מחיר למתבכיין: האם התלונות התכופות של הזוכים מוצדקות?

"לפני כמה שבועות ישבתי עם הבן שלי לקפה, וחבר שלו הגיע לביקור. השיחה, כמו שיחות רבות במטבחים או בסלון של משפחה ישראלית ממוצעת, התגלגלה לנושא הנדל"ן, למחיר הגבוה של הדירות, ועד כמה מצטערים הצעירים שלא רכשו דירה לפני גל עליית המחיר. הבן שלי שאל את חברו למה הוא לא ניגש להגרלות מחיר למשתכן, והוא השיב שהוא קורא את כל הכתבות ושומע סיפורים עד כמה הדירות הללו זוועתיות ונחותות".

את הסיפור מספרת דורית הוק, ממשרד הוק אדריכלים, שמתכנן כיום כ-1,600 דירות במחיר למשתכן לצד כ-2,000 דירות לשוק החופשי. בין היתר תכנן המשרד פרויקטים לאפריקה ישראל מגורים, גם בפרויקט מחיר למשתכן בגליל ים בהרצליה, שם ספגה החברה הפגנות מתוקשרות, עתירה לבית משפט (שנדחתה) וביטולים לא מעטים מצד זוכים בהגרלה שהתלוננו שמדובר בין היתר ב"מוצר נחות".

 טבעון-מפרט מחיר למשתכן אל מול מפרט רגיל

האמנם? לאחרונה מחריף הוויכוח אודות תוכנית מחיר למשתכן. לא רק בנוגע ליעילות התוכנית ולעלותה, אלא לשאלת המוצר אותו מקבלים הזוכים.

כמובן שלכל צד אינטרס משלו. לזכאי מחיר למשתכן יש אינטרס לקבל דירה כמה שיותר טובה לטעמם, ואילו לקבלנים ולאדריכלים - הזוכים לפי מבחן המחיר הזול ביותר למ"ר בנוי - יש אינטרס להצדיק את ההבדלים במפרטים או בתכנון.

כדי לנסות ולכמת את ההבדלים גם בצורה אובייקטיבית אספנו באמצעות חברת פז הנדסה וכלכלה מפרטים של פרויקטים בשוק החופשי לצד המפרט המחייב של מחיר למשתכן והשווינו ביניהם, גם במרכז הארץ וגם בפריפריה. ניסינו להבין האם נכונה הטענה שעלתה כבר בימיה הראשונים של התוכנית שהפרויקטים יהיו למעשה "שיכוני כחלון", או שהדירות המוזלות שוות ערך לדירה בסיסית בשוק החופשי.

להוק יש תשובה ברורה: "אין שום דבר חריג במפרט מחיר למשתכן. להיפך, לעתים הוא אפילו טוב יותר. לגבי התכנון, תמיד צריך לבדוק. בכל פרויקט יש תכנון טוב יותר ופחות. אבל מראש להגיד שזה נחות יחסית לשוק החופשי, זה לא נכון". גם במשרד השיכון מגיבים כצפוי ואומרים כי "המפרט המחייב משקף בנייה בסטנדרט איכותי, הרווח בשוק החופשי".

עם זאת, רק לאחרונה ביקר בנק ישראל בדוח השנתי את תוכנית מחיר למשתכן, ובין היתר כתבו כלכלני הבנק כי "מרבית הליקויים של התוכנית קשורים בתכנון ובנטיית הקבלנים לבחור ברמת גימור נמוכה יחסית לרמה בשוק החופשי, מתוך מטרה לצמצם עלויות".

הוק: "הייתי ביפן בשבוע שעבר, וצלצל אליי חבר ואמר שהוא יושב עם הבן שלו והם בדיוק צריכים לבחור דירה במחיר למשתכן, ואיזה דירה כדאי להם לבחור. אמרתי לו שלפני שאייעץ איזו דירה לבחור, אני רוצה שיגיד לבן שלו שלדעתי הוא זכה בפיס. הלוואי שהילדים שלי היו זוכים גם בהגרלה".

