אלדד פרשר: המדיניות לגבי הורדת מחירי הדיור מבלבלת

"ממשלת ישראל כשלה בטיפול בצד ההיצע בשוק הדיור וזה מאד מטריד" - כך אמר מנכ"ל בנק מזרחי טפחות אלדד פרשר בוועידת ישראל לנדל"ן של "גלובס". לדבריו "בשנת 2017 החלו להיבנות הרבה פחות דירות ממה שהחלו ב-2015 ו-2016. כולנו מתבשמים מכך שמחירי הדירות התייצבו אבל יש הפרדות מחירים בין המרכז לפריפריה. חוקי הכלכלה לא מומצאים כל יום מחדש אז בעוד שנה או שנתיים מחירי הדירות יעלו". פרשר טען כי להוצאת המשקיעים משוק הדיור צפויה להיות משמעות עצומה מבחינת ההשפעה על מחירי השכירות וכי מאמצי הממשלה בשוק הדיור עלולים להביא להרחבת הפערים בין פריפריה ולמרכז. הוא גם מתח בדבריו ביקורת על העובדה שלא נערך עד היום דיון ציבורי בעלות תכנית מחיר למשתכן שעשויה לגרוע 9 מיליארד שקלים מהכנסות המדינה. "העיסוק בשוק הנדל"ן צריך להיעשות ללא חלוקה משסעת בין טובים לרעים כל הגורמים רואים את טובת הענף לנגד עיניהם ורק שיח מכבד יצליח ליצור פתרון יציב וראוי" אמר מנכ"ל המזרחי בסיום דבריו.

פרשר ביקש להתחיל את דבריו בצדדים החיוביים של פעילות הממשלה בשוק הנדל"ן. "הנקודה הראשונה והחשובה ביותר היא שבפעם הראשונה ממשלת ישראל הכירה בכך שנושא הדיור הוא מהותי וצריך לשים אותו בראש סדר היום הציבורי. זה קרה בזכות זה שאנחנו מאפשרים את השיח הזה שמתקיים באולם הזה אחת לשנה ומנסים להגיע לתובנות לגבי ענף הנדל"ן שלא בכולן מצליחים לטפל באופן ראוי. הנקודה השנייה בצד הזכות", הוסיף פרשר, "היא העובדה שריכזנו את כל המשאבים בידי שר האוצר שקיבל משאבים בלתי מוגבלים לטפל בבעיה הזאת שנקראת שוק הנדל"ן בישראל, כאשר תחת כנפי האוצר הרחבות נמצאים תחומי התכנון התקציב ההקצאה והביצוע - כל התחומים בידי גורם אחד ולכן מה שקרה בעבר, ריב סמכויות והתנגשות אינטרסים - לא אמור לקרות בממשלה הזאת.

"הנושא השלישי - הממשלה מנסה לחשוב בכל דרך אפשרית ומחוץ לקופסה. יש גם רעיונות שאני חושב שהם לא טובים, אבל אין ספק שהחשיבה הזאת יצירתית מאד. מחיר למשתכן הסכמי גג הבאת חברות בניה זרות מבצעי שיווק מרוכזים - כל האמצעים כולם נבחנו, השתמשו בהם, חלקם עם פירות ראויים וחלקם פחות. הנושא הרביעי שאפשר למנות אותו בצד הזכות - ורבים ימנו אותו דווקא בזכות החובה - היא העובדה שממשלת ישראל זיהתה סגמנט אחד בשוק הנדל"ן, המשקיעים. אפשר להתווכח אם ההחלטה ראויה או לא, אבל שר האוצר החליט לדחוק החוצה את משקיעי הנדל"ן כי המשקיעים תדלקו את מחירי הנדל"ן - ובהחלטה הזאת יש הצלחה יוצאת דופן. המשקיעים לא רק יצאו החוצה אנחנו נמצאים כבר שנתיים ברצף בגריעה של דירות משוק הנדל"ן יש לזה משמעות עצומה מבחינת מחירי השכירות בעיקר במרכז, אבל המדיניות הזו הצליחה".

באשר לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על ירידה רצופה של חמישה ארבעה חודשים במחירי הנדל"ן אמר פרשר כי "אפשר להגיד בהגינות שיש בלימה ממוצעת של עליית המחירים בשוק הנדל"ן ואין ספק שזה תוצאה של שני דברים ירידה משמעותית במספר העסקאות שנעשות בשוק ביחד עם עלייה עצומה בשיעור העסקאות במסגרת מחיר למשתכן בעיקר בפריפריה והתוצאה היא בלימה ממוצעת של מחירי הדיור תוך היפרדות במגמת המחירים בין אזורי הביקוש לפריפריה - זו נקודה מטרידה בעייתית ולטעמי לא נותנים לה מספיק חשיבות כי כולנו מתבשמים מכך שמחירי הדירות התייצבו".

