פאנל התפוצצות המדד: "יש העוסקים בלהסתיר נתונים"

"הדיון שיהיה פה מיד יעסוק בנתונים החסרים בשוק הדיור. זהו לדעתי אחד מהדיונים הכי חשובים בוועידה הזו. זה הנושא שמדיר שינה מעיני קבלנים ויזמים בכל מקום בישראל. הוא צריך להדיר שינה גם מעיני כל שר, פקיד ורגולטור שמקבל החלטות בתחום הבנייה פה, אבל זה כנראה לא באמת חשוב להם". כך אמר נשיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק, בוועידת הנדל"ן של "גלובס". את הדברים אמר בריק בפתח המושב שעוסק בנתוני הנדל"ן הלוקים בחסר בישראל. נזכיר כי לאחר כניסתו של שר האוצר משה כחלון לתפקיד, הוא קיבל החלטה שרק הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תוכל לפרסם נתונים הנוגעים לשונות במחירי הדירות, ולבטל סקירות שהיו נהוגות עד אז כמו למשל של השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים. בהמשך, בעקבות דרישה של משרד האוצר החלו לשלב בנתוני הלמ"ס גם את הדירות המוזלות שנמכרות רק לחלק מהאוכלוסייה וגורמים שונים טוענים מאז ועד היום שמדובר בטעות ובהטיה של הנתונים.

בריק המשיך ואמר: "אני משתתף כבר יותר מעשור בכנסים המקצועיים המרכזיים של תחום הנדל"ן והבנייה. שוב ושוב אני שומע אותן טענות ואת אותן תשובות לא רציניות בעניין המידע החסר בענף שלנו. רק השמות של הדוברים מתחלפים". בריק התייחס לחשיבות הנתונים לקבלנים והיזמים בבואם לצאת בפרויקט בנייה חדש: "יש בשנתיים האחרונות הרבה יותר מידי החלטות שהממשלה מנסה לכפות עלינו. אלה החלטות שמסכנות את העסקים שלנו ואת המשק כולו. ההחלטה הכי חשובה שהם כופים עלינו כבר שנתיים, היא ההחלטה באיזה מחיר לרכוש קרקע לבנייה ולמכור דירות, וזאת בלי שנדע מהי באמת רמת הסיכון ברכישה הזו. כל מי שניהל עסק בחייו יודע שלפני כל פעילות עסקית מצליחה, הוכנה תוכנית שהתבססה על נתונים ומידע אמתי ועדכני. מידע שהצביע על הסיכונים מול הסיכויים להצלחה. אבל בממשלת ישראל יש כאלה שחושבים שאפשר בלי מידע אמתי ועוסקים בלהסיט נתונים ולהסתיר נתונים. לא פעם ולא פעמיים בשנה האחרונה, שר האוצר התערב ומנע פרסומים של מידע, שהסתרתו מסכנת עשרות אלפי רוכשי דירות וקבלנים". בהמשך דבריו, המשיך בריק לתקוף את שר האוצר: "שר האוצר גם תוקף את מי שמפרסם מידע עדכני, אם המידע לא מתאים לאג'נדה שלו. השר כחלון רוצה שאני, כקבלן ומי שמייצג את הקבלנים, אסכן עשרות או מאות מליוני שקלים מכיסי, בלי שום מידע מקדים על רמת הסיכון שלי. יש מישהו כאן שהיה מוכן לנהל ככה עסק?"

 חברי הפאנל, משה ליכטמר, רינה דגני, ד"ר אפרת טולקובסקי, דורון סייג, חיים מסילתי ודניאלה פז-ארז

נזכיר שבשנים האחרונות היחסים בין הקבלנים לשר האוצר יודעים עליות ומורדות ולא פעם תקף האחרון את הקבלנים בסוגיות הקשורות למחירי הדירות ולאינטרס שלהם לפגוע בתוכנית מחיר למשתכן מתוך אינטרס שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. "הממשלה מתנהגת כאילו אין פה תעשייה ענקית שמייצרת את הדירות והכבישים, המחלפים וגני הילדים, בתי הספר, מגדלי המשרדים ועוד", המשיך בריק בהתקפתו על שר האוצר כחלון, "תעשייה שמפרנסת 270 אלף עובדים, 500 אלף משפחות. אבל את הסיכון בבנייה הם משאירים למישהו אחר, הם משאירים את הסיכון לנו, יזמים וקבלנים. הם שכחו שהמסים, ההיטלים ומחירי הקרקע שהם השולטים בהם, היו ונשארו הסיבה המרכזית לעלויות הדיור המטורפות פה. אחר כך עוד יש להם את העוז לצאת ולקרוא לנו בשמות גנאי".

