תוכנית מחיר למשתכן משאירה לשוק הדיור פירורים יקרים

תוכנית מחיר למשתכן חוגגת עוד מעט שלוש שנים. התוכנית ממשיכה לסבסד קרקע ולייצר דירות מוזלות, וכבר הבטיחה בנייה של כ-50 אלף דירות במחיר מוזל לזכאים. אבל בשאר הענף, כבר כמעט שנה וחצי שהיקף העסקאות למגורים בירידה, ועל פי נתוני התחלות הבנייה לסוף 2017, גם הקבלנים החלו מורידים רגל מהגז.

טענה מרכזית שעולה כנגד תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון היא שהבחירה לשווק קרקעות בראש ובראשונה לטובת מחוסרי הדיור הזכאים להשתתף בהגרלות לאותן דירות מוזלות היא שגויה, שכן קהל זה הוא רק חלק קטן מצרכני הדיור בישראל שמניע את השוק כולו. נזכיר כי כשהתוכנית החלה את דרכה, ההצרה המפורשת הייתה כי כל מכרזי הקרקע שתפרסם המדינה יופנו לטובת התוכנית, ו-100% מהדירות יכוונו למחוסרי הדיור המחזיקים תעודות זכאות. המשמעות הייתה ששיווק קרקע מדינה לפרויקטים "רגילים" פסק, אם כי בשלב מסוים הבינו במשרד האוצר ובמשרד הבינוי והשיכון שצריך לפתוח קצת את הסכר, והחלו לשלב גם דירות למכירה בשוק החופשי באותם מכרזים. במקביל, לאחרונה גם הוחלט שאפילו משפרי דיור יוכלו לרכוש דירות מוזלות ואפילו ליהנות ממענקים בפריפריה, לאחר שמכרזים רבים נותרו ללא ביקוש (מצד קוני דירות ומצד קבלנים).

 תיבות מכרזים/ צילום: דרור מרמור

ועם כל זאת, קבלנים שלא רוצים לקחת חלק במכרזי מחיר למשתכן נשארו עם שלוש אלטרנטיבות עיקריות: התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38), בנייה על קרקע פרטית או יציאה לחו"ל. גם זה לא התאים לכולם: ההתחדשות העירונית מסובכת, לא מתאימה לכל חברה ואת פירות העבודה רואים רק בשלב מאוחר. קרקע פרטית אין בשפע, ובעלים רבים שמזהים את המצוקה מיהרו להעלות את המחיר או את שיעור התמורה בעסקאות קומבינציה. יציאה לחו"ל מחייבת מהלכים שלא כל חברה מוכנה לעשות, וישנם עדיין לא מעט שחקנים שכבר נכוו במשבר הקודם וחוששים מפני המשבר הבא (ואולי גם תקועים עם קרקעות בערבות רומניה ופולין).

אבל עד כמה עמוק ה'בור' שיצרה תוכנית מחיר למשתכן בפעילות הרגילה של הענף? סקירת כלל המכרזים על קרקע מדינה ששווקה רשות מקרקעי ישראל בשנת 2017 כולה ומתחילת שנת 2018 מגלה כי שווקו רק מעט מאוד יחידות דיור שלא במסגרת התוכנית, שמחירי הקרקעות שהגיעו בטפטופים לשוק גבוהים בהרבה ממחיר השומה, ושרבים מהמכרזים כוללים אתגרים מיוחדים.

פחות מ-2,200 מכרזים לבתים פרטיים

בדיקת "גלובס" מגלה עד כמה שיעור שיווקי הקרקע הנרחב לטובת התוכנית צמצם את השיווקים הרגילים. רוב שיווקי הקרקע שאינם במסגרת מחיר למשתכן הם של צמודי קרקע או של בנייה עצמית, וחלק מהמכרזים הספורים לבנייה רוויה שמתפרסמים במתכונת רגילה כוללים תנאים בעייתיים ורווי סיכון (מה שגם מסביר למה הם לא נכללו במסלול הרגיל של מכרזי מחיר למשתכן שהשתלט על השוק).