פרשר עבר לדבר על צד החובה במאזן מדיניות הממשלתית בשוק הדיור ואמר כי "אני לא חושב שיש הגדרה ברורה של פונקציית המטרה ואם יש כזו - היא לא נאמרה לציבור. אנחנו מתעסקים במוצר שמיליוני משפחות צורכים אותו חשוב שהם יידעו מה ממשלת ישראל רוצה להשיג ולא אמירה כללית אלא אמירה יותר ספציפית. כל מי שרוכש דירה זכאי לדעת האם הדירה שהוא רוכש תהיה בעוד שנתיים זולה יותר משמעותית, כי בינתיים הוא צריך לשכור דירה. תראו את הזיגזג של כל האנשים שמטפלים בשוק הדיור. כחלון אמר ב-2015 יש לנו תוכניות להוריד משמעותית את מחירי הדיור. אביגדור יצחקי אמר שמחירי הדירות ירדו עד 2017 ב-15% הוא טעה כמובן אבל היה מספיק אמיץ בשביל להציב מספר. חודשיים אח"כ שר השיכון מודה שהורדת מחירי הדיור היא לא חלק מהיעדים וכמה חודשים אח"כ שר האוצר מודה שירידת מחירים היא לא חלק מהמטרות - זה מבלבל. אנחנו צריכים לשדר יתר בהירות".

נקודת חובה מהותית נוספת לממשלת ישראל לדברי פרשר היא הירידה בהתחלות בנייה "ממשלת ישראל כשלה בטיפול בצד ההיצע וזה מאד מטריד בשנת 2017 החלו להיבנות הרבה פחות דירות ממה שהחלו ב-2015 ו-2016. חוקי הכלכלה לא מומצאים כל יום מחדש - אם נעבוד קשה על צד הביקוש אז בעוד שנה או שנתיים מחירי הדירות יעלו. יש בישראל ביקוש טבעי ל-47 אלף דירות בשנה ויש מחסור שאפשר להתווכח אם הוא 50 או 100 אלף. אם לא נבנה 55 אלף יחידות דיור בשנה לא נצליח לייצב את מחירי הדיור". פרשר הוסיף כי "ייצרו פתרונות לרוכשי דירות יד ראשונה ודחקו מהשוק משפרי דיור. יש כאן צמצום בהיצע שיביא בסופו של דבר בעיה מתמשכת. הנושא הבא - לא מרבים לדבר עליו כי הוא נמצא בצד ההכנסות ועל צד ההכנסות כמעט ואין דיון. לפי דיווח של אגף החשב הכללי התכנית הזאת עולה 91 אלף שקלים לדירה לטעמי זה הרבה יותר. 50 אלף דירות ולכן עד היום על מה ששווק המדינה הפסידה הכנסה של 4.5-5 מיליארד ואם הממשלה תמשיך בפרויקט הזה עד תומו אזי הוא יעלה 9 מיליארד שקלים. דיון בכנסת ישראל על הוצאה של 9 מיליארד שקלים בכנסת ישראל היה לוקח חודשים אבל הדיון הזה לא נעשה כי הוא הגיע בצד ההכנסה אזי ההחלטה נעשתה ללא דיון ציבורי ראוי. גם קרן המטבע כתב בביקור שלו בארץ כתב "מתכנית מחיר למשתכן נהנים משקי בית מועטים ומחירה הוא משמעותה".

לגבי הפריפריה אמר פרשר "אנחנו מתכננים איפה שאפשר ולא איפה שצריך" רק 25% מהדירות מתוכננות במרכז והתוצאה היא שיש אזורים שלמים במדינת ישראל שבהם כ-20 אחוז מהיצע הדיור זה במחיר למשתכן - אין לי ספק שבאזורים הללו תהיה ירידת מחירים ולעומת זאת באזורי הביקוש שבהם יש תכנון חסר ובניית חסר תהיה עליית מחירים ואנחנו נראה היפרדות מחירים בין הרכז לפריפריה וזה כשלעצמו ייצר סיטואציה שבה אנשים רוכשים דירות במקומות שהם לא רוצים לגור זה מסיט ביקושים ומגדיל את הפערים. השווי של דירה בחיפה ובקריות היה 42% מדירה בתל-אביב והיום הוא 39% ובעתיד הוא יהיה פחות וככה הרחבנו את הפערים בין המרכז לפריפריה. נקודה אחרונה אנחנו מתעלמים מ-20% ממדינת ישראל שיש להם בעיית דיור ובעיית מימון ובעיית קרקעות. לסיכום לאחר הרבה שנים על ניסיונות להשפיע על ענף הנדל"ן ברור לכולם שמדובר בענף הרבה יותר מורכב מענפים אחרים שהטיפול בו דורש זמן וסבלנות. העיסוק בו צריך להיעשות ללא חלוקה משסעת בין טובים לרעים כל הגורמים רואים את טובת הענף לנגד עיניהם ורק שיח מכבד יצליח ליצור פתרון יציב וראוי".