מדוע סירבה סמינר הקיבוצים להצעה לעבור לשכונת התקווה

יש סיפורים שמאגדים בתוכם את כל החוליים של הביורוקרטיה והמשפטיזציה בישראל, של בעלי מניות רבים ומסוכסכים שמותחים את הסכסוך ביניהם שנים על גבי שנים, מעכבים את הבנייה ותורמים לבעיות הדיור במרכז, בתוך עירוב של הרבה אגו. זה הסיפור של סמינר הקיבוצים. לא המוסד האקדמי המוכר, אלא הקרקעות שעליהן הוא יושב - קרקעות ששוות זהב, באחד מאזורי הביקוש הלוהטים, צפון תל-אביב, בדרך נמיר.

עסקת הנדל"ן והפרויקט שתקוע 18 שנה

אתחיל מסוף הסיפור. באוגוסט 2000 התקשרה פניקלאס השקעות, שבשליטת חברת הביטוח הפניקס (67%) ואמריקה ישראל, בהסכם עם מכללת סמינר הקיבוצים שבו נקבעה עסקת קומבינציה בין היזמים (פניקלאס) לסמינר בנוגע לנדל"ן של המכללה בצפון תל-אביב (ההסכם נגע בין היתר לקרקע שעליה בנויים מבני הסמינר כיום). מדובר בסך הכול ב-52.5 דונם, באחד האזורים הטובים ביותר בישראל, שנרכשו בסוף שנת 1957 על ידי סמינר הקיבוצים מרשות הפיתוח דאז.

במסגרת עסקת הקומבינציה שהוסכם עליה, אמורים היזמים להרוס את מבני הסמינר הקיימים, לממן לו קומפלקס חדש ולכלול בפרויקט שטחים ציבוריים שיימסרו לעיריית תל-אביב למטרת מסחר והקמת מוסדות ציבור. על פי אמריקה ישראל, מדובר בעסקת קומבינציה של 50% בפרויקט, הכולל 500 דירות, 3 מגדלי מגורים של 40 קומות כל אחד, ובנייה עירונית של בניינים מדורגים בני 6-8 קומות כל אחד.

לפי הערכות, שווי הקרקע עומד על כמיליארד שקל לפחות (2 מיליון שקל עלות קרקע לדירה בתל-אביב) - ללא ספק סכום אדיר. על פי ההסכם, התמורה בגין העסקה תתקבל בכמה שלבים: מקדמה ראשונה בסך 8.3 מיליון שקל כבר התקבלה עם חתימת החוזה ונועדה בעיקר לתשלום הוצאות ביצוע העסקה. מקדמה שנייה, בסך כ-56 מיליון שקל בהצמדה למדד, אמורה הייתה להיות משולמת לשיעורין במהלך כשנתיים מאישור תוכנית בניין עיר. לטענת סמינר הקיבוצים, כפי שבאה לידי ביטוי בדוחותיו, "מסיבות שונות מקדמה זו טרם שולמה לסמינר". יתרת התמורה אמורה להתקבל כצפוי בעסקות קומבינציה לפי קצב מכירת הדירות על ידי היזם ובשיעורים שנקבעו בחוזה.

אתם כבר יכולים לנחש שבחלוף 18 שנה מחתימת ההסכם, העסקה תקועה. לא רק שהיא תקועה, כולם מסוכסכים עם כולם. גם סביר להניח שבועת הנדל"ן ועליית ערך הקרקע סיבכה עוד יותר את העניינים והוסיפה עוד חומרי בעירה למדורת הסכסוכים: בין סמינר הקיבוצים ליזמים; בין בעלי המניות של סמינר הקיבוצים לסמינר עצמו; בין סמינר הקיבוצים ובעלי המניות שלו לבנקים שסוחבים זנבות של הסדר הקיבוצים; ובין סמינר הקיבוצים ובעלי מניותיו לעיריית תל-אביב, המחזיקה במתחם שתי חלקות, בהתאם להתחייבות הסמינר כלפיה.

מיהם בעלי הבית בסמינר הקיבוצים

סמינר הקיבוצים פועל כעמותה, שריד היסטורי של אגודה עותמאנית. עם חברי העמותה נמנים התנועות הקיבוציות, תאגידים שבשליטתן וכן אנשים פרטיים שדוחות המכללה אינם מפרטים את זהותם בדיוק. מדובר בעשרות שותפים, ומצב כזה, שבו לכל שותף יש דעה על נכס ששווה יותר ממיליארד שקל, הוא מתכון לסכסוכים.

