עליית פני הים מתחילה לעצב מחדש את שוק הנדל"ן של מיאמי

החששות מעליית פני הים ומשיטפונות מתחילים לעצב מחדש את אחד משוקי הדיור הגדולים ביותר בארה"ב, ונכסים שממוקמים קרוב לפני הים נסחרים כעת במחיר נמוך משל נכסים שממוקמים בגובה רב יותר.

מחקר שממצאיו התפרסמו לאחרונה בכתב העת Environmental Research Letters מראה כי ערכם של בתים בודדים שנמצאים בגובה קרוב לפני הים במחוז מיאמי-דייד עולה בקצב איטי יותר משל בתים שממוקמים בגובה רב יותר, מכיוון שהקונים מודעים לאפשרות של תכיפות רבה יותר של הצפות קטנות בטווח הקצר ולאתגר של מכירת נכסים שבעוד עשרות שנים עלולים כבר להימצא באופן קבוע מתחת לפני הים.

ג'ס קינאן, פרופסור לנדל"ן בבית הספר לעיצוב באוניברסיטת הרווארד, ומחבר המחקר, אמר כי תחילה הופתע לראות שבעלי בתים מהשורה כבר מכלילים בחישוביהם את עליית פני הים בעתיד.

 מיאמי הצפות/ צילומים: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

על קו המים

שווי הבתים בחלקים מסוימים במיאמי מושפע ממיקומם ביחס לפני הים. נכסים בגובה נמוך מתחילים לפגר אחר שאר הנכסים במיאמי, לדברי קינאן. "זה הלם לראות אותם בקטגוריה נפרדת באמת, מכיוון שניתן להסיק מכך שזהו איתות מחיר שנובע מהשינוי האקלימי".

מיאמי היא אבן בוחן למידת הפגיעות של שוקי הדיור בערי חוף אחרות כגון ניו-יורק ובוסטון, מכיוון שהיא ממש על פני הים - כ-30 ס"מ בלבד, ואבני הגיר שלה הופכות אותה לפגיעה במיוחד לעלייה בפני הים.

מחקר חדש אחר שערכו חוקרים מאוניברסיטת קולורדו בבולדר ומאוניברסיטת פנסילבניה, מראה כי המגמה במיאמי נצפית גם ברחבי ארצות-הברית ובתים שעלולים להיפגע מעליית פני הים נמכרים כעת במחיר נמוך ב-7% בהשוואה לנכסים דומים אך בעלי חשיפה פחותה לעליית פני הים. המחקר, שנמצא כעת בשלב ביקורת עמיתים, מראה כי הירידה במחירי הנכסים הממוקמים על החוף הולכת ומעמיקה עם הזמן.

ריאן לואיס, פרופסור בבית הספר לעסקים לידס באוניברסיטת קולורדו, אמר שהוא ומחברי המחקר האחרים הבחינו במחירים הנמוכים ביותר בעסקאות שמבצעים משקיעים ורוכשי דירה שנייה, מכיוון שלקונים אלה יש את כוח הבחירה הגדול ביותר היכן לקנות. לדבריו, קוני דירות רגילים במקומות כמו מיאמי - שבה שוררת מודעות חזקה לסיכונים - מתחילים יותר ויותר להוריד את המחיר.

כוחות השוק עלולים לחולל הגירה אל מחוץ לאזורי החוף, לדברי לואיס. "ירידת המחירים היא איתות לחברות הבנייה ולמשקיעים שאולם הם לא צריכים להשקיע כסף רב באזור שיוצף בעוד עשרים שנה", ציין לואיס.

בדשא שחו דגים

במחוז מיאמי-דייד מוצפים חלק מהאזורים כשיורדים גשמים כבדים. גם בימים שטופי שמש, עלולה גאות גבוהה, המכונה "king tide", להעלות את פני הים. מחקר שממצאיו התפרסמו ב-2016 בכתב העת Ocean and Coastal Management העלה כי תכיפות ההצפות במיאמי ביץ' גדלה משמעותית בשנים 2006-2013, וכי מספר האירועים שנבעו מירידת גשמים זינק ב-33%, ומספר האירועים שנבעו מגאות הים נסק ביותר מ-400%.

קינאן אמר שהצפות כתוצאה מגאויות חזקות באביב יוצרות חשש רב יותר ממגורים באזורים אלה. "כשהשכונה שלך מוצפת ולוקח לך שעה להגיע למכולת כשפעם זה לקח לך עשר דקות, מדובר באי נוחות רצינית. קשה לדמיין שדבר כזה לא ישפיע על ההחלטה שלך היכן להתגורר".

