הקבלנים שמתמקדים בעיר אחת והופכים למותג מקומי

בערים רבות פועלות היום חברות הנדל"ן הגדולות, ובדרך כלל יותר מאחת. אבל פעם, בערים רבות היה קבלן אחד, ותיק, שעם כל הכבוד לגדולים והממותגים, הדור השני והשלישי של התושבים עדיין קונה ממנו דירה. המכנה המשותף של החברות: חברות משפחתיות, פרטיות, שמבצעות עבור עצמן. פרט מעניין נוסף הוא שהשם שלהן הוא הרבה פעמים תו תקן לאיכות גם במכירות יד שנייה.

בענף הנדל"ן למגורים אין "מונופולים" ואפילו לא קרוב לכך. חברות כמו אפריקה ישראל, שיכון ובינוי או אזורים תופסות ביחד נתח חד ספרתי מהשוק, ואת מרבית התחלות הבנייה בכל שנה (46,300 בשנת 2017) בונות מאות חברות בינוניות וקטנות. בערים מסוימות, שמות שהם אנונימיים לגמרי בשוק הנדל"ן הארצי, יכולים להיות בעלי משמעות גדולה בהרבה לעומת השחקנים הגדולים והמוכרים.

מדובר בדרך כלל בחברות משפחתיות, של קבלנים שעדיין פועלים ממשרד צנוע במרכז העיר, המוכרים דירות לדורות ממשיכים של תושבים בעלויות מזעריות של פרסום. גם ברשות מקרקעי ישראל נתנו את הדעת לכוח שעשוי להיות ליזם בעיר אחת, ובחלק מהמכרזים נקבע כי קיימת הגבלה לזכייה של יזם אחד ביותר ממתחם אחד, במטרה למנוע ריכוזיות גיאוגרפית ולהגביר את התחרות.

בחלק מהמקרים, היזמים המקומיים מנהלים גם עסקים נוספים מלבד בנייה, מה שמגביר את כוחם ואת השפעתם בעיר. בין אם זה שליטה בעיתון מקומי או תמיכה בקבוצת ספורט מקומית, המקנות להם עוד ועוד כוח והיכרות עם התושבים ועם פרנסי העיר. זה כמובן הופך גם את עסקי הבנייה למורכבים יותר, בעיקר בשנת בחירות, בטח ובטח במקרים שיש לשריף המקומי שמוכר דירות גם קירבה מוצהרת לראש העיר.

ועדיין, כמעט כל החברות הוותיקות נאלצות להתאים עצמן לעידן הנוכחי ולאתגרים בשוק הדיור, ולפזול יותר ויותר אל מחוץ לגבולות העיר, שהיתה הסלון הביתי שלהן, בין אם לערים אחרות ובין אם לענפי נדל"ן אחרים. "גלובס" מביא ארבע דוגמאות של שריפים מקומיים.

נתניה
בריגה: "האקירוב של נתניה"

את הביקוש לדירות שבנתה חברת בריגה בנתניה, ניתן לראות במודעות למכירת דירת יד שנייה המתפרסמת בימים אלה באתר יד2: "בפרויקט היוקרתי של בריגה בשכונת עיר ימים דירת 4 חדרים בקומה 7". החברה, שעדיין פועלת ממשרדים בבית פרטי עם חצר במרכז נתניה, הקימה עד היום קרוב ל-1,000 יחידות דיור בעיר.

את החברה, שתציין בשנה הבאה 40 שנות פעילות, הקים ב-1979 אב המשפחה ציון בריגה ז"ל, שבנה בעיקר צמודי קרקע בנתניה וביישובי הסביבה. אחרי מותו המשיכו את דרכו בניו ובראשם יקי בריגה. "נכון שבתל אביב אף אחד לא מכיר את בריגה, אבל בשכונות יהודיות בפריז או במוסקבה הסיכוי שיכירו אותנו גבוה יותר, ולכן החברה שלנו משקיעה הכי פחות כסף בפרסום. הכל מפה לאוזן", מציין יקי בריגה. עד היום, מעיד בריגה, כי בשונה מחברות אחרות, "לכל רוכשי הדירות יש את הטלפון שלי, ואם הם נתקלים בבעיה של ממש, הם פונים אליי".

