שינוי מועד החיוב בהיטל השבחה יטיב בעיקר עם הרשויות

הצעת החוק לשינוי מועד החיוב של היטלי השבחה עלתה היום (א') לדיון בוועדת שרים לחקיקה. בוועדה הוחלט כי הצעת החוק תוכל לעבור קריאה טרומית בלבד ולאחריה יהיה להמתין לגיבוש הצעת חוק ממשלתית בנושא.

נזכיר כי ההצעה מבקשת לקדם חוק לפיו היטל ההשבחה יגבה רק בעת תוכנית מפורטת על הקרקע ולא כמו היום בעת אישור תוכנית כוללנית, למשל תוכנית מתאר. אם חוק זה יעבור, משמעות הדבר עשויה להיות היטלי השבחה גבוהים יותר. על הצעת החוק חתומים חברי הכנסת מיכאל מלכיאלי (ש"ס), רועי פולקמן (כולנו), משה גפני (יהדות התורה), יגאל גואטה (ש"ס) וישראל אייכלר (ש"ס).

בדברי ההסבר להצעת החוק נכתב כי: "היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעל המקרקעין על ידי הרשות המקומית, בשל עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), מתן הקלה או התרת שימוש חורג. מועד תשלום ההיטל האמור, נקבע בסעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה: 'ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל...', ואילו בהגדרה 'מועד מימוש הזכויות' שבסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק, נקבע המועד כ'קבלת היתר לבנייה במקרקעין או לשימוש בהם, שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה' או לחלופין 'העברת המקרקעין או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, למעט החריגים המנויים בחוק".

מגישי הצעת החוק מסבירים כי בפועל, יש מגוון רחב של מקרים שבהם לא ניתן לממש את הזכויות. כך למשל, בבניין שלדייריו הוענקו זכויות בעקבות שינוי של התב"ע, ואדם המתגורר בקומה שנייה או שלישית חפץ לעשות שימוש בזכויות אלה, לקבל היתר ולהרחיב את דירתו, לא יוכל לעשות כן מבלי ששכניו הגרים למטה עשו או יעשו ביחד איתו שימוש בהיתר האמור. דוגמה נוספת למצב המורכב היא כאשר חרף שינוי התב"ע והענקת הזכויות, מסרבות ועדות התכנון והבנייה להעניק היתר משיקולים מקצועיים שונים והדייר נותר ללא יכולת לממשן. "כך, נוצר מצב שאדם זה בבואו למכור את דירתו נחשבת פעולתו כמועד מימוש הזכויות לעניין חיוב בתשלום האגרה, וזאת על אף שאינו יכול בפועל לממש זכות זו", מסבירים מגישי הצעת החוק.

עו"ד צבי שוב , מומחה לנדל"ן ותכנון ובניה התייחס להצעת החוק ואמר:" רבים אינם מודעים למשמעות האמיתית של גביית ההיטל במועד אחר. הרשויות המקומיות מנסות 'לשווק' את היזמה כהליכה לקראת האזרח הקטן , שכן הטענה שלהן היא שלא כדאי לשלם היטל השבחה בגין תוכנית כוללנית, כמו למשל תוכנית מתאר, כי לא ניתן לדעת בוודאות כיצד ייראה המתחם בסופו של דבר, לפני אישור תוכנית מפורטת. כך למשל תוכנית תא 5000 , תוכנית המתאר החדשה של תל אביב, קבעה כללים, אך רק התוכניות המפורטות של התחנה המרכזית הישנה או התחנה החדשה, יקבעו כיצד יחולקו הזכויות בין בעלי הקרקע במתחמים אלה על פי השווי היחסי, לאחר שיעשו איחוד וחלוקה או היכן בדיוק יעבור כביש, וכיצד ישפיע על הזכויות של האנשים. אך מדובר באינטרס ברור של הרשות המקומית להגדיל את קופתה באמצעות הגדלת היטל ההשבחה. וזאת מכמה סיבות; ראשית חישוב הזכויות בזמן אישור התוכנית הכוללנית, כעת יהיה נמוך מחישוב הזכויות בזמן תוכנית מפורטת שתאושר לצורך העניין בעוד 5 או 10 שנים, שכן סביר להניח שמחירי הקרקע והנדל"ן עולים, שנית גם הוודאות לגבי מצב הקרקע מעלה את ערכה וברגע שהקרקע שווה יותר, גם היטל ההשבחה גדל, בעשרות מונים כשהחישוב יערך במועד עתידי. הסיטואציה הזו, מסבכת את השוק ועלולה לעכב עסקאות נדל"ן שכן, במידה ומתקבלת החלטה לחשב את היטל ההשבחה במועד מאוחר, לאחר תוכנית מפורטת, הקונה יאלץ לשלם מאות אחוזים יותר מהיום".

הצעת חוק השמאים לא עלתה לדיון

במקביל, הצעת החוק המתייחסת לשמאי הבנקים, ומבקשת לשנות את המצב הקיים ולאפשר קבלת שמאות לצורך נטילת משכנתא לא רק על ידי שמאי שקבע הבנק, לא עלתה בסופו של דבר לדיון בועדת השרים לעינייני חקיקה. נזכיר כי מדובר בהצעת חוק של חבר הכנסת עמיר פרץ (המחנה הציוני) וחבר הכנסת רועי פולקמן (כולנו) עליה חתמו חברי כנסת נוספים מהאופוזיציה ומהקואליציה. נכון להיום אדם שזקוק למשכנתא מקבל רשימה סגורה של שמאים איתם יוכל להתקשר להערכת הנכס, והצעת החוק מבקשת לפתוח את הרשימה ולאפשר התקשרות עם כל שמאי.