יצרה העדפה ברורה ל"בני מקום" - מי שמתגוררים באותה עיר ב-3 השנים האחרונות או ב-4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות.

לא מדובר בהעדפה גורפת, אלא בהחלטה שלשיעור מסויים של דירות מוזלות (בין 25% ל-30% במרכז ולמעלה מכך בפריפריה) יש לבני המקום עדיפות בהגרלות. הרציונל העיקרי והמובן של האוצר היה לרתום את השלטון המקומי למהפך במודל המכרזים. לתת כלי בידי הרשות המקומית - שבדרך כלל מערימה קשיים על המדינה המשווקת מאסה של דירות חדשות - להטבה עם התושבים הקיימים ועזרה גם לבני הדור הבא לקנות בעיר דירות. מדובר בקלף משמעותי, ודאי בשנת בחירות לרשות המקומיות.

אבל, בעוד בהגרלות הראשונות המכסה של בני המקום התמלאה בקלות, בהגרלה הגדולה הרביעית שנסגרה בסוף מארס התברר שגם בני המקום כבר אינם קופצים על המציאה. מתוך 6,615 דירות שהשתתפו בהגרלה הרביעית, 2,057 דירות יועדו לבני המקום - אולם רק 1,449 בני מקום זכו בהגרלה (לפני ביטולים שעוד יבואו).

בנהריה למשל, הוקצו בהגרלה 337 דירות לבני מקום, אולם רק 76 מבני המקום זכו בהגרלה. בנתיבות הוקצו 577 דירות לבני מקום, ורק 238 בני מקום זכו בהגרלה. בקריית ביאליק הוקצו 25 דירות לבני מקום, ורק 4 זכו בדירה. קריית ים הוקצו 128 לבני המקום וזכו רק 37. הביקוש הנמוך יחסית של בני המקום בהגרלה עשוי להעיד על כך שחלק לא מבוטל מעדיפים זכייה במקום אחר. בין היתר זה עשוי גם ללמד כי חלקם מתכוונים לרכוש הדירה להשקעה ולא למגורים (כפי שכבר הזהירו בבנק ישראל בדוח השנתי האחרון).

 משה כחלון מבקר במחיר פרוייקט למשתכן / צילום: יוסי אלוני

מה עם השכנים

מנגנון ההטבה לבני המקום מותיר מחוץ למשוואה שני קהלים אחרים ממורמרים: קהל אחד הוא תושבים בערים שבהן אין כלל פרויקטים של מחיר למשתכן. קבוצה אחרת היא זו של בני מושבים וקיבוצים, שבתחומם לא יפורסמו מכרזי מחיר למשתכן (ראו מסגרת). נכון, בני המושבים והקיבוצים מקבלים לעתים הטבה אחרת ביישוב מגוריהם, אבל נכון להיום רק חלק קטן מהם אכן יכול לממש את ההטבה הזו בגלל המכסות שהתמלאו, בשל המחירים הגבוהים של המגרשים ובשל תנאים שונים אחרים הקשורים למגזר החקלאי וזכאותו.

הטענה המתבקשת היא כי הטבה לבני המקום הייתה צריכה להיות אזורית, ולא מבוססת ישוב. קשה להבים למה תושבי גני תקווה או גבעת שמואל, למשל, לא יוכלו לקנות בקריית אונו הסמוכה.

חשוב לזכור שהטבת בני המקום אינה מסתיימת במכרזי מחיר למשתכן. פתרונות דיור אחרים שהועלו במהלך השנים, בעיקר לדיור בהשכרה, הטיבו עם בני המקום. כך התיקון לחוק התכנון והבנייה ותקנה 188, שמאפשרת פתרונות לבני המקום לדיור בר-השגה, וגם חוק דיור בר-השגה שאושר רק לאחרונה, המאפשר הקמת דיור להשכרה ומתיר להקצות דירות לבני המקום.

יוזמות מקומיות כאלו כבר ניתן למצוא בתל-אביב-יפו, בראשון-לציון ובכפר-סבא.

