תירוצי הקבלנים אזלו: מגמה ברורה של ירידות במחירי הדירות

ככל שחולף הזמן, שחולף עוד חודש, שמתפרסם עוד מדד חודשי שמבשר על הירידה הנמשכת במחירי הדיור, כך אוזלים במקביל התירוצים של יזמי הנדל"ן וכל מי שהתפרנס ומתפרנס מבועת הנדל"ן. כבר אי-אפשר להסביר את רצף הירידות באירוע זמני, כבר אי-אפשר להזהיר את הציבור שמדובר במגמה קצרת מועד שתתהפך כשהביקושים "הכבושים" יתפרצו להם, כבר אי-אפשר להמשיך את הסיסמאות המופרכות שדירות עולות לעולמי עד, לנצח נצחים ושהן השקה מצויינת בכל נקודת זמן. אז זהו, שלא.

בשנה האחרונה הצבעתי פה שוב ושוב על הסימנים הברורים לשינוי מגמה בשוק הדיור, כפי שאכן באו לידי ביטוי במדדי הלמ"ס האחרונים. משקיעים שמוכרים דירות בהפסד, מלאי דירות גבוה אצל הקבלנים במקביל לקושי ניכר למכור דירות וירידה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי שלהם. ככל שהלחץ של הקבלנים גבר, כך גם ההפחדות שלהם וההתקפות הבוטות שלהם על תוכנית "מחיר למשתכן". הפחדות של הרס שוק הדיור, הפחדות על שיכוני "סלאמס" שייבנו והפחדות של פרץ של עליות מחירים בעקבות התוכנית. כל זה כבר מאחורינו, יהיה הויכוח על המחיר והאיכות של תוכנית "מחיר למשתכן", אשר יהיה. אני מניח שגם יזמי הנדל"ן מבינים שכללי המשחק בשוק הדיור השתנו: זו כבר מגמה די מובהקת של ירידה שקשה לתרץ אותו בהסברים תלושים מהמציאות.

המדד האחרון שפורסם הערב (פברואר-מרץ) מצביע על ירידה של 0.2% במדד מחירי הדירות הארצי הכולל דירות חדשות ויד שנייה. זו חודש שישי רצוף של ירידות, משהו כמו 3% במצטבר. זו פעם ראשונה מזה זמן רב שהמדד בשנה האחרונה ירד - ב-0.1% בלבד אמנם - או אחרי עשור של עליות רצופות זה סוג של היסטוריה. במדד מחירי הדיור אפשר לראות ירידות של 0.9% בתל-אביב, אם כי עליות נרשמו במחוז ירושלים (אחרי צלילה במחירים בחודשים האחרונים). בכל מקרה, התמונה בשלושת חודשי המדדים האחרונים היא של ירידות מצטברות בכל המחוזות. אפילו בתל-אביב, שנראית כמדינה בפני עצמה בשוק הדיור, נרשמו ירידות בשלושת החודשים האחרונים: 0.8%, 0.5% וכאמור 0.9% בחודש האחרון. כן, מחירי הדירות בתל-אביב גם הן במגמת ירידה.

במדד מחירי הדירות החדשות תמונת הירידות מתחדדת: בחודש האחרון נרשמה ירידה משמעותית של 1.2% ובסך הכל יותר מ-5% בחודשים האחרונים - כאשר אחוז העסקאות בתמיכה ממשלתית ("מחיר למשתכן") מהווה כ-28% מהמדד. אינדיקציה נוספת לירידת המחירים היא רמת המחירים הממוצעת של העסקאות, שאמנם צריך להיזהר ולא להיתלות בה כי שינוי המחירים אינם בניכוי שינוי האיכות בתמהיל ובסוג הדירות. עם זאת, גם רמת המחירים הממוצעת של העסקאות ירידה מ-1.53 מיליון שקל ברבעון הרביעי של 2017 לכ-1.48 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2018, ירידה של כ-3%.

מה הלאה? שוק הנדל"ן הוא שוק מורכב מאוד וכמו כל שוק הוא מושפע מכמה גורמים: רמת הריבית, רמת המיסוי, יחסי ביקוש-היצע (טבעיים, ולא מומצאים על-ידי אינטרסנטים) וגם הגורם הלא-כלכלי: פסיכולוגיה או מומנטום. אז ככה: המומנטום הוא כרגע לצד הירידות, כי נוצר מומנטום של ירידות שמסוגל בהחלט להזין את עצמו. ככל שהמוכרים והקונים ושאר השחקנים בשוק הדיור יפנימו את מגמת הירידות, המגמה הזו בהחלט תימשך; רמת המיסוי עלתה זה מזמן וריסנה מאוד את המשקיעים בשוק; ביקוש והיצע? אין בעיית ממשית של היצע בשוק הדיור ולא חסרות דירות; ומה עם רמת הריבית? הדלק או סם החיים של בועת הנדל"ן עדיין ממשיך להיות גורם מסמם וממכר - כי הריבית בישראל וגם בעולם עדיין ברמות נמוכות מאוד.

אלא שבדרך כלל השווקים מקדימים בהרבה את המציאות ואת ההתפתחויות המשקיות, ואפשר לראות זאת בתנודתיות הגבוהה בשוקי ההון ובציפייה להעלאות ריבית. הציפייה הזו נתמכת במדד המחירים לצרכן שפורסם אף הוא היום והצביע על עלייה של 0.4% בהמשך לעלייה של 0.3% ו-0.1% בחודשיים שקדמו. ניצני אינפלציה יש ולפלוג לא תהיה ברירה אלא להתחיל להעלות ריבית, עוד גורם שבטווח הארוך ילחץ את המחירים כלפי מטה. גם הנתונים שייחשפו בשבועות הקרובים בדוחות הכספיים של יזמי הנדל"ן לרבעון הראשון יצביעו בוודאי על קושי הולך וגובר למכור דירות.

ולענייני פוליטיקה: לשר האוצר כחלון, מי שלקח על עצמו את הטיפול במחירי הדיור, יש בהחלט סיבות רבות להיות מרוצה היום ובלימת העלייה במחירים ומגמת הירידה היא ללא ספק הישג שיירשם על שמו. האם הוא יתרגם זאת להישגים פוליטיים? את זה נראה רק בקלפי ולא בסקרים. בכל מקרה, הוא ונתוני הלמ"ס ניצחו בשלב הזה את הקבלנים שהורידו לחלוטין פרופיל עם הביקורת שלהם. לא רק הם צריכים לעשות חשבון נפש, אלא גם חלקים נרחבים בתקשורת הכלכלית שנתנו במה מוגזמת ולא מידתית לנבואות האפוקליפטיות שלהם על שוק הדיור.