מחירי הדירות: האם סנונית בחיפה מבשרת על חורף בת"א?

מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעיד על ירידה במחיר הדירה הממוצעת בישראל כבר כמה חודשים. אומנם לא מדובר בירידות משמעותיות, ודאי לאחר עשור של עליית מחירים ומקומות רבים בהם המחירים הכפילו עצמם, אולם מדובר בפעם הראשונה במגמה רציפה ולא בגיהוק חד פעמי.

במשרד האוצר סבורים כמובן שמדובר רק בתחילת ירידות מחירים, אולם בענף הנדל"ן יש מי שסקפטי לגבי הטענה הזו, ולא רק בגלל אינטרסים, וחושב שמדובר באשליה הנגרמת על ידי תוכנית מחיר למשתכן בלבד, המייצרת ירידות מחירים "מלאכותיות". נזכיר שככל שהיקף הדירות המוזלות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן עולה, כך ההשפעה על מדד המחירים עשויה לגדול.

נתוני הלמ"ס העידו כי בחודשים האחרונים ירד מדד מחירי הדירות הכללי ב-0.2%, 1.1% ו-0.7%, בחודש נובמבר לא היה כל שינוי במחירים (0%) ובחודש שקדם לו נרשמה ירידה בשיעור 0.3%. בסה"כ, במשך 5 חודשים נרשמה ירידה ממוצעת כוללת בשיעור של 2.2%, אחרי עלייה של 120% לאורך העשור האחרון.

בלמ"ס מעניקים תמונה ארצית וגם מחוזית, אולם כדי לבחון את שונות המחירים בערים ספציפיות יש לעשות שימוש במדד אחר. במכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב עוקבים אחר מחירי הדירות על סמך הדיווח לרשות המסים בשנים האחרונות, עם פילוח לפי ערים. ממוצע אף פעם לא מציג כמובן תמונה מדויקת, ודאי כשמדובר במוצר כמו דירה, אבל ברור שככל הרזולוציה חדה יותר, גם הממוצע כמובן מדויק יותר.

ביקשנו לראות עד כמה מגמת הירידה במחיר הדירות באה לידי ביטוי גם בערים בטיפוסים שונים של דירות. במכון אלרוב בחנו את המחירים ברמה הרבעונית מאז הרבעון הראשון של 2010 ועד היום בשש ערים נבחרות: תל אביב, ראשון לציון, פתח תקווה, ירושלים, חיפה ובאר שבע, בפילוח דירות בנות 3, 4 ו-5 חדרים. ניתוח ועיבוד הנתונים נעשה במכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב על ידי ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב והחוקר יוני בן בשט.

הנתונים מאפשרים לראות בין השאר כיצד האמירו המחירים בערים השונות ועד כמה השינוי במחיר משמעותי לעומת רמת המחירים בשנים האחרונות. חשוב לציין שנתוני מכון אלרוב מתייחסים למחירים עד סוף 2017 בלבד, כך שייתכן שבחודשים הראשונים של 2018 המגמה השתנתה לכאן או לכאן. הסיבה לכך שאין בסקירה את נתוני הרבעון הראשון של 2018 קשורה לשיהוי דיווח העסקאות לרשות המסים, ממנה שואבים במכון אלרוב את הנתונים.

 מחירי דירות

3 חדרים: ירידה בחיפה ובירושלים

בכל הקשור למחירי דירות שלושה חדרים בערים האמורות, נראה שהמגמה מעורבת. בבאר שבע, פתח תקווה, ראשון לציון ותל אביב נצפתה עליית מחירים קלה ברבעון הרביעי של 2017 לעומת הרבעון שקדם לו, בעוד שבחיפה ובירושלים הנתונים מעידים על ירידה.