"סוג של פיצוי לעיר"

ראש עיריית ראשון-לציון, דב צור, סבור כי מדובר בהחלטה נכונה לאפשר עדיפות לבני העיר. "לנו זה היה קריטי בהגרלות. תוכנית מחיר למשתכן היא הרי לא תוכנית שהיו מפעילים אם הכל היה בסדר בתחום הדיור, במציאות אוטופית לא היה בה צורך.

"אם מטילים פרויקט כזה על עיר, ויש לפרויקט כזה גם השלכות, צריך לתת סוג של פיצוי לעיר. זה הגיוני שאתה נותן לעיר מסוימת כמו ראשון-לציון, שנכנסת תחת המשא הזה לעזרה בתוכנית ממשלתית, פתרון לזוגות הצעירים שלה שרוצים להישאר לגור בעיר. לטעמי יש כאן הגינות שיש עדיפות לבני העיר.

"במקביל, אנחנו כעירייה החלטנו עוד לפני מחיר למשתכן לדאוג בעצמנו לדירות קטנות בראשון-לציון, והפעלנו מנגנונים לקבלנים שיקבלו תוספת בתמורה לדירות זולות שיוגרלו בין תושבי העיר. היו כבר כמה מקרים כאלו והגרלה אחרונה הייתה ממש בשבוע שעבר (פרויקט שכלל 28 דירות חדשות במחיר מוזל בשלושה פרויקטים שונים. על אותן 28 דירות התחרו בהגרלה לא פחות מ-374 תושבים בעיר). זו לא כמות גדולה לצערי, אבל זה נותן כיוון וזה אומר לצעירים שאנחנו רוצים שהם ישארו בעיר ועושים מאמץ לתת מחירים זולים יותר".

- מה דעתך על הרעיון להפוך את הטבת בני המקום לאזורית, כדי שגם תושבי יישובים סמוכים, בהם אין פרויקטים מוזלים, יוכלו לקבל מענה דומה?

צור: "זה לא נכון. יש מה שנקרא 'לוקל פטריוטיזם', עיר היא יחידה בפני עצמה. יש משהו בחוויה שמישהו הוא בן מקום. צריך לתת לו את זה".

- ולחייב את בני המקום שזוכים בדירה גם לגור בעיר?

"אני לא מאמין בהפעלה של סנקציות כאלו או אחרות. אם אדם זוכה בדירה והוא בן מקום, אני מאמין בתור ראש עיר שלא ירצה לעזוב את העיר גם ככה".

- למה לא רואים במקומות אחרים יוזמות כמו שלכם לדירות מוזלות מטעם העירייה?

"אני לא יודע לדבר בשם ראשי ערים אחרים, אבל צריך לזכור שלדברים האלו יש מחיר לעיר, ואולי לא כולם רוצים או מוכנים לשלם אותו. אין מתנות חינם. מחיר למשתכן למשל זה תוספת של דירות בעיר, והפרויקטים של דיור בר-השגה ביוזמה המקומית זה עוד דירות בעיר. אבל אנחנו חושבים שזה חשוב גם במחיר ציפוף העיר, כדי להשאיר פה את הצעירים".

ממשרד השיכון נמסר כי: "ההחלטה להעניק יתרון לבני המקום בהגרלות, נועדה לסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה בעיר מגוריהם ומהווה הטבה משמעותית לזוגות הצעירים. בנוסף, הטבת בני מקום מסייעת בחיזוק ורתימת הרשויות המקומיות לתהליך, לטובת כלל הגורמים".

"תוכנית מחיר למשתכן נחוצה ביותר גם ליישובים הכפריים"

בעוד ביישובים עירוניים ברחבי הארץ יוצאים עוד ועוד פרויקטים של מחיר למשתכן, בהתיישבות הכפרית הדבר כמובן אינו אפשרי ומשאיר רבים מתוסכלים. "עמדת מרכז המועצות האזוריות כי תוכנית מחיר למשתכן המציעה דירות קטנות ובנות השגה עם סבסוד גבוה לקרקע היא דבר נחוצה ביותר גם ליישובים הכפריים. זאת, בכדי לאפשר לצעירים לחזור לכפר ולקיבוץ ואפילו ליישובים הקהילתיים על מנת לחדשם", מציינת מילכה כרמל, ראש תחום תכנון וקרקעות במרכז המועצות האזוריות.

