כמה שווה הקרקע במנהטן? כמו כל התמ"ג של קנדה

מה ערך הקרקע של האי מנהטן, הטבור של ניו-יורק סיטי, שעליו ממוקמים כמה מהנכסים היקרים ביותר בעולם?

מחקר חדש של כלכלנים באוניברסיטת רטג'רס (ניו-ג'רזי) מנסה לענות על שאלת השווי במתודולוגיה שגם מספקת אומדן שווי לקרקע של האי וגם נתונים על צמיחת השווי במרוצת הזמן. המחקר, שמצוטט באתר Citylab ויפורסם במגזין האקדמי "מדע אזורי וכלכלה אורבנית", מעריך כי ב-2014 האדמה שניתנת לפיתוח במנהטן - כלומר בלי הפארקים, הכבישים והכבישים המהירים - הייתה שווה בין 1.54 טריליון ל-1.95 טריליון דולר, כלומר 1.74 טריליון דולר בממוצע. הסכום הזה היה גדול בהרבה משווי השוק של שלוש החברות הגדולות ביותר בעולם באותה שנה, ודומה לתמ"ג של קנדה, הכלכלה העשירית בעולם.

החוקרים הגיעו לשערוך הזה על ידי ניתוח מחירי חלקות פנויות של אדמה במנהטן. כך הם עקפו את בעיית ההפרדה בין שווי הקרקע לשווי הנכס שממוקם עליה. הם לקחו נתונים מכל עסקאות הקרקע הפנויה משנת 1950 עד הרבעון הראשון של 2015, ובנו מדד שווי קרקע שמשקף את השינויים בשווי הקרקע בניכוי אינפלציה.

המדד הזה זיהה שעליית הערך באותן 65 שנים לא הייתה לינארית, אלא בשלושה מחזורי נדל"ן עיקריים. המדד מתחיל ב-1950 בערך של 100 נקודות. בשנות ה-50 וה-60 גרף הערך היה שטוח יחסית - אלה היו שנות פריחת הפרברים. במחצית שנות ה-70 גרף הערך צנח על רקע המשבר התקציבי של עיריית ניו-יורק, עד ל-43 נקודות ב-1977. כלומר, עד אותה שנה, מ-1950, ערך הקרקעות במנהטן ירד ב-3.1% בשנה.

ב-1980 התאושש גרף הערך ל-50 נקודות, והמשיך לעלות לשיא של 572 נקודות ב-1988, עד שהוא השתטח במיתון של תחילת שנות ה-90 (עם שיא בפשיעה בעיר). זה היה השלב השני, שבו עלה ערך האדמה במנהטן בקצב שנתי של 6.5%, עד 1993.

ממחצית שנות ה-90, ערך הקרקעות עלה ועלה, וחלף מעל 1,000 נקודות לפני המשבר של 2008. אחרי ירידה קלה באותו משבר, העלייה נמשכה עד 3,384 נקודות בשנת 2014. בשנים 1993-2009, שווי האדמה של מנהטן עלה ב-17% בשנה. כעת אנחנו בעיצומו של שלב העלייה הרביעי, עם קצב השבחת ערך דומה.