ההצעות שקיבלה נכסים ובניין על ישפרו היו נמוכות מהמבוקש

קבוצת הנדל"ן נכסים ובניין  אינה ממהרת להשלים את מכירת החברה הבת ישפרו, לאחר שהצעות הרכישה שקיבלה היו נמוכות מהמחיר המבוקש. ל"גלובס" נודע כי ההחלטה לוותר על מכירת ישפרו כמקשה אחת עדיין לא התקבלה באופן רשמי, אבל בנכסים ובניין עשויים בעתיד לבחון גם מכירה פרטנית של נכסי ישפרו, במקרה שהצעה במחיר מתאים לא תתקבל בשנה הקרובה.

ישפרו, שנמצאת בבעלותה המלאה של נכסים ובניין, עוסקת בייזום והפעלה של מרכזים מסחריים, מבני תעשייה ושטחי אחסנה בישראל. נוסף על כך, מפעילה ישפרו בית מלון שהקימה בבית החולים הדסה עין כרם בירושלים. באוגוסט אשתקד החליט דירקטוריון נכסים ובניין להתחיל בהליך של בחינת מימוש ההחזקה בישפרו, ובמסגרת זו לקבל הצעות מגורמים שונים לרכישת ישפרו. כתוצאה מההחלטה, ובהתאם לכללי חשבונאות מקובלים, רשמה נכסים ובניין ברבעון השלישי של 2017 הפרשה למס בסך 14 מיליון שקל בגין המימוש האפשרי. הפרשה זו תתבטל בעתיד, רק אם יחליט דירקטוריון נכסים ובניין לסגת מתוכנית המכירה.

לצורך הובלת המכירה שכרה נכסים ובניין את שירותי הבנקאות להשקעות של לאומי פרטנרס, כשתג המחיר המבוקש נקב במכפיל של לפחות 1.2 על היקף ההשקעה בספרים (הון עצמי בתוספת הלוואת בעלים). ישפרו הציגה בסוף 2017 הון עצמי של 500 מיליון שקל, כשמאזנה כלל גם הלוואת בעלים בסך 100 מיליון שקל לפירעון בדצמבר 2018. לפיכך, המכפיל המבוקש משקף לישפרו שווי של לפחות 720 מיליון שקל.

על פי גורמים בשוק, מאז השקת המכרז למכירת ישפרו, התקבלו הצעות לרכישתה בשווי העולה על ההון העצמי בתוספת הלוואת הבעלים. עם זאת, הצעות אלה שיקפו מכפיל נמוך מזה שביקשה נכסים ובניין - ולכן נדחו בידיה.

ישפרו פועלת בישראל ומחזיקה בשטחים מיועדים להשכרה בהיקף של 153 אלף מ"ר, בעלי שיעור תפוסה של כ-95%. סך הכנסות החברה משטחיה המושכרים עמד ב-2017 על 99 מיליון שקל, אבל אלה לא כללו באופן מלא את פעילותו של פרויקט ישפרו פלאנט, שאוכלס במלואו רק במחצית הראשונה של 2017.

נכסי החברה כוללים שבעה מרכזים מסחריים בעלי שטחים להשכרה בהיקף של 100 אלף מ"ר, הממוקמים במודיעין, נס-ציונה, ירושלים, בית שאן, קריית גת, ערד ובאר-שבע. נוסף על כך, לחברה חניון מניב בשטח של 3,200 מ"ר בירושלים, שטחים תעשייתיים בהיקף של 49 אלף מ"ר בעיקר בבאר-שבע וביבנה, וכן קרקעות לבנייה.

את 2017 סיימה ישפרו עם צמיחה של 12% ב-NOI (הכנסה תפעולית נטו) של 73 מיליון שקל, בעיקר בזכות השלמת אכלוסו של פרויקט ישפרו פלאנט בבאר-שבע. ה-FFO (רווח תזרימי) טיפס ב-2017 בשיעור גבוה עוד יותר, של 28%, ל-32 מיליון שקל.

עם זאת, הרווח הנקי נשחק ב-2017 ב-65% ל-17 מיליון שקל, עקב ירידה של 15 מיליון שקל בשווי נדל"ן להשקעה (לעומת עליית שווי ב-2016) והוצאות מס של 5 מיליון שקל (לעומת הכנסות מס ב-2016).

בתחום המלונאות נרשמה ב-2017 עלייה של 16% בהכנסות בית המלון במרכז הרפואי הדסה ל-14 מיליון שקל. במקביל, גדל הרווח לפני מימון, פחת ודמי חכירה של המלון ל-2.4 מיליון שקל ב-2017, לעומת 1.5 מיליון שקל ב-2016.

ישפרו נחשבת לחברת שכבה שלישית על פי הגדרות חוק הריכוזיות, מכיוון שאג"ח שהנפיקה בעבר לציבור עדיין נסחרות בבורסה. האג"ח, מסדרה ב', בהיקף של כ-183 מיליון שקל, אמורות להיפרע בחודש ינואר של כל אחד מהשנים 2021-2019. עם זאת, אם ישפרו לא תימכר לבסוף, הרי שלאחר פירעון שליש מהקרן בינואר 2019, תפרע החברה את יתרת הסכום בפירעון מוקדם לצורך עמידה בדרישות חוק הריכוזיות.