לסיכום דבריו חזר בריק לדבר על נתוני הנדל"ן, על השינוי שהם צריכים לעבור וגם על תוכנית מחיר למשתכן: "היום מכניסים לאותו הסל את הדירות הרגילות ודירות מוזלות של מחיר למשתכן, אז וודאי שהמדדים מראים על ירידה. הגיעה השעה לייצר כאן ארבעה מדדים אחידים, פשוטים ושקופים של היקף הבנייה, עלויות בנייה, עלות התשתיות ומחירי הדיור. אחרי שזה יקרה, יתברר גם לאלה שעדיין לא הבינו זאת שהגיעה השעה לתקן את העיוות שיצרה תוכנית הדיור של השר כחלון. הגיעה השעה להודות שתוכנית מחיר למשתכן צריכה לעבור שינוי דרמטי, ולאפשר לכל מי שצריך דירה ליהנות מהקרקע של המדינה. אם שר האוצר לא יקשיב לשטח, הרי שביום שאחרי כהונתו הוא ישלם את המחיר יחד איתנו, קבלנים, יזמים וציבור רוכשי הדירות".

בפאנל השתתפו בנוסף לבריק שנשא את דברי הפתיחה גם ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב בבינתחומי; דורון סייג, ראש תחום מקצועי בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין; דניאלה פז-ארז מנכ"ל ובעלים בחברת פז כלכלה והנדסה; רינה דגני מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה.

"אני לא מבינה למה צריך רק קול אחד, רק גוף אחד שיפרסם נתונים על מחירי הדירות כפי שנקבע. הציבור הרבה יותר אינטליגנטי מזה. הוא יודע להבחין בין המדדים השונים. הוא לא מתבלבל, הוא בודק מה קורה בשוק. אני חושבת שהרבה מדדים זה דווקא טוב כי ענף הנדל"ן הוא רבגוני ומורכב. לא היה קורה כלום אם כל המדדים היו ממשיכים. המדד בו משתמש הלמ"ס באמצעות השיטה ההדונית לא יודע ל"אכול" כל מיני שינויים בשוק. למנוע מדדים זה לא ראוי. ואם כל כך בטוחים שהמחירים ירדו לא אמורה להיות בעיה שכל המדדים יישארו ויראו את זה". כך אמרה ד"ר אפרת טולקובסקי. נזכיר כי הרקע לפאנל הוא היעדר מסד נתונים אחיד ומלא על ענף הנדל"ן בישראל והקושי בהתנהלות הענף ללא אפשרות לבחינת הנתונים לעומק. עוד נזכיר כי טולוקובסקי אחראית על מדד אחר המפורסם על ידי המכון, מדד המתבסס על שיטת מדידה אחרת של עסקאות חוזרות, בניגוד לשיטת המדידה הקיימת של הלמ"ס.

סייג מהלמ"ס התייחס גם הוא לנושא ואמר: "אנחנו בלמ"ס בהחלט בעד פרסום מדדים נוספים כי זה נותן תמונה יותר מלאה. אבל הדברים צריכים להיות מתואמים. היינו במצב שהיו כל מיני פרסומים שגם סתרו אחד את השני, ואף אחד לא רצה שמצב כזה יימשך. אז הצעד האמור לבטל מדדים נוספים היה נכון לדעתי".

יו"ר לשכת השמאים, מסילתי, אמר: "השוק מונע מהרבה מאוד פסיכולוגיה וצריך שהנתונים הממשלתיים יהיו אחראיים. לא יכול להיות שיש כמה קולות על אותם הנתונים וזה מבלבל הציבור. ההחלטה שהממשלה תדבר בקול אחד היא החלטה נכונה. גם אם היו מחליטים שהקול היחידי יהיה השמאי הממשלתי, ההחלטה הייתה בסדר. חשוב שיהיה קול אחד של ממשלת ישראל, ונכון להיום הוא הלמ"ס. עם זאת, אני חושב שבמדד של הלמ"ס יש עוד הרבה מה לשפר".

פז ארז התייחסה גם היא לשאלת המדד היחיד ואמרה: ""לדעתי צריך מדד אחד אבל מאוד מאוד שקוף שכל גורם אקדמאי למשל שרוצה לעשות בדיקות יוכל לעשות בו שימוש. לא סביר הרי שיהיה מדד מחירים לצרכן שיפורסם על ידי כמה גופים במקביל, זה אמור להראות על מגמות, וזה חשוב. ועל ידי גורם אחראי. במקביל, אני חושבת שנכון יהיה שיהיו גם גורמים אחרים שקשורים לתחום שינהלו שיח עם הלמ"ס בניסיון לטייב את המדד. חשוב שהמדדים גם ישמרו על עקביות כדי לשקף את המגמה האמיתית".

דגני אמרה בנושא זה כי: "אני חושבת שהמדד של הלמ"ס הוא בסדר. גם של השמאים היה בסדר ואפיין דבר אחד, אבל עשה בלבול בציבור. חשוב שתהיה ודאות. מדובר בנושא מאוד מורכב. שר האוצר עשה מהלך שעוד לא עשו בישראל. אפשר שיהיו עוד מדדים, אבל שיהיו מתואמים אחד עם השני, ויסבירו בדיוק מה מייצגים".