בחיפה נרשמה הירידה המשמעותית ביותר בשיעור כ-6.3% ברבעון, והמחיר הממוצע שבו נמכרה דירת 3 חדרים ברבעון הרביעי חזר כמעט לרמת המחיר שנצפתה ברבעון השני של 2017 (885.5 אלף שקל) ועמד על כ-883.8 אלף שקל ברבעון האחרון של 2017. בירושלים, שיעור הירידה במחיר (באחוזים) נמוך משמעותית ועמד בין הרבעונים רק על כ-0.9%. למרות הירידה, המחיר הממוצע ברבעון הרביעי של 2017 (כ-1.64 מיליון שקל) עדיין גבוה יותר מהמחיר ברבעון השני של 2017, שעמד על כ-1.63 מיליון שקל.

כך או כך, בהשוואת הרבעון האחרון של 2017 לעומת הרבעון המקביל אשתקד (רבעון אחרון 2016), המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים עלה בכל הערים.

בכל הקשור לראייה ארוכת טווח של המחירים, נראה שגם הירידה הנוכחית בירושלים ובחיפה עדיין מעמידה את רמות המחירים הרחק ממחירי השנים הקודמות. בהשוואה לתחילת 2010, מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים בחיפה עמד על כ-497.4 אלף שקל לעומת כ-883.8 אלף שקל ברבעון האחרון של 2017. בירושלים, מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים עמד בתחילת 2010 על כ-1.11 מיליון שקל וברבעון האחרון של 2017 על 1.64 מיליון שקל.

4 חדרים: ירידה בחיפה, ניצני ירידה בירושלים

בכל הנוגע לדירות 4 חדרים, טיפוס הדירות המבוקש ביותר, ניתן לזהות הבדלים משמעותיים יותר במחיר, אולם גם כאן מדובר במגמה מעורבת. שוב בחיפה ובירושלים נרשמה ירידה במחיר בין הרבעון השלישי של 2017 לרבעון האחרון של 2017, בעוד בערים האחרות ישנה דווקא עלייה.

במקביל, מעניין לציין שבהשוואת המחיר הממוצע שבו נמכרה דירת 4 חדרים ברבעון האחרון של 2017 לעומת הרבעון האחרון של 2016, בכל הערים נרשמה עלייה - למעט חיפה. בחיפה המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים חזר לרמתו בסוף 2016 (1.3 מיליון שקל). בדרך, שיעור השינוי היה לא מבוטל, ובין הרבעון השלישי של 2017, אז עמד המחיר על כ-1.388, לרבעון האחרון של השנה,אז הוא הגיע כאמור ל-1.3 מיליון שקל, נרשמה ירידה בשיעור כ-6.3%.

במקביל, בירושלים הירידה במחיר בין שני הרבעונים העוקבים (רבעון שלישי ורבעון רביעי 2017) מזערית. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בבירה עמד ברבעון השלישי של 2017 על כ-2.134 מיליון שקל וברבעון השלישי על כ-2.132 מיליון שקל.

גם במקרה הזה, ירידת המחיר בחיפה או יציבות המחיר בירושלים מתגמדות נכון להיום בהשוואה לקצב עליית המחירים מאז 2010. בחיפה עמד מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בתחילת 2010 על כ-808 אלף שקל בלבד (לעומת כ-1.3 מיליון שקל בסוף 2017) ובירושלים עמד המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בתחילת 2010 על כ-1.49 מיליון שקל (לעומת כ-2.13 בסוף 2017).

5 חדרים: ירידה בחיפה, יציבות בת"א

כמו בדירות הקטנות יותר, גם בשינוי המחירים בדירות 5 חדרים נראה שהמגמה מעורבת. אולם, בעוד חיפה ממשיכה להציג ירידת מחירים לא מבוטלת ברבעון הרביעי (בדומה לדירות הקטנות יותר), בירושלים המחיר דווקא רשם עלייה ואילו בתל אביב - ירידה קלה.

נתחיל שוב עם העיר חיפה, המסמנת כאמור את שינוי הסנטימנט בשוק הדיור.