כשג'ואל פאבלו, יליד מיאמי, ואשתו, רצו לקנות בית חדש אשתקד, השיקול הקריטי שלהם היה גובה הנכס ביחס לפני הים. ביתם הקודם של בני הזוג על קו המים ב-Belle Meade Island במיאמי, סבל מהצפות גוברות בחמש השנים האחרונות למגוריהם. שש פעמים בשנה, כשהגאות הייתה גבוהה במיוחד, עלו המים מעבר לסכר ההגנה והציפו את החצר האחורית. בדשא שחו להם דגי מולית.

"הייתי בהלם", סיפר פאבלו, גמלאי בן 54. "האוקיינוס היה בחצר האחורית שלי".
ב-2014 מכרו בני הזוג את הבית, בעיקר בגלל שרצו לממש רווחים בשוק נדל"ן חזק, אך גם בשל חששם הגובר מעליית פני הים ומהעלויות המאמירות של ביטוח נגד הצפות.

בסופו של דבר הם רכשו אשתקד נכס בן 557 מ"ר בפורט פירס, במרחק של 209 ק"מ ממיאמי, ובגובה של 10 מטרים מעל פני הים.

אף שהם עדיין גרים קרוב לקו המים, הם יורדים למעגן שלהם במדרגות. "אם נוצף, סימן שפלורידה כולה נמצאת מתחת לפני המים", אמר פאבלו.

חברות בנייה וסוכני נדל"ן מקומיים רבים מתייחסים בספקנות לחשש שרמת פני הים משפיעה על שוק הנכסים הנמצאים על קו המים. הם מציינים את העליה המהירה במספר בנייני המגורים בצבע זכוכית ששהתה זמן רב במי המים, ושהדירות בהם עולות מיליון דולר. בניינים אלה מגבירים את הצפיפות בקו המים.

היזם המקומי דיוויד מרטין אמר שחברות הבנייה נוקטות אמצעי זהירות. הוא בנה שני נכסים ב-Coconut Grove, שכונה על קו המים ב-Biscayne Bay, שבה הוא הקים פארק של קרוב ל-69 דונם שמסוגל לספוג מי הצפות טוב יותר מהאספלט שהיה קודם לכן באותו המקום.

העיר אינה יכולה להרשות לעצמה להפסיק להתפתח בקרבת המים, מכיוון שהרחבת בסיס מס הרכוש מסייע לממשלה לממן את הצעדים הנדרשים לצמצום נזקי ההצפות, לדברי מרטין. "המפתחים יבחנו דרכים ליצירת הכסף הדרוש לפתור רבות מהסוגיות האלה", הוסיף מרטין.

מיאמי ביץ' מבצעת תוכנית בת 500 מיליון דולר לשדרוג תשתיות כדי לצמצם הצפות. כמו כן היא מגביהה כבישים באזורים שמוצפים לעתים תכופות ומתקינה כ-80 משאבות חדשות במסגרת התוכנית בת עשר השנים שהחלה ב-2015, וזאת במטרה להדוף את המים חזרה לתוך הים.

כמו כן העלתה מיאמי ביץ' את הגובה המינימלי של בתים חדשים ל-30 ס"מ מעל גובה ההצפה הבסיסי, שנע מ-1.5 מטר ועד 2.4 מטר מעל פני הים במיאמי ביץ'.
בעברו השני של המפרץ אישרו בנובמבר הבוחרים במיאמי הנפקת אג"ח בסך 400 מיליון דולר במסגרת תוכנית שכוללת כ-200 מיליון דולר לפרויקטים שנועדו למנוע הצפות ולצמצם את עליית פני הים.

המחקר של קינאן בחן רק בתים בודדים מכיוון שמחירי דירות הקונדומיניום תנודתיים מאוד. העלייה בפני הים אינה פוגעת בכלל שוק הדירות למגורים במיאמי ביץ', שבה נמצאים רבים מנכסי קו המים היקרים ביותר.

קינאן מעריך שהסיבה לכך היא שאנשים עשירים מאוד יכולים להרשות לעצמם עלויות גוברות של תחזוקה ונזקי הצפות, ויש להם גם יכולת רבה יותר לקחת את הסיכון שנכסיהם יאבדו מערכם.

"הם יכולים להרשות לעצמם להפסיד את הכסף", אמר קינאן. "אבל אפילו ליכולת זו יש נקודת שבירה. בנקודה כלשהי יצטרכו גם העשירים לעזוב את המקום".