שאלה נוספת שעלתה במסגרת הפאנל היא האם נכון היה להכניס את דירות מחיר למשתכן למדד המחירים. נזכיר כי דירות מחיר למשתכן הן דירות שנמכרות רק לחלק מהאוכלוסיה (זכאי מחיר למשתכן) ובמחיר נמוך ממחיר השוק בעקבות התערבות ממשלתית. סייג מהלמ"ס התייחס לנושא ואמר שאין לשילוב מחיר למשתכן במדד כמעט השפעה על התוצאה הסופית: "יש אגדה לגבי ההשפעה של מחיר למשתכן על המדד. אני שומע את זה מהרבה פרשנים שהירידה האחרונה קשורה למחיר למשתכן. לא כך הדבר. מחיר למשתכן תמיד היה במדד, אבל אנחנו כבר מעל שנה נותנים משקל שמייצג את החשיבות של התוכנית ביחס לכלל השוק. זה רק שתי עשיריות האחוז מהמדד הכללי. אם נוציא מחיר למשתכן, לא ישנה המדד, אין לזה משמעות. זה נכנס כי ייתכן והתוכנית תתפוס תאוצה וחשוב שהיא כן תהיה בתוך המדד. את המדד לא אנחנו המצאנו, יש הגדרות בין לאומיות ויש מגדירים ומדריכים. המטרה היא לשקף שינוי במלאי הדירות בישראל. מחיר למשתכן כולל אחוז מאוד קטן לוקחים אותו בחשבון".

טולוקובסקי התייחסה גם היא לנושא ואמרה: "צריך בכלל לשאול מה המדד צריך לייצג. אם הוא משקף מחיר שוק, להכניס את מחיר למשתכן לא נכון. אולי היה צריך לשאול מה המטרה של המדד, כי אם לא משפיע למה הוא שם? מדד המחירים צריך לשקף את מחירי הדירות בשוק, ומחיר למשתכן הוא לא מחיר שוק ו'מלכלך' את המדד". מסילתי אמר בהקשר זה כי: "לדעתי, אם המשקל של מחיר למשתכן כה נמוך, אז אין שום בעיה עם שילוב מחיר למשתכן בתוכו". במקביל, דגני העלתה שאלה מעניינת אודות שילוב התוכנית הממשלתית במדד: "המספרים היום של מחיר למשתכן הם מאוד קטנים כי המדד מחושב על פי מלאי הדירות הקיים בכל יישוב. המשקל של מחיר למשתכן הוא קטן מאוד. זה נשמע מאיים, זה נכון, אבל לדעתי לא באמת משפיע. אבל אפשר לשאול אם נכון להכניס את זה למדד, מה עם קבוצות הרכישה? את זה למשל לא הכניסו בצורה שונה. אולי גם זה היה צריך להיכנס למדד באותה הדרך". פז ארז השיבה גם היא על השאלה האם נכון לכלול את מחיר למשתכן במדד ואמרה: "אני חושבת שאי אפשר להתעלם ממחיר למשתכן. אם הלמ"ס היו מתעלמים מזה, היו חוטאים לעבודה המקצועית שלהם. אין מה לעשות, צריך להכניס מחיר למשתכן עם הפרופורציה הקטנה. אבל מה שכן צריך לייצג במקביל ולדעתי לא מיוצג במדד, זה את חוסר הסחירות של הדירה, העובדה שאי אפשר למכור אותה 5 שנים גם צריכה לבוא בחשבון במדידה".

עוזי לוי, מנכ''ל דירה להשכיר, הצטרף גם הוא לדיון ואמר כי "רק בתחומי השיפוט של העיר תל אביב-יפו, בשנים הקרובות דירה להשכיר מובילה הקמה של כ-700 יח''ד להשכרה בארבעה פרוייקטים במתחם המשתלה, הגדנ''ע ובפרויקט מכבי-יפו, ובעתיד הקרוב עוד כ-250 יח''ד במתחם תע''ש השלום. מתוך הפרוייקטים, רבע בשכ''ד מופחת לזכאים. מדובר בפרוייקטים חדישים , שטובי היזמים עומדים מאחוריהם, שיתנו מענה לאוכלוסייה המגוונת בעיר. בדירה להשכיר עובדים בימים אלה על יצירת מערך שייתן מענה במגוון נושאי שכירות, שיהוו בסיס להבנה טובה יותר ויסייעו הן לשוכרים והן למשכירים. עיקר המלאי העתידי של הדירות להשכרה נובע מתכניות הותמ''ל, שמתוכן 30% מיחידות הדיור מיועדות להשכרה ארוכת טווח ו-50% להשכרה לזכאים בשכר דירה מופחת".