המכרזים שנבדקו הם מכרזים הפונים לכלל האוכלוסיה, ובכך השמטנו את המכרזים המיועדים לנכים למשל. במקביל, הבדיקה כללה רק מכרזים בייעוד למגורים, ואינה כוללת כל ייעוד אחר כמו דיור מוגן, דיור להשכרה, תעסוקה, מסחר, מלונאות וכד'. הבדיקה גם ניפתה מכרזים שאינם סטנדרטיים ושמעמידים למשל למכירה חלק מנכסים וכדומה. עוד נציין, כי הבדיקה נעשתה לגבי מכרזים שנסגרו בפועל, ויחידות הדיור המצוינות בכתבה שייכות למגרשים שנרכשו בפועל על ידי קבלנים או פרטיים.

בשנת 2017 כולה שווקו על ידי המדינה 66 מכרזים שונים לבנייה צמודת קרקע הכוללים 2,197 יחידות דיור בלבד. מדובר במכרזים לבנייה עצמית של בתים בודדים, דו משפחתיים וגם בנייה צמודת קרקע המיועדת לקבלנים.

 מכרזי קרקע שלא דרך תוכנית מחיר למשתכן

באותו הזמן, הבנייה הרוויה ספגה מהלומה לא פשוטה: במהלך כל השנה נפתחו רק 23 מכרזים, שכללו 1,867 יחידות דיור בלבד. כדי להבין את הפער, נציין כי בשנת 2017 כולה שווקו במסגרת מחיר למשתכן 29,470 יחידות דיור, מהן 22,376 דירות לזכאי מחיר למשתכן, והשאר, 7,094 יחידות דיור בלבד (24%) הן דירות למכירה בשוק החופשי באותם פרויקטים.

גם ב-2018 המצב לא השתנה מהותית. 21 מכרזים לבניית צמודי קרקע נסגרו ושווקו בהצלחה עד כה, הכוללים 586 יחידות דיור סך-הכול. בבנייה הרוויה מדובר בשמונה מכרזים בלבד, עם היצע של 665 יחידות דיור. מדובר בכמעט מחצית השנה של 2018, כלומר המספרים נמוכים עוד יותר משנת 2017. ומה עם מחיר למשתכן באותה התקופה? גם תוכנית הדגל לא רווה נחת בחודשים האחרונים. מתחילת השנה רק 18 מכרזים נסגרו בהצלחה, עם 5,650 יחידות דיור. 3,709 מהן דירות מוזלות לזכאים והשאר, 1,941 דירות למכירה בשוק החופשי (34%).

מעבר לעובדה שהיקף המכרזים 'הרגילים' עדיין נמוך מאוד, באוצר בוודאי צריכים להיות מוטרדים מכך שגם היקף מכרזי מחיר למשתכן נמוך ביחס לשנה הקודמת. 5,650 יחידות דיור בכמעט חמישה חודשים הן קצב שנתי של כ-12 אלף יחידות דיור, רחוק מאוד מהמספרים של 2017, עדות בין השאר לכך שמכרזים רבים - בעיקר בפריפריה - נותרים בחודשים האחרונים ללא הצעות מצד קבלנים.

ובשורה התחתונה, ניתן לראות בקלות כיצד מחיר למשתכן השתלטה על מכרזי המדינה והיקף הדירות שמופנה למי שאינו זכאי התוכנית הממשלתית נמוך מאוד, אבל לא בטוח שההשפעה הרוחבית (ודאי נוכח הקיטון גם בהצלחת מכרזי מחיר למשתכן) היא בכיוון שאליו ייחלו במשרדי האוצר והשיכון.

אין מכרזים אז קונים, וביוקר

מצוקת המכרזים מובילה לביקוש קשיח לרבים מהמכרזים שאינם במסגרת מחיר למשתכן.

להלן כמה דוגמאות: במודיעין, מכרז לצמודי קרקע לקבלנים לבניית 24 צמודי קרקע בשכונת בוכמן דרום, גרר ביקוש גבוה של 17 הצעות. הזוכה, א.כ מגורים 38, הציעה 22.6 מיליון שקל עבור כל המגרשים, כאשר השומה - שמתיימרת לשקף את מחירי השוק של הקרקעות המתפרסמות (ומתפרסת רק לאחר סגירת המכרזים) - עמדה על כ-17.3 מיליון שקל, 24% פחות מהמחיר הסופי. הוצאות הפיתוח עמדו על כ-13.5 מיליון שקל.

דוגמה נוספת אפשר למצוא ביישוב שלומי. מכרז לבניית 36 יחידות דיור בשכונת יערית (בנייה רוויה של דירות) גרר אף הוא הצעות מעל מחיר השומה. שלוש הצעות הוגשו למכרז, והחברה הזוכה שילמה כ-6 מיליון שקל - כאשר מחיר השומה עמד על כ-4.88 מיליון שקל והפיתוח על כ-5 מיליון שקל נוספים.

