כמה היטל השבחה נשלם?

היטל השבחה הוא מס המשולם לרשות המקומית בגין עליית שוויים של מקרקעין בזכות הליכי תכנון. שיעורו עשוי לנוע בין אלפי שקלים בודדים לבין עשרות מיליוני שקל רבים, בהתאם לטיב ההשבחה.

ככלל, חוק התכנון והבנייה קובע רשימה ברורה של קריטריונים לתשלום ההיטל. אולם, שורה של פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות, פיתחו דיני ההשבחה ממקרה למקרה, ובאופן בלתי צפוי. כך, תוך שימוש בכלים פרשניים, "עדכן" בית המשפט העליון את הקריטריונים לתשלום ההיטל באופן שיוצר אי-ודאות גדולה. כתוצאה מכך, מעטים הם כיום, בקרב היזמים וגם ברשויות, המסוגלים לצפות אם ואיזה היטל יוטל ומתי.

הדוגמאות "לעדכונים" הפרשניים של בית המשפט לחבות בהיטל ההשבחה הם רבים, וקצרה היריעה מלהכיל את כולם. כך, למשל, במסגרת פרשת מועש קבע בית המשפט העליון כי אף שבהתאם ללשון החוק, רק תוכנית מקומית או מפורטת מחייבת בתשלום היטל - גם תוכנית מתאר ארצית עשויה להקים חבות בהיטל השבחה.

בפרשת סמפלסט נקבע כי אף שהחלטה של ועדה מקומית על תוספת שטחי שירות מכוח תקנות אינה מהווה עילה לגביית היטל השבחה בהתאם ללשון החוק - לעתים היא כן תקים חבות בהיטל. בפרשת קוטליצקי קבע בית המשפט העליון כי מחזיק במקרקעין, אף אם אינו הבעלים במועד אישור התוכנית - עשוי לחוב בהיטל השבחה אם הוא הנהנה בפועל מן ההשבחה.

חידוש משמעותי נוסף ניתן בפרשת אליק רון, שם קבע בית המשפט העליון בשנת 2014 כי זכויות בנייה שאישורן כפוף לשיקול-דעת של הוועדה המקומית, הן זכויות "מעין מוקנות", שהחיוב בהיטל בגינן יתבצע בשתי פעימות - הפעימה הראשונה תשולם על-ידי המוכר, ואילו הפעימה השנייה על-ידי הרוכש. זאת, ללא עיגון של ממש בלשון החוק.

מבולבלים? בצדק. רק לאחרונה בית המשפט עדכן שוב את הפסיקה בעניין היטלי השבחה, והפעם, תוך ששופט בית המשפט העליון, מני מזוז, מבקר את ההלכות ה"יצירתיות" של בית המשפט העליון עצמו על כך שיצרו חוסר ודאות. בפרט, ביקר השופט מזוז את הלכת אליק רון, הנזכרת, אותה הגדיר כ"הסדר בעייתי".

בעניין אקרו נדל"ן (אשר התנגדה לשומת השבחה שהטילה עליה עירית הרצליה), נדונה השאלה האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין אישורו של תשריט לאיחוד חלקות, כאשר עקב פעולת האיחוד גדלו אחוזי הבנייה במקרקעין. בעוד שהשופטת דפנה ברק-ארז סברה כי ניתן לעשות כן, שני שופטי הרוב, ובראשם השופט מזוז, העדיפו את לשונו הברורה של החוק ואת הוודאות שהיא יוצרת, ופטרו את אקרו מכל היטל, תוך קריאה לריסון המערכת השיפוטית מפני חדשות יצירתית הנוגעת להיטלי השבחה. השאלה כעת היא, כמובן, כמה זמן "תחזיק" פסיקה זו טרם יתפתו שופטים אחרים "לעדכן" גם את פסיקה חשובה זו.

ראוי להדגיש: אנו עדים לתהליך משפטיזציה של תחום שהיה בעבר נחלתם של שמאי מקרקעין בלבד. למרות שהניסיון של בית המשפט למלא חללים קיימים בחוק או להגיע לתוצאה צודקת הוא מבורך, עדיין התוצאה היא אי-ודאות רבה.

החשש של שני הצדדים הוא שכל החלטה שיקבלו עשויה להוביל בדיעבד למבוי סתום ולאובדן זכויות. הקושי מתעצם בשל העובדה שהיטל ההשבחה מוכרע לרוב רק בדיעבד - לאחר שהעסקה במקרקעין כבר בוצעה בפועל וללא יכולת ביטול. בצדק מבהיר השופט מזוז בעניין אקרו, כי "חדשנות פרשנית צריכה לבוא מצד של המחוקק". על כן, ועד שהמחוקק ירים את הכפפה, אין לצדדים לעסקות מנוס מביצוע תכנון מס נכון המקטין את הסיכוי לתוצאות כואבות.

■ הכותב הוא שותף במשרד שביט בר-און גלאון, צין ויתקון.