האם מחירי הקרקע בפרדסיה יורדים, או שזוהי טעות במכרז?

מכרז ביישוב פרדסיה שבאזור השרון פורסם עם מחיר מינימום לקרקע, אולם לאחר מספר שבועות עודכן מחיר המינימום כלפי מטה בצורה משמעותית. גורמים בענף שראו את השינוי במכרז הביעו תמיהה: האם מדובר בשינוי השומה עקב ירידת ערך הקרקע, או שמא בטעות במכרז המקורי.

מדובר במכרז המתייחס ל-12 מגרשים שונים ביישוב, שבכל אחד מהם זכויות לבניית ארבע יחידות דיור. כל מגרש משתרע על שטח שבין 800 מ"ר ל-900 מ"ר, ובסך הכול מדובר במגרשים עם היצע לבניית 48 יחידות דיור. במכרז המקורי שפורסם, בתחילת השנה, מחיר המינימום לכל מגרש עמד בין 1.246 מיליון שקל ל-1.264 מיליון שקל, לא כולל מע"מ וללא הוצאות פיתוח.

אולם, בעדכון שיצא למכרז בסוף חודש פברואר, השתנה פתאום מחיר המינימום במגרשים השונים בהיקף משמעותי. כך, בעוד שגודלי המגרשים וזכויות הבנייה נותרו כשהיו, מחיר המינימום במכרז המעודכן עמד על בין 875 אלף שקל ל-885 אלף שקל למגרש.

שאר פרטי המכרז, כמו גם עלות הפיתוח למגרשים השונים, לא השתנו. מדובר בירידה משמעותית במחיר המינימום על הקרקע, מה שעשוי להעיד כי מחיר הקרקע ירד משום שמחיר המינימום הוא נגזרת מהשומה שנקבעת לקרקע על-ידי שמאי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

אמנם בחודשים האחרונים נראה שמחירי הדירות החלו לשנות כיוון, זאת על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמעידים על ירידה או קיפאון במחירים בחמשת החודשים האחרונים, אולם עד שהדבר יחלחל למחירי הקרקע ישנה עוד דרך ארוכה.

במקביל, שיעור שינוי כה גדול במחיר המינימום (ובכך גם בשומה) אינו יכול להתקשר לירידה של אחוזים בודדים במחירי הדירות. גורמים שונים בענף אינם סבורים שמדובר בירידה במחיר הקרקע, וגורמים שמכירים את היישוב ואף בחנו את המכרז, טענו כי המחיר הראשוני שהציבה רמ"י במכרז כמחיר מינימום היה גבוה מדי ולא תאם את השוק המקומי.

בירור ברמ"י על אודות השינוי במכרז העלה כי מקור השינוי היה ככל הנראה בטעות במכרז המקורי: "הפרסום הראשוני היה לא על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל", כך מסרו ברמ"י, "לכן תוקן המכרז על פי החלטת המועצה שקובעת שמחיר המינימום יהיה 35% מהשומה".