עוד נקודה שעולה ממיעוט המכרזים הרגילים קשורה לקביעת השמאות על הקרקע. ככל שמספר המכרזים קטן, מתמעטות גם העסקאות המאושרות שיכולות להעיד עבור השמאי על המחיר בשוק. מחיר למשתכן אינו יכול לספק מחירים ברורים בשל הסבסוד, ונשאלת השאלה האם השמאים שקובעים את מחיר השומה במכרזים יכולים להישען על מספר כה קטן של עסקאות כדי לקבוע את השומה למכרז הבא. ואת זה נוסיף למצוקה של הקבלנים, ולעובדה שנרשם ביקוש לא קטן למגרשים מרוחקים שפעם לא היו זוכים לכזו תשומת לב. השאלה על קביעת גובה השומה, ממנו נגזר גם מחיר מינימום במכרזים, מתחדדת.

מצד שני, יש גם דוגמאות הפוכות. מצאנו גם מכרזים מחוץ לאזורי הביקוש שנתקלו בביקוש נמוך גם במכרזים שאינם מחיר למשתכן. כך, מכרז ל-100 יחידות בעיירה חורה בנגב (עוד על חורה בכתבה בעמ' 10) נסגר במחיר נמוך מהשומה. במכרז בשכונת הר יונה בנצרת נמכר מגרש אחד מתוך שניים. בשכונת נוף האגם במעלות תרשיחא נסגר מכרז ל-69 יחידות דיור בשכונת נוף אגם (שנבנות בה במקביל דירות מחיר למשתכן) במחיר נמוך משמעותית מהשומה.

אתגרים מיוחדים? הקבלנים לא יכולים להיות בררנים

בחינה נוספת של המכרזים הרגילים העלתה נקודה נוספת: אם לא די בכך שמספר המכרזים צנח, אלה שפורסמו במסגרת בנייה רוויה כללו לא פעם אתגרים מיוחדים. יתרה מכך: גם המכרזים הבעייתיים ביותר מעידים על המצוקה של הקבלנים, משום שלא פעם מספר הניגשים מרקיע שחקים למרות שלל המהמורות ואי הוודאות בדרך עד להשלמת הפרויקט.

הנה כמה דוגמאות למכרזים כאלה: מכרז בתל-אביב, ברחוב אילת, נסגר ב-28 בפברואר 2017. זהו מכרז שהוגדר כמכרז לתכנון עתידי של כ-190 יחידות דיור ושטחי תעסוקה, כלומר מכרז שלא כולל תוכנית תקפה וקרקע זמינה לבנייה מיידית. למרות זאת, הזוכה במכרז, ב.ו.ב מדף 41, שילמה כ-211.7 מיליון שקל על המגרש, למעלה מ-50 מיליון שקל יותר מהשומה, שעמדה על כ-168 מיליון שקל. והביקוש? למגרש היו שש הצעות, מה שמעיד שבימים קשים אי אפשר להיות בררנים.

עוד דוגמה למכרז שפורסם וייתכן שלא היה גורר ביקוש בימים רגילים: ביבנה, בשכונת נאות שמיר, נסגר ב-7 במארס 2017 מכרז על מושע (קרקע מרובת בעלים). במסמכים נכתב בין היתר כי: "ידוע לקונה כי הזכויות במקרקעין נשוא חוזה זה הן רק בנוגע לחלקה היחסי של רשות הפיתוח במגרשים 204 ו-253. יתרת הזכויות במגרשים מצויות בבעלות פרטית כמפורט בלוח ההקצאות המצורף לתוכנית יב/1/255 ועל כך לא יבוא בכל טענה ו/או דרישה בקשר עם האמור".

למרות ההתניות הלא פשוטות, מגרש אחד לבניית 26 יחידות דיור נרכש על ידי נתנאל גרופ בכ-6.94 מיליון שקל, כשהשומה עמדה על 3.47 מיליון שקל ודמי הפיתוח עמדו על כ-9.16 מיליון שקל. מגרש שני, גם הוא ל-26 יחידות דיור, נרכש על ידי אותה החברה ב-7.84 מיליון שקל, כשהשומה עמדה על 3.92 מיליון שקל והפיתוח על כ-7.64 מיליון שקל.