האם לאחר תקופה ארוכה של ירידה בהיקף העסקאות בענף הנדל"ן למגורים ניתן לראות התאוששות? נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו היום (א') מעידים כי בחודש מארס האחרון בוצעו 9,100 עסקאות בענף, 8,200 מהן מכירות במחירי שוק (שלא במסגרת מחיר למשתכן). השוואת היקף העסקאות במארס לעומת החודש הקודם (פברואר 2018) מעיד על עלייה לא מבוטלת בהיקף העסקאות 'במחיר שוק' בשיעור 14%. עם זאת, השוואת הנתונים לחודש המקביל בשנה שעברה (מארס 2017) עדיין מעידה על ירידה בהיקף העסקאות 'במחיר שוק' בשיעור 6%.
במסגרת הסקירה של הכלכלן הראשי, באוצר מסבירים את העלייה בהיקף העסקאות בהשוואה לחודש הקודם בכך שפברואר היה חודש עם שיא שלילי בהיקף העסקאות ובכך שהיקף המשקיעים שמכרו דירות בחודש הנסקר היה גבוה משמעותית מהחודשים הקודמים. העלייה בהיקף העסקאות נרשמה הן בדירות חדשות שנמכרו על ידי קבלנים והן בעסקאות יד שנייה.
חשוב לציין בנקודה זו כי עלייה בהיקף העסקאות 'במחיר שוק' אין משמעותה גם עלייה במחירי הדירות בהתאם, וככל שהיקף המכירות עולה, לא מן הנמנע שהעסקאות דווקא נסגרות במחיר נמוך יותר, אם בגלל תמהיל שונה או אם בגלל התפשרות במחיר מצד המוכרים.
בכל הנוגע למכירת דירות חדשות, בחודש מארס נמכרו 2,800 דירות סך הכל, כ-900 מהן דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן. בהשוואה לחודש הקודם בו דיווח האוצר על מכירת 1,800 דירות חדשות 'במחירי שוק' מדובר בעלייה קלה במכירת דירות חדשות. עם זאת, גם כאן בהשוואה לחודש מארס בשנה שעברה נרשמה ירידה בשיעור כ-6%. באוצר מציינים כי שיעורי הירידה מתונים בהשוואה לחודשים קודמים, בהם שיעורי הירידה היו דו-ספרתיים.
במקביל, באוצר גם מציינים כי באזור רחובות ואזור המרכז נרשמה עלייה בהיקף העסקאות גם בקרב החברות הגדולות בענף: "בולטת העובדה כי בניגוד לשנה האחרונה, במהלכה הירידה במכירת דירות חדשות בקרב החברות הגדולות הייתה גבוהה יותר מאשר בקרב יתר החברות, ככל הנראה על רקע נטייתן הפחותה של החברות הגדולות להורדת מחירים לאחר שנות הגאות במהלכן צברו רווחים גבוהים, נרשמה התאוששות במכירות בחודש מרץ לפחות בקרב חלק מהן, עם אינדיקציות לירידת מחירים. כך למשל, באזור רחובות, רשמה אחת החברות הגדולות גידול משמעותי במכירות, על רקע מבצע מכירות לזכאי מחיר למשתכן שהינם תושבי רחובות . יודגש כי לא מדובר במבצע מכירות במסגרת מחיר למשתכן, אלא יוזמה פרטית של החברה".
מחוסרי דיור רוכשים יותר דירות במחירי שוק
בכל הנוגע לרכישת דירות על ידי מחוסרי דיור (רוכשי דירה ראשונה), בחודש הנסקר נרכשו 4,700 דירות, 3,800 מהן נרכשו "במחירי שוק". גם כאן נראה שהיקף הרכישות 'במחיר שוק' נמצא בעלייה כאשר בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 14% ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוק" וגידול של 11% בהשוואה למרץ אשתקד. גם באוצר מציינים את הנתון האמור: "יש לציין כי לראשונה מאז ינואר אשתקד נרשם גידול ברכישות אלו בהשוואה לתקופה מקבילה בשנה הקודמת". בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות הזוגות הצעירים "במחירי שוק" מתרכז בעיקר באזורי ירושלים ורחובות.
בירושלים מוסבר גידול זה בחלקו מפרויקט בג'בל מוכבר, כמו גם בגידול משמעותי במשקלן של הדירות הנמכרות על ידי משקיעים באזור זה לזוגות צעירים. "כך, בעוד שבחודש מרץ אשתקד רק שליש מהדירות שמכרו המשקיעים באזור ירושלים נרכש על ידי זוגות צעירים, בחודש מרץ עמד שיעור זה על 50%". לגבי אזור רחובות, באוצר מציינים כי נראה שמדובר בעסקאות ברמת מחיר נמוכה יותר: "באזור רחובות בו נרשם בחודשיים האחרונים גידול ברכישות הזוגות הצעירים לאחר תקופה ארוכה של ירידות, בולטת העובדה כי הגידול ברכישות חל במקביל לירידה במחירי הדירות הנרכשות (הן חדשות והן יד שנייה).