לעמותת סמינר הקיבוצים יש ועד מנהל, שבראשו עומדת יעל שאלתיאלי, לשעבר מנכ"לית קק"ל ומנכ"לית משרד החקלאות, חברת קיבוץ נווה אור שכיהנה בעבר גם כראשת המועצה האזורית בקעת שאן. בעבר עמד בראש הוועד המנהל חגי מירום. בין חברי הוועד המנהל אישים מוכרים למדי בתנועה הקיבוצית-הסתדרותית ובסקטור הפרטי (נכון לדוחות 2016 של העמותה, האחרונים שפורסמו): עו"ד אפרים ז'ילוני, לשעבר מנהל אגף הכלכלה בהסתדרות; ורד רייכמן, רעייתו של אריק רייכמן, לשעבר מנכ"ל תנובה; ניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית; יורם אלסטר, לשעבר מנכ"ל משרד התקשורת ויו"ר בזק; רו"ח איריס שטרק, לשעבר יו"ר דירקטוריון נמל אשדוד; גבי אוסם, רותי פגי, מיכל וינברג, סמדר שביט, טמירה כץ, אלי טייכר, איציק כהן ואיתמר שוויקה. כמו בסקטור הפרטי, כשאין בעל שליטה אחד דומיננטי אלא בעלי מניות רבים, יש סוג של שלטון מנהלים.

הסכסוך סביב החברות בעמותת הסמינר

במהלך שנת 2015 החליט סמינר הקיבוצים לשנות את התקנון שלו. במסגרת המעבר מתקצוב של משרד החינוך לתקצוב על ידי הוועדה לתכנון ולתקצוב שליד המועצה להשכלה גבוהה ("רגולטור" של ההשכלה הגבוהה שתקציבו עומד על יותר מ-10 מיליארד שקל בשנה), נדרשו כמה שינויים משפטיים ופיננסיים בתקנון, ובהם שינוי אופי החברות בעמותה. בין היתר נדרש לשנות את התקנון כך שחברותם של התאגידים בעמותה תפקע עם אישור התקנון החדש ובמקומם יהיו חברים בשם ודם. לתנועה הקיבוצית תהיה הזכות להמליץ על 6 חברים, 6 חברים נוספים יהיו מתוך הסגל האקדמי ו-18 חברים יהיו נציגי ציבור. השינוי הזה הקפיץ 5 תאגידים החברים בעמותה (תאגידי הקיבוץ הארצי) שגלגלו את העניין לבית המשפט. בסופו של דבר אושר התקנון בסוף 2016, אבל הסכסוך הזה היה קדימון לסכסוכים שקשורים לביצת הזהב של הסמינר - הנדל"ן שלו.

השורה התחתונה היא שהרכב חברי העמותה החדש ערער את ההגמוניה של נציגי הקיבוצים.

העמותה מנסה להתנער מהסדר הקיבוצים

מתברר שקצו של הסדר הקיבוצים, שבגינו נמחקו כ-20 מיליארד שקל מחובות הקיבוצים, עדיין רחוק והוא ממשיך להתגלגל משום רכיב הנדל"ן שבו.

בהסדר הקיבוצים, שנחתם בסוף 1989, התחייבו התנועות הקיבוציות לממש את הקרקע של סמינר הקיבוצים לטובת ההסדר. אבל זה, כך נראה, ממש לא מעניינו של הוועד המנהל של הסמינר, שמנסה להתנער מההסכמים וטוען שאינם תקפים. על פי ההסכם (כביכול?) בין העמותה לבנק הפועלים ולבנק לאומי הוטל על העמותה לשלם לבנקים כספים מתוך תמורת העסקה. לא מדובר בסכומים פעוטים, אלא בשליש מהתמורות שיתקבלו בפועל מעסקת המקרקעין לאחר קיזוז הוצאות של עשרות מיליוני שקלים - וכל זאת מהחוב של קרן השומר הצעיר (אחת התנועות הקיבוציות) לבנקים. מבולבלים מסבך ההתרחשויות? זה לא הסוף. קרן השומר הצעיר טוענת שאיננה חייבת אגורה לפועלים וללאומי והיא לא מסכימה להעברת כספים מהעסקה לבנקים (הצדדים נפגשו בבית המשפט כמובן). עוד טענה של קרן השומר הצעיר: 5 דונם מתוך המתחם יקר הערך שייך לקרן, בהתאם למסמכים היסטוריים מלפני יותר מ-50 שנה. אגב, יו"ר מינהלת הסדר הקיבוצים הוא עו"ד איתי רובין, בנו של אחד מעורכי הדין הבולטים בישראל, פיני רובין, שמטפל בין היתר בענייניו של בנק הפועלים.

