השתלטות או דחייה בפירעון: הדילמה בפלאזה סנטרס

שלוש שנים וחצי לאחר השלמת הסדר החוב הראשון של חברת הנדל"ן פלאזה סנטרס, הולך ומתברר כי החברה אינה צפויה לעמוד בתנאיו, וכי מחזיקי האג"ח יידרשו בקרוב להחליט על דרך הפעולה העדיפה בעיניהם. ממצגת שפרסמה פלאזה סנטרס בחודש שעבר עולה, כי כבר בדצמבר הקרוב לא יהיה ברשותה מלוא הסכום הדרוש לפירעון תשלום הקרן הקרוב למחזיקי האג"ח.

הסיבה לכך היא שינוי בהסכם למכירת הקרקע בעיר בנגלור שבהודו, שהביא לדחייה בתקבולים ממנו לאמצע 2019. בשל כך, יידרשו המחזיקים להכריע בקרוב אם לדחות את פירעון החוב, ולהעניק לחברה זמן נוסף לצורך מימוש נכסיה, או לפנות כבר בקרוב לבית המשפט בהולנד (שם מאוגדת פלאזה סנטרס) בבקשה להשתלט עליהם.

פלאזה סנטרס היא זרוע הנדל"ן של קבוצת אלביט הדמיה, שהקים איש העסקים המנוח מוטי זיסר. לפני כארבע שנים עברה השליטה באלביט הדמיה למחזיקי האג"ח שלה, במסגרת הסדר חוב שכלל מחיקת חובות בהיקף של 1.8 מיליארד שקל.

פחות משנה לאחר מכן השלימה גם פלאזה סנטרס הסדר חוב משלה, שכלל דחייה בלבד במועדי פירעון קרן החוב, תמורת תוספת לריבית והקצאת מניות לנושים. אותו הסדר כלל סעיף נוסף, שלפיו 75% מהתמורה שתתקבל מכל מימוש של נכסי פלאזה סנטרס תשמש לפירעון מוקדם של חוב לנושים.

מיזמית קניונים למממשת נכסים

אותו הסדר הפך את פלאזה סנטרס מחברה יזמית בתחום הקניונים במזרח אירופה לחברה שכל ייעודה הוא מימוש מהיר של נכסים לצורך פירעון החוב. מאז השלמת ההסדר היא מונהגת בידי היו"ר רון הדסי, ובמהלך תקופה זו הצליחה למכור את כל נכסיה המניבים, וכן חלק מהקרקעות שבידיה, ולהקטין את חובותיה למחזיקי האג"ח. מסיבה זו, עשויים מחזיקי האג"ח לבחור בדחיית מועדי פירעון החוב, ובהמשך המצב הקיים, שבו פועלים היו"ר הדסי וצוותו בראש ובראשונה עבורם.

למעשה, ממצגת החברה עולה כי לאורך השנים היא פרעה למחזיקי האג"ח תשלומי קרן וריבית של 2.35 מיליארד שקל, הגבוהים בכ-26% מסך החובות שגייסה (לא כולל אג"ח בהיקף של 117 מיליון שקל שנרכשו בידי החברה בבורסה). עם זאת, נכון לאמצע אפריל היא נותרה עדיין חייבת כ-358 מיליון שקל (82.2 מיליון אירו) למחזיקים.

את הסכום הזה תתקשה פלאזה סנטרס לפרוע עד סוף יוני 2020, כקבוע בהסדר החוב הראשון, וזאת בצל מצבם של שלושת נכסיה המרכזיים - שתי קרקעות לבנייה למגורים בהודו (המוחזקות במשותף עם אלביט הדמיה), ו-75% ממתחם קאסה רדיו הנטוש במרכז בוקרשט. מלבדם, מחזיקה החברה בעוד שש קרקעות למכירה בפולין, בסרביה, ברומניה וביוון.

על פי המצגת שפרסמה החברה, היא אינה צפויה להשיג בשנתיים הקרובות תמורות מהותיות מהקרקע בעיר צ'נאי שבהודו וממתחם קאסה רדיו, כך שבסוף יוני יעמוד הגירעון שלה על כ-36 מיליון אירו (155 מיליון שקל).

עיקר התשלום: רק באוגוסט 2019

הקרקע בעיר בנגלור שבהודו אמורה על פי מתווה ההסכם החדש להימכר תמורת 45.8 מיליון אירו, ולהניב כמחצית הסכום לפלאזה סנטרס. עם זאת, עיקר הסכום ישולם רק באוגוסט 2019, ורק אם העסקה תצא לבסוף אל הפועל. לכך אין ודאות, בשל הקושי שבמכירת נכסים בהודו, ועקב החלטה רגולטורית שמונעת לפי שעה את תחילת הבנייה באזור.

הגירעון במזומנים יחל כאמור כבר בדצמבר הקרוב, אז יידרש פירעון (קרן וריבית) של 15.6 מיליון אירו למחזיקי האג"ח, בעוד שברשות החברה יהיו אז להערכתה רק 7.8 מיליון אירו במזומן. גירעון זה הוביל בשבוע שעבר לקיומה של אסיפה משותפת למחזיקי איגרות החוב של החברה משתי הסדרות (א' ו-ב').

באסיפה המליץ היו"ר רון הדסי, כי מחזיקי האג"ח הישראליות יאשרו לחברה לבצע החודש את התשלום האחרון למחזיקי האג"ח בפולין על סך 2.7 מיליון אירו. זאת במטרה לאפשר בעתיד התנהלות פשוטה יותר בין הנהלת החברה למחזיקים בישראל. בשבוע שעבר קיימה כל אחת מהסדרות הישראליות הצבעה על הצעת החברה, ואמש פרסמו נאמני האג"ח כי ההצעה זכתה לרוב מכריע - 90% בסדרה א' ו-92.5% בסדרה ב'.

גורל החוב יוכרע כאמור ביכולת מימוש הקרקעות בהודו ופיתוח קאסה רדיו. בעוד שאת הקרקע בבנגלור אמורה החברה למכור, הרי שעל הקרקע בצ'נאי נחתמה עסקת קומבינציה, שתוביל להכנסות רק בעת תחילת פיתוחה בידי יזם מקומי.

קאסה רדיו בבוקרשט הוא מיזם משותף עם ממשלת רומניה להקמת קומפלקס מסחר ומלונאות בשטח של 467 אלף מ"ר במרכז בוקרשט. בניית הקומפלקס הופסקה בימי המשבר הפיננסי העולמי, ומאז לא חודשה. לאורך השנים הופחת שוויו של המתחם, וחלקה של החברה בו עמד בסוף 2017 על 50 מיליון אירו. נכון להיום מנהלת פלאזה סנטרס מגעים עם ממשלת רומניה על עתיד הפרויקט, ועל התאמתו לתנאי השוק הנוכחיים.