בהכללת עסקאות מחיר למשתכן מתקבלת אף אנומליה מסוימת, לפיה מחירי דירות יד שנייה אף גבוהים במעט מאלו של הדירות החדשות. בהקשר זה יודגש כי מחירי הדירות החדשות הנרכשות על ידי הזוגות הצעירים באזור זה נותרים על רמה נמוכה גם בחודשים בהן כלל לא נערכות עסקאות במסגרת מחיר למשתכן, כמו למשל בדצמבר 2017. אף כי ירידת מחירים זו עשויה להיות מוסברת לפחות בחלקה בשינוי בתמהיל הדירות, יש בה כדי לרמז על הקושי לבצע עסקאות במחירים גבוהים יותר".
שיעור המשקיעים עדיין בשפל
"משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות נותר על שיעור שפל של 13%, בדומה לחודש הקודם ונמוך בשש נקודות אחוז בהשוואה למרץ אשתקד", כך בסקירה. רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,200 דירות בלבד, ירידה חדה בשיעור 30% בהשוואה למארס אשתקד ועליה מתונה בשיעור 5% בהשוואה לחודש הקודם, המתרכזת רובה ככולה באזור תל אביב. עוד על פי הסקירה, נראה שיש עדיין משקיעים שלא איבדו אמון בנדל"ן כאפיק השקעה מרכזי וכרבע מהדירות שרכשו המשקיעים בחודש מארס נרכשו על ידי משקיעים אחרים המחזיקים בשלוש דירות ויותר (מרובי נכסים).
עם זאת, באוצר עדיין טוענים כי נראה שלא מדובר בחזרה של המשקיעים לשוק וכי: "כאשר בוחנים את שיעור המשקיעים שרכשו יותר מדירה אחת להשקעה בשנת 2018 עצמה (בשלושת החודשים הראשונים) נמצא כי שיעור זה נמוך בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (1.2% מהמשקיעים, לעומת 2.5% בתקופה המקבילה ב-2017). ממצאים אלו עשויים להעיד על נטייתם הפחותה של המשקיעים "הכבדים" להרחיב את חשיפתם לשוק הנדל"ן".
במקביל, כאמור, מכירות המשקיעים דווקא רשמו עלייה לא מבוטלת. בהשוואה לחודש הקודם (פברואר 2018) נרשמה עלייה של 15% במכירת דירות על ידי משקיעים. "גידול חריג במכירות המשקיעים נרשם באזור נתניה, כאשר בולטות באופן יחסי למספר משקי הבית הערים רעננה והוד השרון, המרכזות ביחד 30% ממכירות המשקיעים באזור, בדומה למשקלה של העיר נתניה. בניתוח מכירות המשקיעים בחודש מרץ, בהשוואה לחודש הקודם, בולט גידול במשקל הדירות הנמכרות למשפרי דיור (משיעור של 36% ממכירות המשקיעים בפברואר, לשיעור של 40% במרץ), כאשר תמהיל הדירות הנמכרות מעיד על "איכות" גבוהה יותר של דירות".
עלייה גם ברכישות משפרי הדיור
רכישות משפרי הדיור בחודש מרץ הסתכמו ב-3,200 דירות. אומנם בהשוואה לחודש המקביל אשתקד נרשמה ירידה בשיעור 9% בעסקאות אולם בהשוואה לחודש הקודם נרשם זינוק ברכישות בשיעור של 17%. "יותר ממחצית גידול זה התרכז באזורי המרכז ורחובות, אם כי באזור רחובות עדיין מדובר ברמה נמוכה של רכישות", כך בסקירה, "מנגד, אזור המרכז היינו האזור היחידי בו רמת הרכישות של משפרי הדיור במרץ גבוהה גם בהשוואה למרץ אשתקד בשיעור של 9%".
על פי הנתונים, הגידול ברכישות משפרי הדיור באזור המרכז התרכז בפלח השוק של הדירות החדשות, בעיקר בערים חולון וגבעת שמואל. "בולטת העובדה כי בחולון, הגידול ברכישות משפרי הדיור חל במקביל לירידה משמעותית של 5% במחירי הדירות הנרכשות, ירידה שעשויה להיות מושפעת לפחות בחלקה משינוי ב"איכות" הדירות הנרכשות. באופן כללי נמצא כי משפרי הדיור באזור המרכז מפחיתים באופן יחסי את רכישותיהם בערים היקרות יותר. יוצאת מן הכלל במובן זה היא ראש העין, בה נרשמה ירידה ברכישות משפרי הדיור, חרף היותה מאופיינת ברמות המחירים הנמוכות ביותר מבין ערי המרכז הבולטות. יתכן וירידה זו ברכישות נובעת לפחות בחלקה מהעובדה שבעיר זו נפתחו הגרלות במסגרת "מחיר למשתכן" גם למי שהינם משפרי דיור".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