בעבר הקימה החברה פרויקטים עממיים באזורים שונים של נתניה ובכפר יונה הסמוכה, הכוללים צמודי קרקע ובניינים נמוכים, עד שבשנת 2000 זיהו בחברה את הפוטנציאל הכלכלי בנהירת הצרפתים לנתניה, והחברה החלה בבניית מגדלים רבי קומות לאורך קו הטיילת של העיר. שמה של החברה נקשר עם בניית מגדלי יוקרה, והן תושבי חוץ והן משפרי דיור רוכשים דירות בפרויקטים של החברה במחירים גבוהים יותר מהמתחרים בעיר, מה שזיכה את החברה על ידי תושבי העיר בכינוי "אקירוב של נתניה".

אך תחום המגורים, בדגש על שוק היוקרה שידע ימים יפים יותר, הביא את בריגה לפזול אל מחוץ לאזור הנוחות שלה.

החברה עומדת להגדיל את פעילותה בתחום הנדל"ן המניב והיא מקימה מרכז מסחרי בשכונת עיר ימים, ועומדת להקים מרכז בילוי ומסחר גם בשוהם, על קרקע שרכשה מהמדינה.
כמו כן, החברה עומדת לראשונה להקים פרויקט מחיר למשתכן למחוסרי דיור בעיר נתניה. "הפרויקט הזה נמצא במרחק 100 מטרים בלבד מהים, ויכלול 160 דירות. אצלנו מי שיזכה בדירה של 1.5 מיליון שקל, ירגיש כאילו הוא גר בדירה של 5 מיליון שקל", אומר בריגה.

ראשון לציון
שמשון זליג: הבניין הראשון עם המעלית

"אני לא יודע להסביר לך למה, אבל אם באותו רחוב בראשון לציון יהיה פרויקט של חברת נדל"ן גדולה ומוכרת, ופרויקט של שמשון זליג, על אותה דירה הקונה ישלם 50 אלף שקל יותר בפרויקט של זליג", כך אמר לנו השבוע קבלן שבנה בראשון לציון. "בניגוד לאחרים, רואים שמדובר בפרויקט שבעל הבית בעצמו נגע בו".
שמשון זליג היא חברה משפחתית שהוקמה ב-1960 על ידי שמשון זליג ז"ל והקימה עד היום למעלה מ-2,500 יחידות דיור בראשון לציון בלבד, בעיקר בשכונות המערביות של העיר. במהלך השנים התרחבה למקומות נוספים בעיקר בשפלה, כגון נס ציונה ורחובות, וגם לחולון ולתל אביב.

לאחר פטירתו של זליג, מונו שלושת ילדיו למנכ"לים משותפים. "אני זוכר שהחברה בנתה את הבניינים הראשונים עם מעלית בראשון לציון", מספר שלומי זליג. "המגע עם העירייה היה בעבר באמת יותר אישי, אבל היום גם האנשים כבר התחלפו, המערכות הן ממוחשבות, והכל דורש פחות מגע".

האב שמשון זליג שימש בעבר כיו"ר קבלני ראשון לציון, ובספטמבר 2017 חנכה עיריית ראשון לציון רחוב על שמו בשכונת האירוס בעיר. זליג היה גם אספן נלהב של אמנות ישראלית ובכל הבניינים שהקים מצויה עבודת אמנות מקורית ישראלית בלובי וכך גם בכל דירה הנמסרת לדיירים. "זה היה חיידק שלו", מספר הבן, "וזה נשאר מותג".

אגב, שמה של החברה מופיע גם במודעה באתר יד2 שבו מציע אדם פרטי דירה למכירה בנאות שקמה בראשון לציון. "4 חדרים בפרויקט המבוקש של שמשון זליג", צוין במודעה.

אשקלון
מכלוף בכור: השם שעזר לשרי אריסון

חברת מכלוף בכור ובניו הוקמה על ידי בכור מכלוף ז"ל, וכיום מנוהלת על ידי בנו גבי מכלוף. החברה המשפחתית בנתה יותר מ-1,000 יחידות דיור באשקלון, גדלה והתפתחה בעיר, ובהמשך יצאה לבנות בערים אחרות כמו ראשון לציון ומודיעין. החברה בנתה בנייני מגורים בכל רחבי אשקלון, לרבות בשכונת ברנע, ובמתחם רפאלי. דווקא בשכונת אגמים, שהביאה לעיר יזמים חדשים, היא בחרה שלא להיכנס. "את אגמים פיספסתי", מודה גבי מכלוף. "לא האמנתי שהיא תצליח, אבל בסופו של דבר זאת שכונה יפה שעשתה טוב מאוד לשכונת שמשון הצמודה אליה".