 הבדלים בעלויות המפרט

- במה למשל המפרט של מחיר למשתכן טוב יותר?

הוק: "משרד השיכון דורש מרפסת כביסה עם תליית כביסה חיצונית - לפחות בחצי מהדירות שאני מתכננת בשוק החופשי זה לא קיים, ויש רק נישה למכונת כביסה ולמייבש כי החזית של הבניין היא דבר יקר. במטבח המפרט קובע שאורך ארונות המטבח התחתונים יהיה כ-5 מטר. להוסיף ארון עליון תמיד אפשר, אבל בדרך כלל להאריך המטבח עצמו יותר מסובך. הרבה פעמים בשוק חופשי מתכוונים ש-5 מטר מטבח זה חצי למעלה וחצי למטה.

"אני חושבת שמי שכתב את המפרט המחייב עשה חשיבה מעמיקה והבטיח סטנדרט מינימלי. במשרד השיכון גם למדו מטעויות ושיפרו את המפרט לאורך הדרך. ברור שזה לא מפרט של דירת פנטהאוז שנמכרת ב-30 מיליון שקל, אבל צריך להשוות למוצר מקביל. המפרט גם מאפשר בחירה".

על פי גלעד יפרח, מנכ"ל חברת גלעד מאי הבונה פרויקטים במסגרת מחיר למשתכן, "במחיר למשתכן דורשים בידודית בחלונות, מה שבפרויקטים רגילים בפריפריה לא תמיד נותנים. במחיר למשתכן גם מחייבים להציע צבע לבן כסטנדרט לדלתות פנימיות, שבאופן כללי לא נמצא בסטנדרט. בכל מה שקשור לריצוף, מחיר למשתכן מחייב ריצוף של 60 על 60, דומה לפרויקט רגיל".

יפרח מסכים שיש פערים בדברים אחרים: "באסלות למשל, במחיר למשתכן נותנים מונובלוק (אסלה רגילה) בזמן שהשוק החופשי כבר עבר לאסלות תלויות ומיכלים סמויים. גם במטבח, יש עדיפות לשוק החופשי".

נשיא התאחדות בוני הארץ רוני בריק התייחס גם הוא לסוגיית המפרטים ואמר: "התכנון והמפרט של דירה המוצעת במסגרת תוכנית מחיר למשתכן הוא תכנון ומפרט סטנדרטיים שאיכותם איננה נופלת מאלה של דירה ממוצעת בכל מקום בישראל. נטרול התחרות במחיר למשתכן בתחום זה בא לידי ביטוי ביכולת קבלנים להתחרות על שדרוג המפרט הסטנדרטי ולהציע תוספת בחינם בתחומים מסוימים כמו אריחי הריצוף למשל. אני יכול לומר שכיום בולטת תחרות בין קבלנים בתחום השדרוג של המפרט דווקא בשטחים הציבוריים של הבניינים, בלובאים ומעליות מפוארים יותר ובפיתוח שטחי הגינון. בכל מקרה, הטענה, כאילו מדובר בדירות נחותות שאינן מתאימות לשוק הדיור הישראלי היא חסרת שחר".

דירות יוקרה עם כיוון אוויר אחד

ומה לגבי הטענות על התכנון? לדברי הוק: "חלק מהנחיות המערכת היו שבמחיר למשתכן יהיו גם דירות קטנות, מוגבלות בגודלן. בסך הכל, ברוב הדירות, התכנון הוא טוב. לכל פרויקט יש מגבלות של המגרש. אני שומעת את כל הטענות על דירות שיש להן כיוון אוויר אחד ואני חייבת להגיד שאנחנו מתכננים עכשיו 2,000 דירות בשוק חופשי וחלקן, גם הדירות היקרות ביותר שנמכרות בארץ, הן עם כיוון אוויר אחד או עם אוורור מלאכותי בחדר שירותים. זה עניין של סדרי עדיפויות. אני לא רוצה לייצר בניין עם חור אלא עדיף חזית לנוף".

