מספיק עם הסיסמאות, אין בעיה של מחסור דירות בישראל

לזכותו של אלדד פרשר, מנכ"ל בנק מזרחי-טפחות, אפשר לומר שנאומו השבוע בוועידת הנדל"ן של "גלובס" הקיף את המורכבות הרבה של שוקי הדיור ואף החמיא חלקית לממשלה בחלק מפעולותיה - למשל בהוצאת משקיעים משוק הדיור. פרשר צודק, עקרונית, באומרו שהעיסוק בשוק הנדל"ן צריך להיעשות ללא חלוקה משסעת בין טובים לרעים ורק שיח מכבד יצליח ליצור פתרונות, אבל אני חושב שהוא גם טועה: אין פה עניין של טובים ורעים, אלא של מרוויחים ומפסידים, כי כך, בין היתר, עובדים המנגנונים הכלכליים: מבועת הנדל"ן הרוויחו שורה של גורמים, מיזמי הנדל"ן, משקיעים שצברו דירות וגם בנק מזרחי-טפחות בניהולו הדומיננטי מאוד בתחום המשכנתאות. מנגד, הפסידו הזוגות הצעירים שנאלצים לשעבד את חייהם תמורת רכישת דירה, גם אם הכסף הזול נטע בהם את האשליה שזה לא כך.

פרשר התייחס בנאומו לשלוש נקודות מרכזיות בשוק הדיור, שכבר הפכו למיתוסים בשיח הציבורי. הגיעה העת לפרק אותם:

"יש בישראל ביקוש טבעי ל-47 אלף דירות בשנה ויש מחסור, שאפשר להתווכח אם הוא 50 או 100 אלף. אם לא נבנה 55 אלף יחידות דיור בשנה לא נצליח לייצב את מחירי הדיור"

כל הדיבורים על מחסור בדירות ועל טיפול ב"היצע" מתבססים אמנם על נתונים, אבל אילו נתונים בדיוק? נתונים לא אמינים במיוחד. ראשית, יש בעיה גדולה בהגדרה של "משק-בית", וקשה לסמוך עליה כאומד נכון ל"ביקוש הטבעי" בשוק הדיור. וגרוע מכך, כל הנתונים הרשמיים שמתפרסמים על "מחסור" כביכול אינם מביאים בחשבון את הכלכלה השחורה והאפורה, בכל תחום כלכלי, וכמובן גם בתחום הנדל"ן. כלומר, אפשר לצטט אין ספור מחקרים על "מחסור" בדירות בישראל, אבל אלה לא מתחשבים בבנייה לא חוקית, בפיצולי דירות, במגורים אצל ההורים ובכל התופעות שלא נכנסות לנתונים הרשמיים. בסופו של דבר, נוצר מצב שהכלכלה האפורה והשחורה מעוותת את כל המסקנות של המחקרים שמצוטטים השכם והערב בתקשורת על בעיית "מחסור".

ובכל זאת, עובדה אחת אינה ניתנת לערעור בשוק הדיור: לא נצפתה ברחבי הארץ תנועת אוהלים כה רחבה שמעידה על מחסור של 50 אלף דירות או 100 אלף דירות וגם לא על מחסור קטן מזה. כך שהקביעה של פרשר שאם לא נבנה 55 אלף דירות בשנה לא נצליח לייצב את המחירים איננה חקוקה בסלע. אגב, ב-2017 הסתיימה בנייתן של כ-47.5 אלף דירות ובמחצית השנייה של 2017 כבר החלה מגמת הירידה במחירי הדיור.

"חוקי הכלכלה לא מומצאים כל יום מחדש - אם נעבוד קשה על צד הביקוש אז בעוד שנה או שנתיים מחירי הדירות יעלו"

פרשר צודק בנוגע לחוקי הכלכלה, הם עובדים, אבל הוא שוב מתייחס לבעיית ההיצע כראה וקדש. יתרה מזאת, יש עוד חוק כלכלי: ריבית אפסית, כפי שהיא כבר כעשור, היא סם החיים והדלק מאחורי כל בועת נכסים, כפי שאכן קרה, ולא רק בישראל. פרשר מעריך שבעוד שנה או שנתיים המחירים יעלו אם לא נטפל בבעיית ההיצע ונתמקד בצד הביקוש, אבל בעוד שנה עוד שנתיים, גם פרשר יודע זאת היטב, סביבת הריבית תהיה שונה לגמרי והיא תהיה גורם "מדכא" נוסף בשוק הדיור. תהליך עליית הריבית בארה"ב כבר החל מזמן והוא כבר מתחיל להשפיע על שוקי ההון (אי יציבות בשוקי המניות, עלייה משמעותית בתשואות האג"ח) ותהליך כזה יתרחש במוקדם או במאוחר גם בישראל. בעוד שנה עוד שנתיים, הריבית תהיה יותר גבוהה, השאלה היא רק בכמה, ומה שבטוח זה שהיא תתחיל לחזור לרמות נורמליות, כי מה שקרה בעשור האחרון היה בהחלט מצב לא נורמלי.

"לפי דיווח של אגף החשכ"ל, תוכנית 'מחיר למשתכן' עולה 91 אלף שקל לדירה ולטעמי זה הרבה יותר. אם המדינה שיווקה 50 אלף דירות, מדובר בהפסד הכנסה של 4.5-5 מיליארד שקל ואם המדינה תמשיך בפרויקט זה עד תומו, אז ההפסד יעלה לכ-9 מיליארד שקל. דיון בכנסת על הוצאה של 9 מיליארד שקל היה לוקח חודשים, אבל הדיון הזה לא נעשה כי הוא הגיע מצד ההכנסות (פרשר מתכוון שהיה הפסד הכנסות ממכירת קרקעות ולא הוצאה ישירה - א"צ). ההחלטה נעשתה ללא דיון ציבורי ראוי".

עקרונית, פרשר צודק. לא נערך דיון ציבורי על הפסד ההכנסה של מיליארדי שקלים בתוכנית מחיר למשתכן. אבל מה חדש? האם נערך דיון ציבורי בכנסת על הוצאה של כ-20 מיליארד שקל על פנסיה תקציבית מדי שנה בתקציב שיגיע בשיאו ליותר מ-40 מיליארד שקל? האם נערך בכנסת דיון רציני על סבסוד בגובה עצום של 164 מיליארד שקל לקרנות הפנסיה ההסתדרותיות בעקבות כישלונן? האם נערך בכנסת דיון רציני בסבסוד של האוצר בהנפקת אגרות חוב מיועדת שהגיע בסוף 2016 לכ-6 מיליארד שקל? ודאי שלא נערך. ויש עוד עשרות דוגמאות להוצאה או להפסד הכנסה במיליארדי שקלים שלא נערך עליהם שום דיון ציבורי. אבל יש הבדל אחד עיקרי בסבסוד של הפנסיה התקציבית וקרנות הפנסיה ההסתדרותיות ובין הסבסוד של מחיר למשתכן. בעוד שבשני המקרים הראשונים הן מסבסדות קבוצות מסוימות ולא בהכרח כאלה שמגיע להן (לפחות לא בקצה העליון של מקבלי הפנסיות), בתוכנית מחיר למשתכן מסבסדים זוגות צעירים, אנשי מעמד הביניים ואף מתחת לכך, שלא תהיה להם פנסיה תקציבית או פנסיה הסתדרותית נדיבה. גם להם מגיע שיסבסדו אותם קצת.