"ספק לגבי המידה בה מענק ירושלים היטיב באמת עם הרוכשים"

לכבוד יום ירושלים החל היום (א') כוללת סקירת הכלכלן הראשי באוצר שהתפרסמה היום חלק נפרד המתייחס לבירת ישראל ולשוק הנדל"ן למגורים בעשור האחרון. על פי הסקירה המיוחדת על ירושלים, גם בבירה ניכרת האטה משמעותית במכירת דירות כמו בשאר חלקי הארץ. במקביל, הנתונים גם מעידים כי מענק ירושלים שניתן בעבר גרם לכך ששיא העסקאות בבירה הקדים את שיא העסקאות בשאר חלקי הארץ בשנתיים וכי שיעור המשקיעים בבירה עודנו גבוה באופן יחסי.

"בין השנים 2017-2007 נערכו בירושלים כ-74 אלף עסקאות בדירות, כאשר ההאטה בשוק הנדל"ן ברמה הארצית בשנתיים האחרונות ניכרת גם בעיר ירושלים", כך בסקירה. "ממספר עסקאות של 7,300 בשנת 2015, ירד מספר העסקאות בשנת 2017 לרמה של 5,800 דירות. רק בשנים 2011 ו-2014, שעמדו בצל המחאה החברתית ותקופת ההמתנה למע"מ אפס, נרשמה רמת עסקאות נמוכה יותר".

על ההבדלים בין בירת ישראל לשאר המדינה בכל הקשור לתחום הנדל"ן למגורים נכתב כי: "המאפיינים הייחודיים שיש לירושלים בהיבטים רבים לא פוסחים גם על שוק הדיור. כך, בולטת העובדה כי בניגוד לרמה הארצית, בה נקבע מספר השיא בעסקאות בשנת 2015, על רקע גל רכישות משקיעים טרם הכבדת המיסוי עליהם, בירושלים הגיע שוק הנדל"ן לשיאו בשנת 2013. ההסבר לכך נעוץ במענק ירושלים שניתן באותה שנה לרוכשי "דירה ראשונה" אשר הביא לזינוק של 20% במספר העסקאות בעיר באותה שנה. הבדל נוסף, בין ההתפתחות בשוק הנדל"ן בירושלים לזה הארצי, נעוץ בהתפתחות במשקל המשקיעים בשוק. כך, בעוד שברמה הארצית הגיע משקל המשקיעים בשנת 2017 לרמתו ההיסטורית הנמוכה ביותר, בירושלים, על אף מגמת הירידה במשקל זה, עדיין גבוה הוא מהרמות שנרשמה בשנת 2011".

במקביל, במסגרת הסקירה מתייחסים באוצר גם למענק הבירה שהוענק בעבר לרוכשי דירה בעיר וטוענים כי ספק אם המענק אכן היטיב עם הרוכשים או דווקא הוביל לעליית מחירים. "כאשר בוחנים את התפתחות המחירים בירושלים בעשור האחרון ניכרת היטב עליית המחירים החדה בדומה למגמה הארצית. בדומה לה, גם ניכרת ירידת המחירים בעיר ברבעון הראשון של 2018. עולים ספקות לגבי המידה בה "מענק ירושלים" היטיב באמת עם הרוכשים. שכן, מחירי הדירות החדשות הוסיפו לעלות באותה שנה (בהנחה שלא חל שינוי משמעותי בתמהיל הדירות החדשות)".

מנגד, כעת שב-2018 נראה שמחירי הדירות בבירה מתחילים לרדת, באוצר תולים את הסיבה בפרויקטי מחיר למשתכן בבירה וכותבים: "בהשפעת "מחיר למשתכן" על מחירי הדירות החדשות שנרכשו בירושלים ברבעון הראשון של 2018, קל להבחין". נזכיר כי הטענה על אי האפקטיביות של מענקים כספיים לרוכשים היא טענה ותיקה של משרד האוצר שעשה בה שימוש מספר פעמים בעבר. הטענה גורסת כי מענק שעובר ישירות לרוכש אינו מסייע לרוכשים משום שבמקרים רבים מחירי הדירות עולים בהתאם לגובה המענק.

הסקירה העוסקת בירושלים מתייחסת גם להיקפי המשקיעים בבירת ישראל. על פי הנתונים, קיימת שונות משמעותית בין השכונות בבירה בכל הקשור למשקל העסקאות שבוצעו על ידי משקיעים בעשור האחרון. "ירושלים, אינה מקשה אחת של שכונות. ביטוי לכך ניתן למצוא בין היתר במשקל המשקיעים בכל אחת מהשכונות בעשור האחרון", כך בסקירה, "בעוד שבשכונות "הלינה" בפאתי ירושלים עומד משקל המשקיעים על פחות מ-10%, בשכונות היוקרה של העיר על כמחצית העסקאות, ואף יותר. מובן מכך, שעליית המחירים החדה בעשור האחרון היטיבה בפרט עם משקיעים אלו". על פי הנתונים, השכונות בהן היקף המשקיעים הוא הנמוך ביותר הן נווה יעקב, פסגת זאב, הר חומה ורמות בעוד השכונות בהן שיעור המשקיעים הוא הגבוה ביותר הן המושבה הגרמנית, טלביה, רחביה, בקעה ובית הכרם.