"בפרויקט בית מפאי בירושלים (של אפריקה ישראל מגורים), אחד ממגדלי המגורים היוקרתיים בבירה, חצי מהשירותים מאווררים מלאכותית. זה נועד לקצר את המסדרון וליצור תכנון יעיל יותר וטוב יותר. עוד דוגמה היא בפרויקט חצר הנביאים ברחוב מונבז בירושלים, גם שם מדובר בדירות יוקרה, והרבה מהן עם כיוון אוויר אחד, בגלל אילוצי תכנון. כל הדירות נמכרו במחירים מאוד גבוהים ואף אחד אפילו לא שאל כמה כיווני אוויר. זה מאוד נפוץ, זו לא המצאה של מחיר למשתכן.

"אגב, בגליל ים, במחיר למשתכן של אפריקה ישראל, הזוכים התלוננו שיש כיוון אוויר אחד, אז החברה הציעה להפוך את כל הדירות הללו לדירות למכירה בשוק החופשי ולהעביר את הדירות האחרות בפרויקט למחיר למשתכן, כאלו שהן לא עם כיוון אוויר אחד. אבל במשרד השיכון סירבו להצעה, כי הם רצו גם דירות קטנות לזכאים, כדי שלא רק מי שיש לו הרבה כסף יוכל לרכוש דירה בפרויקט".

הוק מציינת שהביקורת קשורה בעיקר למודל מכרזי מחיר למשתכן, ולא לתכנון הדירות עצמן. "אדם נרשם להגרלה לפני שיש תכנון. בהרצליה למשל היו בהגרלה כמה מתחמים, והזכאי היה צריך לבחור לאן להירשם רק על בסיס שם הקבלן, ללא שום מידע מעבר לזה. הוא למעשה בוחר על עיוור. ואז כשיש תכנון, ומגיע היום שצריך לבחור דירה, ומסתבר שהתכנון היה של 6 חדרים או של 5 חדרים והזכאי רוצה דירה קטנה. זה יוצר סיטואציה לא הוגנת כלפי אנשים.

"הדבר נכון גם לגבי שטחי החניות למשל. דורשים לא פעם חניון תת קרקעי, ותקן חניה גבוה, וזה מעמיס על הדירה. שאלה לגיטימית היא האם זו הקצאת משאבים נכונה. ודאי שיש שכבה שלמה של אנשים שלא יוכלו ליהנות ממחיר למשתכן, בגלל המפרט הגבוה והחניות".

דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות, מסביר שהסטנדרט של מחיר למשתכן לא יכול להיות נמוך מדי - פשוט בגלל שלא מעט מהדירות (ודירות אחרות בבניין) מגיעות בשלב כלשהו לשוק החופשי. תורן: "לעומת מה שחשבו בהתחלה, שיש 100% מכירות מוצלחות במחיר למשתכן ואין שיווק בכלל, המציאות ממש לא כזו. אם נתכנן פרויקט נחות, מי שיפסיד זה אנחנו כי ייקח לנו הרבה יותר זמן למכור את הדירות. הזכאים והרוכשים יודעים היום הכל, ומי שיראה שחסכו על חשבונו, לא יקנה".

גם בחברת שתית, שבונה בשוק החופשי וגם במחיר למשתכן, מספרים שהתכנון והמפרט דומה אם לא זהה. "עושים את אותה העבודה התכנונית, ולאחר מכן, ברור לחברות הבנייה שאם ישארו דירות במלאי יצטרכו לשחרר אותן לשוק החופשי". שלום שטרית, בעלי חברת שתית, אומר כי "הסטנדרט במחיר למשתכן מוכתב מראש, והולך ונעשה גבוה יותר ממכרז למכרז, כמו דרישה לזגוגית בידודית בכל הבית או מערכות חשמל לוויסות אנרגיה ועוד".