של מי הקרקע הרשומה על שם עיריית תל-אביב

העיכוב רב השנים בביצוע העסקה הוליד סכסוכים גם בין היזמים לסמינר, שחלקם הובאו לבוררות. הסכסוך האחרון היה סביב תביעה שהגישו בפברואר 2017 היזמים (הפניקס ואמריקה ישראל) נגד עמותת הסמינר ובה טענה חדשה: היזמים מבקשים שהעמותה תרכוש מעיריית תל-אביב שטח של 1,090 מ"ר במתחם הנמצאים בבעלותה. לטענת הסמינר, שימו לב, חלקת הקרקע הייתה חלק מהמתחם שרכשה העמותה בשנת 1957 ובדיעבד התברר שהיא רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם עיריית תל-אביב. אופס, טעות? או שכל חלוקת הקרקעות ההיסטורית לפני כ-60 שנה התנהלה בצורה די שלומיאלית?

אינטרסים מנוגדים במימון הקמפוס החדש

לפי העסקה, היזמים צריכים לממן בניית קמפוס חדש, ומטבע הדברים לכל צד יש אינטרס אחר. לסמינר הקיבוצים יש אינטרס שעלות הבנייה תהיה כמה שיותר מפוארת (גבוהה), וליזמים ולבנקים אינטרס הפוך: שהעלות תהיה כמה שיותר קטנה, כדי שיישאר בידיהם כמה שיותר רווח. הסכסוך הזה, יחד עם הסכסוך של הבנקים עם קרן השומר הצעיר, הגיע בעת האחרונה לשולחנו של מגשר העל של מדינת ישראל - הלוא הוא עמוס גבריאלי.

התפנית המבורכת שלא התרחשה

קרקע ששווה יותר ממיליארד שקל, 18 שנה של התגלגלות בבתי משפט ובבוררויות, בעלי מניות שרבים על ביצת הזהב ומדינה שמזרימה תקציבים לסמינר בהיקף של כ-110 מיליון שקל (נכון ל-2016) מתוך מחזור פעילות כולל של כ-185 מיליון שקל. מאחר שהמדינה היא בעלת העניין הגדולה ביותר בסמינר הקיבוצים, השאלה שצריכה להישאל היא מדוע הקרקעות הללו או חלקן עברו בעצם לרשות מקרקעי ישראל כחלק מהסדר הקיבוצים, אבל כך או אחרת, בסיפור הזה חלה תפנית שהייתה עשויה להיות מפתיעה וגם מבורכת: נודע לי שעיריית ת"א הציעה לסמינר הקיבוצים לקבל קרקע חלופית בשכונת התקווה כדי לצאת מכל הפלונטר ולבנות עליו את הקמפוס החדש - הצעה שיש לה השלכות חברתיות מובנות. אלא שלמרבה הצער ההצעה נדחתה ע"י הסמינר.

עיריית ת"א אישרה את המידע ומסרה: "בשל העובדה שבאזור צפון העיר קיימות כמה מכללות ומוסדות ללימודי חינוך הציעה העירייה להנהלת סמינר הקיבוצים להעתיק את מיקומה לדרום העיר. משלא התקבל אישור לתוכנית חילופי השטחים, היא ירדה מסדר היום".

סמינר הקיבוצים: "המכללה בחנה לעומק בעבר הצעות שונות להעתקת מקום משכנה וכולן נמצאו בלתי רלוונטיות. המכללת תמשיך להעניק לסטודנטים שלה את חוויית הלמידה משמעותית והמעצימה ביותר במקום משכנה זה 60 שנה".

הסכסוכים שמעכבים את הפרויקט 18 שנה

הקיבוצים נגד עצמם

המעבר של סמינר הקיבוצים לאחריות הוועדה לתכנון ולתקצוב שליד המועצה להשכלה גבוהה חייב שינוי התקנון באופן שהפחית את כוחם של הקיבוצים בוועד המנהל

הוועד המנהל נגד הבנקים

הבנקים דורשים לקבל חלק מהתמורה בעסקה כפי שהוסכם בהסדר הקיבוצים. הוועד המנהל מתנער מההסדר

הוועד המנהל נגד היזמים

- היזמים דורשים שהסמינר ירכוש קרקעות של עיריית ת"א במתחם; הוועד המנהל טוען שהקרקעות שלו - היזמים דורשים להפחית את עלויות הבנייה של הקמפוס, וסמינר הקיבוצים דורשים להגדילה. הנושא נמצא בגישור אצל עמוס גבריאלי

הוועד המנהל נגד העירייה

עיריית ת"א הציעה להקים קמפוס חלופי בשכונת התקווה, המכללה סירבה להצעה