גם את בניין המשרדים שממנו פועלת כיום החברה, היא בנתה על חורבות הבית שבו גדל גבי מכלוף. מחלון משרדו נשקפת החצר שבה שיחק כילד.

בשנת 2010 הודיעה חברת שיכון ובינוי נדל"ן שבשליטת אשת העסקים שרי אריסון, כי חתמה על הסכם עם מכלוף בכור ובניו להקמה משותפת של פרויקט מגורים הכולל 900 יחידות דיור על קרקע היסטורית של שיכון ובינוי בשכונת ברנע. שיכון ובינוי מכרה מחצית מהקרקע לבכור תמורת 41 מיליון שקל, והיא נימקה את המהלך בכך שחיפשה "יזם מקומי ותיק ומוכר על ידי האוכלוסיה המקומית" לשיווק הפרויקט. גם החברה המבצעת של מכלוף בכור ובניו נבחרה לבצע את הפרויקט הגדול. "מתוך 275 דירות בשלב הנוכחי, היום אנחנו מאכלסים 110 יחידות דיור בפרויקט שלושה חודשים לפני הזמן. בסוף קבלן צריך להיות קודם כל בנאדם".

אשדוד
יחיאל אבו: "באשדוד אני מפורסם כמו קוקה קולה"

חברת יחיאל אבו הוקמה ב-1991 והקימה למעלה מ-1,500 יחידות דיור בעיר אשדוד. בעליה הקבלן יחיאל אבו הצהיר בעבר כי מעולם לא בנה מחוץ לאשדוד, ואין לו כוונה לבנות מחוץ לעיר. "באשדוד אני מפורסם כמו קוקה קולה", אמר אבו בראיון לאתר וואלה ב-2015.

את דרכו החל אבו כקבלן שיפוצים של החברה המשכנת עמיגור, וכמו הרבה קבלני בניין, את הפריצה הגדולה שלו עשה עם גל העלייה מרוסיה בתחילת שנות ה-90. בשנת 2007 רכש אבו 200 מגרשים מחברת מנרב ברובע י"ז בעיר, ושנה לאחר מכן רכש את חברת קבוצת בוני ערים שהיתה בשליטת כלל תעשיות, נכסים ובניין (IDB) ושיכון ובינוי, בשתי פעימות. באחת, רכש אבו מהחברה 140 דונם תמורת 126 מיליון שקל, וכמה חודשים אחר כך רכש את החברה ואת יתרת הקרקעות שבבעלותה תמורת 160 מיליון שקל נוספים. עסקה זו הפכה את אבו לקבלן הגדול ביותר באשדוד.

כיום וכתוצאה מהעסקה, מחזיקה החברה במלאי קרקעות של 2,000 דונם, לרבות במע"ר הדרומי וברובע המיוחד. למרות זאת (ואולי בגלל זאת), אבו לא חשש למתוח לא פעם ביקורת על האופן שבו מתנהלת העירייה ועל הקשיים שהיא מערימה ביחס לקידום תוכניות בניין עיר. ביקורת זו שהטיח אבו בעירייה אינה מובנת מאליה, שכן, בנו של אבו, עו"ד צחי אבו, הוא חבר מועצת העיר מטעם סיעת "אשדוד אחת" וגם לו עסקי נדל"ן בעיר. בנוסף, בנו של ראש העירייה יחיאל לסרי נשוי לאחייניתו של אבו.

לדברי קבלן מתחרה שבונה בעיר, "מדובר באיש מאוד חם ולבבי, שיודע לתת בסתר, והרים לא מעט בר מצוות לילדים בעיר בחינם. היו שנים שהוא ויזמים נוספים באשדוד נרתמו לבקשת ראש העיר לשקם בתים שנשרפו בעיר. במקרה אחר, כשהגיעו לארץ הרבה עולים מארגנטינה, ביקש ראש העירייה הקודם ממי שיש בבעלותו נכסים ריקים לתת לעולים דירה ללא שכירות ולקבל פטור מארנונה. אבו נתן כמה דירות. בכלל, הוא רכש לעצמו בעבודה קשה שם של קבלן אמין ומקצועי".