האדריכל רם מרש, הבעלים של משרד מרש אדריכלים: "המפרט המחייב של מחיר למשתכן מוסיף עוד רבדים על אלה הקיימים בלאו הכי בהוראות התוכנית המפורטת, בהנחיות הבינוי והמרחביות הקיימות באזור. משרד השיכון מפעיל חברות בקרה, שמוודאות בקפידה שהיזמים אכן מתכננים ובונים על פי המוצג לרוכשים".

"דווקא במרכז הארץ יש הרבה ליקויים"

אבל יש כמובן מי שרואה את הדברים אחרת. עו"ד ליאור לוי, המייצג קבוצות זוכים של מחיר למשתכן ברחבי הארץ, מספר כי "יש לי פרויקט שבו אני מייצג רוכשים בעפולה. מדובר בפרויקט השייך למפרט מהמהדורה הראשונה, שם יש מפרט דליל יותר עם חוסרים. זה יגרום לזכאים להוציא עוד כסף שיקבלו את הדירות, אז ההתנגדות ברורה.

"מבחינת התכנון, דווקא במקומות כמו מרכז הארץ אני נתקל בבקשות להיתר בנייה שלטענת הזוכים יש בהן הרבה ליקויים. אפשר לראות את זה בגליל ים, בראשון-לציון, באור-יהודה וברעננה. אני חושב שזה בגלל המיקום והעלות למ"ר דירה. עלות למ"ר יחסית גבוהה, ולכן הקבלן מנסה לחסוך בעלויות".

לוי גם מדגיש כי "יש יתרון למחיר למשתכן באפשרות להתנגד. בשוק החופשי אין איגוד עם הדיירים האחרים, ואתה קונה מוצר מוגמר ולא יכול להגיש התנגדות". באשר לסיכוי ההצלחה של התנגדות הוא אומר: "יש עיריות יותר קשובות לזכאים. זו שנת בחירות, ואם יש ראש עיר שמעוניין לספק את רצון הבוחר יכול להיות שיהיה יותר פתוח לתלונות הזוכים, בטח במקרה שבו חלקם בני מקום".

ובכל מקרה, הוא מציין, ההתנגדויות של הזוכים הן היוצא מן הכלל: "יש הבלטה גדולה של ההתנגדויות בתקשורת, אבל לא מדובר בתופעה מאוד רחבה. אני מלווה בין 15 ל-20 קבוצות בפרויקטים של מחיר למשתכן ורק בבודדות היו טענות.

שבתאי יוקלה, מנהל מחלקת הנדסה בחברת פז כלכלה והנדסה, מדגיש כי "המפרט הטכני של דירות מחיר למשתכן לא נופל מהסטנדרט המוצע בפרויקטים רבים בשוק החופשי והיעדר האפשרות לבצע שינויי דיירים מפשט תהליכים רבים בהקמת הפרויקט, כגון רכש וקשרי דיירים. חשוב לזכור שהמפרט הטכני של כל דירה, במחיר למשתכן או בשוק החופשי, הינו פרמטר אחד מתוך מכלול פרמטרים המשפיעים על שווי ואיכות הדירה. חלקם קשים יותר לכימות כגון איכות התכנון וטיב הביצוע".

המקרה של אור יהודה: "אם אני רואה משהו לא בסדר ברמה התכנונית, חובתי להתריע"

מאות זוכי הגרלת מחיר למשתכן בצפון אור יהודה, בפרויקט בית בפארק אותו צפויה לבנות חברת גינדי החזקות שזכתה במכרז, שלחו מכתב לשר האוצר, למשרד השיכון, לעיריית אור יהודה ולחבר הכנסת רועי פולקמן (כולנו), שבו הם מתלוננים על תכנון הפרויקט. בין היתר, עולות במכתב טענות הנוגעות לתמהיל הדירות ולשטחן: "להלן הבעיות התכנוניות שכל אדם שעיניו בראשו ישים לב אליהן, מבלי להיות אדריכל או מהנדס: הדירות כלואות, בעלי כיוון אוויר אחד; דירה קטנה, לא שימושית ואינה עונה למטרת מגורים של זוגות צעירים; חדר הרחצה, המטבח והשירותים הם בעלי אוורור מאולץ וללא חלון; הגישה למערכות מים ותליית כביסה הינן ממרפסת השמש של הדירה; חדר השינה הינו בממ"ד, ואילו חצי החדר נמצא בסלון והוא בעל שטח של 7 מ"ר כך שאינו יכול לשמש כחדר שינה של זוג הורים/זוג צעיר; תכנון חצי החדר נראה כמו אילוץ ולמראית עין".