"משבר הדיור בישראל רלוונטי גם ביישוב הכפרי, לפחות במושבים וקיבוצים שבהם חלה מגבלת כמות יח"ד לפי לוח 2 בתמ"א 35, ובניית יחידות דיור קטנות ו/או השכרת יחידות דיור ובנייה להשכרה לא אפשרית מעבר למכסה בתוכנית המתאר הארצית. גם מדיניות מוסדות התכנון והחלטות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מגבילות מאוד את האפשרות לתוספת מגורים, למשל הרגולציה הקובעת זכאות בלעדית ל'שלושה דורות בנחלה' והגבלת מספר היחידות בנחלה.

"גודל האוכלוסיה ביישובים ובמועצות האזוריות עומד על כ-8% בעשור האחרון. על מנת לשמור על ישובים אלו, לצורך חיים בני קיימא במרחב הכפרי, יש צורך לשמור על גודלה היחסי של האוכלוסייה במרחב יחסית לגודל האוכלוסייה במדינת ישראל". 

כרמל מוסיפה כי "על פי התוכנית האסטרטגית לדיור של הממשלה, יש צורך בתכנון 2.5 מיליון יחידות דיור בישראל ובנייה של 1.5 מיליון יח"ד עד 2040. כלומר, על מנת לעמוד בקצב גידול ביחס דומה בין המגזר העירוני למגזר הכפרי הקיים היום, אנו מדברים על תכנון של כ-200 אלף יחידות דיור ובנייה של כ-120 אלף יחידות דיור בישובים הכפריים. דע עקא, המדיניות של מוסדות התכנון ורמ"י לחזק את הערים ולהפנות אליהן את מרבית המשאבים והאוכלוסיה היא לכאורה מדיניות ראויה ונכונה, במדינה בעלת קצב גידול אוכלוסיה גבוה ומשאב הקרקע במחסור, אולם מדיניות זו הרחיקה לכת ואינה מאפשרת ליישוב הכפרי להתפתח וגוזרת עליו סטגנציה.

"יתרה מכך, כיום מתרחש כיוון הפוך - המדינה מפקיעה באופן מאסיבי עשרות אלפי דונמים של קרקעות חקלאיות בשולי הערים ממושבים וקיבוצים, ומפצה את החקלאים במחירי אפסיים של עשרות אלפים בודדים לדונם (בהתאם לשווי החקלאי) ומשווקת את הקרקעות בשלושה סדרי גודל לדונם. תקבולי השיווקים הללו הם הם המקור הכספי לתוכנית מחיר למשתכן".

כרמל סבורה שעל המדינה למצוא דרך להפעיל את מחיר למשתכן גם בהתיישבות הכפרית: "בנוסף, חשוב להקל ברגולציה ובמדיניות התכנון על מנת ליצור מגוון מגורים. ככל שיפותחו מנגנונים קנייניים שיאפשרו גמישות והתאמה של סוגי מגורים אחרים, ניתן יהיה לנייד צעירים, ותיקים, בודדים ומשפחות לצורות מגורים מתאימות, או להתאים את המגורים בגודל הדירות ונגישותן. כך אפשר לייצר ישובים כפריים בר קיימא, במחוזות המרכז בהם ערכי קרקע גבוהים, בכדי שלא יקפאו על שמריהן וייעלמו עם אחרוני בעלי הנחלות החקלאיות המוחלפים באחוזות בעלי ממון".

כרמל מציינת כי בשנתיים האחרונות היה ניסיון לקדם תוכנית לבנייה כפרית במשרד שיכון שגובשה עם מרכז המועצות, באמצעות הצעת החלטה לממשלה להסכם גג כוללני ליישובי המרחב הכפרי בפריפריה (בנגב ובגליל בלבד). "ככל הידוע לי", מספרת כרמל, "הצעה זו לא התקבלה 'בהתלהבות' באוצר וברמ"י ועדיין לא הובאה לדיון ואישור הממשלה".

 מושב נווה דורון ליד רמלה / צילום: איל יצהר