על פי הנתונים, ברבעון האחרון של 2017 מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים עמד על כ-1.744 מיליון שקל. ברבעון הקודם לו, רבעון שלישי של 2017, עמד המחיר הממוצע על כ-1.868 מיליון שקל, כלומר ירידה בשיעור של כ-6.6% ברבעון. גם בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אז מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים עמד על כ-1.783, המחיר ברבעון האחרון של 2017 מסמן ירידה. למעשה, מחיר דירה ממוצעת בחיפה ברבעון האחרון של 2017 הוא הנמוך ביותר מאז רבעון אחרון של 2015 אז עמד נתון זה על כ-1.741 מיליון שקל.

בתל אביב, ברבעון האחרון של 2017 עמד המחיר הממוצע של דירת 5 חדרים על כ-3.654 מיליון שקל, זאת לעומת כ-3.68 מיליון שקל ברבעון שקדם לו, ירידה בשיעור של כ-0.7% ברבעון. השוואה למחיר ברבעון המקביל (3.59) של 2016 עדיין מעידה כי המחירים עלו ברמה השנתית.

עם זאת, גם במקרה הזה אפשר לראות שהחזרה למחירי 2010 עוד רחוקה. בחיפה, שלאחר הירידה האמורה מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים עומד על 1.744 מיליון שקל, עמד המחיר הממוצע של דירת 5 חדרים בתחילת 2010 על כ-1.16 מיליון שקל. בתל אביב, המחיר ברבעון האחרון של 2017 עדיין גבוה משמעותית מהמחיר בתחילת 2010 שעמד על כ-2.78 מיליון שקל.

 חיפה / צילום איל יצהר

למה חיפה? גם מחיר למשתכן וגם מיעוט עסקאות

בשורה התחתונה מעידים הנתונים כי מבין שש הערים הנסקרות, בחיפה ניכרת ירידה במחירים, בירושלים ניתן להבחין בניצנים של ירידה, ובמקומות אחרים - אזורי הביקוש של מרכז הארץ (תל אביב, ראשון לציון ופתח תקווה) וכן באר שבע - ממשיכות עליות המחירים.

מניין השונות במחירים? נציין כי בחיפה וסביבתה (בעיקר בקריות ובטירת הכרמל) יש כיום ריבוי של פרויקטים מוזלים במסגרת מחיר למשתכן, ולא מן הנמנע כי לעובדה זו השפעה על השוק המקומי. ריבוי עסקאות של מחיר למשתכן משפיע אמנם על נתוני העסקאות, אולם באזורים שבהם לא מעט יחידות דיור מוזלות לזכאים נראה שהמחירים המוזלים מצליחים להשפיע הן על מכירות הקבלנים בשוק החופשי והן על המחירים בשוק. כך לדוגמא, בפרסום האחרון של הלמ"ס שהתייחס למכירת דירות חדשות על ידי קבלנים, בלט מחוז חיפה עם מיעוט עסקאות (149 דירות חדשות בלבד שנמכרו בכל המחוז בפברואר), מספר נמוך שלא היה כמותו לפחות בשנתיים האחרונות.

הסקירה של מכון אלרוב מזכירה לנו שני דברים. הראשון הוא שענף הנדל"ן בישראל מגוון, ויכול להיות שבאזור מסוים תהיה ירידה במחירים ואילו באזור אחר תירשם עלייה. הדבר השני הוא שיעור השינוי במחירים - נכון להיום הוא קטן, ומבט על מחירי 2010 מעלה את התהייה עד כמה המחירים יכולים לרדת, והאם הם באמת יכולים לחזור למצב שבו היו לפני חמש או שבע שנים.

נזכיר שרק לאחרונה צפה מנכ"ל בנק מזרחי אלדד פרשר בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס כי בתקופה הקרובה נראה בעיקר שונות בין אזורים. "נראה היפרדות מחירים בין המרכז לפריפריה", העריך פרשר, בעיקר בגלל ריבוי שיווקי הקרקע בפריפריה, "השווי של דירה בחיפה ובקריות היה בעבר 42% מדירה בתל אביב והיום הוא 39%. בעתיד הוא יהיה עוד פחות, וככה הרחבנו את הפערים בין המרכז לפריפריה".