מדובר במכרז שכלל ארבעה מתחמים, שבכולם זכתה גינדי החזקות (שגם הייתה היחידה שהגישה הצעה). לפי תנאי המכרז, בסה"כ יכלול הפרויקט 1,140 דירות, מתוכן 912 דירות מחיר למשתכן מסובסדות. הזוכים טוענים, כי אין די דירות קטנות בפרויקט כפי שראוי היה להיות בפרויקט מחיר למשתכן, מספר החניות אינו מספק ועוד.

לדברי בני ישראלי, בעלי משרד 'פרסום 360' שזכה בהגרלה באור יהודה ואחד ממובילי ההתנגדות, "אם אני רואה משהו לא בסדר ברמה התכנונית, חובתי להתריע על זה. נכון שיש גם דירות כלואות בשוק החופשי, אבל אני רוצה שיימנעו מזה עד כמה שאפשר". במקרה של גליל ים בית המשפט כבר קבע כי אין לזוכים זכות להתנגד, כי הם אינם בעלי הקרקע ועוד אין להם זכויות בפרויקט.

ישראלי: "אבל בית המשפט לא קבע שאין להם זכות להתנגד תכנונית לפרויקט. יש כאן חשיבות גדולה להיות מעורבים ולהתריע בפני הרשות המקומית, כדי שתתעקש על דברים מול הקבלנים. במודיעין ובבאר-שבע למשל, אני יודע שיושבים על הראש של הקבלנים.

"ביבנה הייתה בעיה דומה, אבל בסוף הקבלן שינה תכנון ופתח עוד כיוון אוויר. זה אפשרי אם רוצים. לכל מי שאומר שאנחנו מפונקים, אני תמיד משווה את אותה הדירה לשוק החופשי. האם רוכש רגיל היה ניגש לפרויקט וקונה בו דירה מרצון טוב. במקרה שלנו התשובה היא לא".

ממשרד האוצר נמסר בתגובה כי "הנושאים המועלים במכתב הם בסמכותה המוחלטת של הוועדה המקומית הפועלת לטובת הרוכשים העתידים של הפרויקט".

מעיריית אור יהודה נמסר כי "העירייה מעוניינת להעניק לתושבי שכונת בית בפארק העתידיים סביבת מגורים איכותית, ועל כן היא השקיעה משאבים רבים בקביעת מפרט בינוי עשיר בקונספט של בנייה סביב פארק ענק ומוסדות חינוך מתקדמים ואיכותיים. בהתאם לתב"ע המקורית, שאושרה בשנת 2015 ועוד בטרם החתימה על הסכם הגג, תוכננו 20% מהדירות כדירות קטנות (עד שלושה חדרים) ושאר הדירות כדירות גדולות ללא דירות 4 חדרים כלל, קרי למעלה מ-125 מ"ר לדירה. לאחר שזכה היזם במכרז של רמ"י, בהתאם לתב"ע המקורית, התעקשה ראש העיר, ליאת שוחט, ודרשה ממנו לשנות את התמהיל המקורי ולהציע תמהיל דירות מגוון יותר, אשר יכלול גם מספר נכבד של דירות 4 חדרים. לשמחתנו, היזם שיתף פעולה, ואכן כ-33% מהדירות שייבנו הינן דירות 4 חדרים בגודל של כ-110 מ"ר.

מגינדי החזקות נמסר בתגובה כי "גינדי החזקות בונה על פי הוראות התב"ע ותנאי המכרז ובתיאום הדוק מול עיריית אור יהודה".