ירידה במחירי הדירות? צעד ראשון בדרך אל יעד רחוק

אחרי הברכות שזרמו ביממה האחרונה מכל עבר לשר האוצר ויו"ר קבינט הדיור - לאחר שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה על ירידה של 0.2% במחירי הדירות בחודש מארס, המשלימה חצי שנה ללא עליות וירידה מצטברת של 2.7%, ו"לראשונה זה עשור: ירידה שנתית של 0.1% במחירי הדירות" - גם שר האוצר מוכרח לקחת אוויר ולזכור שאנחנו רואים כרגע את הצעדים הראשונים אל היעד הרחוק. נכון ש-6 צעדים הם הרבה יותר מצעד או שניים, ונכון שהביטחון גובר ממדרגה למדרגה, אבל אנחנו עדיין רחוקים מאוד מהשלמת אלף המיילים בכדי שנוכל לפתוח שמפניות ולברך על המוגמר.

 אחוז שינוי חודשי במדד מחירי דירות

ודאי שמוקדם לומר כי "אנחנו יוצאים מ-10 שנים קשות שבהן הדירות לא היו בהישג יד", כפי ששמענו היום את יו"ר מטה הדיור הנכנס, זאב ביילסקי. אני לא מכיר הרבה אנשים שדירה ב-1.48 מיליון שקל (המחיר הממוצע שבו נמכרה דירה ברבעון ראשון) היא בהישג ידם ללא עזרה מההורים. עם כל הכבוד לשמחה לאידם של הרוכשים האחרונים שנכנסו למשחק, ואפילו של הקבלנים שנדפקו עם סחורה במחירי שיא, היא עוד לא מקרבת את הישראלים לדירה במחיר סביר - יעד שהממשלה, אגב, אף לא הייתה אמיצה דיה להגדיר מהו בדיוק.

 רמת מחירים ממוצעת של עסקאות

ואי אפשר בלי מעט חמיצות ופרופורציות: כששר האוצר הבטיח ירידות מחירים בפתח כהונתו, אי שם במאי 2015, הם היו נמוכים ב-12% ממחירם כיום (והיינו בטוחים כמובן כבר אז שהם נוגעים בתקרת כוח הקנייה של הציבור).

בימים הטובים של לאנס אמסטרונג חגגה התקשורת שיאים היסטוריים אחרי כל מקצה וכל תחרות של רוכב האופניים המפורסם. רק שאז הסתבר שהמערכת הוזנה בעיקר בסמים ממריצים ובכימיקלים מלאכותיים, וההישגים ההיסטוריים קיבלו כמובן כותרות חדשות.

להבדיל, כמובן, בשוק הדיור שוברים את הראש האם שינוי המגמה העקבי במחירים, אותו "שיא של עשור בירידה שנתית", הוא אכן שיא חוקי, או שיותר מדי סמים מלאכותיים ממריצים וקצרי טווח מבלבלים את כיול הנתונים.

לפני שאתם מחפשים את האינטרסים של כל צד, נסו לבד להעריך מה ההשפעה האמיתית וארוכת הטווח של מחיר למשתכן - שלפי שעה סיפקה דירות מסובסדות למעט יותר מ-100 מאושרים, ובעיקר משאירה עשרות אלפים בהמתנה ובחוסר ודאות עד לתורם לזכייה ולבחירת דירה; מה ההשפעה האמיתית וארוכת הטווח של "ההגרלות הגדולות" שהולכות ופוחתות - כמו זו שהציעה בחודש מארס 6,615 דירות מסובסדות ל-21 אלף נרשמים (ובסופה הסתבר שרק 4,896 זכו בהגרלה); ומה ההשפעה האמיתית וארוכת הטווח של הסכמי-גג הרבים הנחתמים בין האוצר לרשויות המקומיות, המייצרים בעיקר רעש גדול והבטחה חסרת בסיס לשיטפון בהיצע דירות שלא נודע כמותו (במארס היו אלה הערים חיפה ואלעד, שהציגו בטקס המרשים תוכנית ליותר מ-20 אלף דירות חדשות בזמן שיא).

בשורה התחתונה, שוק הנדל"ן סובל עדיין מכל התסמינים הישנים והמוכרים שאותם היטיב להגדיר גם שר האוצר כחלון בטרם נכנס לתפקיד. הליכי התכנון עדיין מאוד ארוכים ומסורבלים, ראשי הערים - בעיקר בגלל מבנה הכנסות מעוות שמכניס אותן לגירעון עמוק יותר עם כל דירה חדשה - לא משחררים היתרים וקרקעות לבנייה בקצב סביר, הבנקים עדיין מסוגלים לווסת די בקלות את היצע הפרויקטים החדשים, וכמובן הכי חשוב (ויסלח לנו השר ישראל כ"ץ, ששלח היום ברכות לכחלון על "ההישגים בתחום הדיור") - קצב פיתוח התשתיות והתחבורה לא מתקרב לקצב פיתוח הערים, מה שגם גורם לראשי הערים, לקבלנים ולזוגות הצעירים להתחיל לפקפק בבשורה הגדולה של אותן שכונות רפאים בעיבורי הערים - שמהוות עוגן קריטי בהבטחת השר כחלון לייצר יותר היצע מביקוש.

הגרלות מחיר למשתכן והסכמי-הגג משמשים כרגע בעיקר ספת פסיכולוג (כבודה במקומה). הן אפילו לא כדור אקמול לאותן מחלות קשות.

ובכל זאת, להלן ספוילר חשוב, שמאוד ישמח את כחלון וייתן לו מקדמה פסיכולוגית חשובה ומשמעותית לחודשים הקרובים: בחצי השנה הקרובה נקבל בכל 15 בחודש כותרות שיחגגו "שיא חדש בשיעור הירידה השנתית במחירי הדירות". מאחר שבחצי השנה האחרונה נרשמה ירידה של 2.7%, ובחצי השנה שלפניה נרשמו עליות חודש אחרי חודש, גם אם המחירים יקפאו ואפילו יטפסו מעט בחודשים הקרובים עדיין יהיו פה שיאים של ירידות בחישוב שנתי. ייתכן שזו הסיבה המרכזית שהאוצר בחר להציף אתמול בעיקר את החישוב השנתי במדד מחירי הדירות שפרסמה הלמ"ס (ירידה שנתית של 0.1%).

בחודש הבא למשל, גם אם הנתון החודשי יציג קיפאון במחירים (0%), כבר נחגוג "לראשונה זה עשור: ירידה של 0.5% במחירי הדירות". ביולי כבר נחגוג "לראשונה זה עשור" ירידה של כ-1%. שר האוצר יכול כבר עתה להיכנס לאולפן ולצלם לא מעט סרטונים "ספונטניים" שיחגגו את השיא בירידה השנתית, חודש אחרי חודש, עד השיא שנראה באוקטובר הקרוב. בשאיפה שאז כבר יראו את הבחירות באופק ושהוא יוכל לתרגם את זה למנדטים.

איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?