תביעה נגד רמ"י: "בניין פנורמה הפך בין-לילה לחסר ערך"

עתירה שהגישה לאחרונה חברה המחזיקה ביחידה בבית פנורמה בתל-אביב, חושפת החלטה שקיבלה בספטמבר 2017 הנהלת רשות מקרקעי ישראל, המקפיאה את הטיפול ברישום היחידות בבניין ואת ניהולן. כתוצאה מכך החברה שביקשה לקבל הלוואה מהבנק בתמורה לשיעבוד הנכס, נתקלה בסירוב מצד רמ"י לביצוע השיעבוד, ועל כן לא הצליחה לקבל הלוואה.

את העתירה הגישה חברת אחוזת נופש ברש, שרכשה ב-2015 יחידה בקומה 6 בבית פנורמה ברחוב בן צבי 84 בדרום תל-אביב. הבניין אינו רשום כבית משותף, ורמ"י מנהלת רישום בעלי זכויות, כאשר בבניין 400 יחידות.

לפי התביעה, שהוגשה לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב באמצעות עו"ד אילון עישר ממשרד סימון עישר ושות', במהלך שנת 2017 ביקשה החברה ליטול הלוואה, בתמורה לשיעבוד הנכס לטובת הבנק. לצורך כך פנתה החברה לרמ"י בבקשה לרשום משכנתא על הנכס, אך נמסר לה כי לא ניתן לרשום משכנתא על הנכס, מאחר שטרם נרשם בית משותף. כתוצאה מכך הודיע בנק לאומי לחברה כי לא תוכל ליטול הלוואה.

לאחר שנתקלה בקשיים לקבל לידיה פרוטוקולים הנוגעים להחלטה להפסיק את ניהול רישום היחידות בבניין, פנתה החברה לקבל מידע על-פי חוק חופש המידע, ונודע לה כי בספטמבר 2017 התקבלה החלטה בנגע לבית פנורמה. בהחלטה צוין כי למרות שחוזה החכירה משנת 1978 קובע כי יש להסדיר בבניין רישום בית משותף, עד היום כל הניסיונות לעשות זאת לא צלחו.

כתוצאה מכך החליטה הנהלת רמ"י לאשר הצעה שמטרתה לקדם מצד אחד את הסדרת רישום בית פנורמה מבחינה עסקית חוזית ורישומית. מצד שני, ההחלטה קובעת גם כי רמ"י תתנה את המשך הטיפול מכל סוג ברוכשי הדירות בבניין, בהסדרה חוזית של כל רוכשי היחידות בבניין ובהשלמת רישום הבית השותף.

בעתירה נטען כי משמעות ההחלטה היא שעד להסדרת רישום הבית המשותף, לא יוכלו בעלי הזכויות בבית פנורמה לבצע פעולות בנכסיהם, ובכלל זה מכירתם או משכונן, והם מוחזקים כ"בני-ערובה" בעל-כורחם.

"מאחר שלחברה אין יכולת מעשית לפעול לבדה להסדרת רישום הבית המשותף, משמעות ההחלטה היא פגיעה בקניינה עד למועד לא ידוע", נכתב בעתירה.

לטענת החברה, סירובה של רמ"י לחשוף את הפרוטוקולים של הדיונים שקדמו להחלטה ואת המסמכים שעל בסיסם התקבלה, פוגע בחברה וביתר בעלי היחידות בבניין שאינם יכולים לנהוג מנהג בעלים בנכס שלהם.

החברה טוענת בעתירה כי בין תפקידיה של רמ"י לנהל את זכויותיהם של בעלי זכויות ולתת להם שירותים לצורך ניהול זכויותיהם או מימושן. באתר האינטרנט של רמ"י היא מצהירה כי "אם מדובר בנכסים שאינם רשומים בטאבו, רמ"י ממשיכה בניהולם ומחויבת במתן שירות שוטף". על כן טוענת החברה כי בהחלטה להפסיק את הטיפול בבעלי היחידות הבניין, הפרה רמ"י את חובתה החוקית, והיא חוטאת לתפקידה.

החברה טוענת כי החלטת רמ"י גרמה לה לנזק קנייני, מאחר שהיא לא יכולה למכור את הנכס שלה, היא לא יכולה יותר לשעבד את הנכס לצורך קבלת הלוואה, ואין לדעת אם גם בעתיד תוכל למכור את הנכס או להשכירו לתקופה ארוכה.

"בהחלטת המשיבה לא לטפל בבעלי יחידות בבניין, פוגעת המשיבה בזכות הקניין של העותרת ויתר בעלי היחידות", כתבה החברה בעתירה והגדירה את ההחלטה של רמ"י "סתמית ובלתי מנומקת". החברה אף ציינה כי החלטת רמ"י מנוגדת לחוק המטיל עליה חובה לתת שירותים לניהול ומימוש זכויות שאינן רשומות בטאבו.

עוד טוענת החברה כי ההחלטה של רמ"י אינה מידתית, והיא יכולה לכפות את הוראות הסכם החכירה בשלל דרכים אחרות כמו תביעה לפירוק שיתוף בנכס וכדומה. במקום זאת, רמ"י מנצלת את כוחה בניסיון בלתי ראוי ובאופן בלתי מידתי לכפות תוצאה חוזית רצויה.

בהחלטה קבעה רמ"י כי ייקבעו הוראות מעבר ליישום ההחלטה, ועם זאת, עד היום לא נקבעו הוראות מעבר כאלה. כתוצאה מכך "בין-ליל וללא התראה מראש הפך הנכס חסר ערך, אשר מלבד היכולת להחזיק בו ולעשות בו שימוש, אין ביכולת העותרת לממש זכויתויה הקנייניות".

החברה מזכירה כי כאשר רכשה את הנכס, היא הסתמכה על כך שרמ"י תמשיך ותקיים את חובתה על-פי דין לטפל בבעלי היחידות ולבצע את הרישומים הנדרשים. על כן מבקשת החברה מבית המשפט להורות על ביטול ההחלטה - או לחלופין להתנות את כניסתה לתוקף בקביעת הוראות מעבר שימנעו פגיעה בלתי מידתית בזכויות הקניין של בעלי היחידות בבניין. זאת מאחר שלחברה אין יכולת לגרום לרישום בית משותף ל-400 בעלי יחידות בבניין. ל

חלופין מבקשת החברה מבית המשפט להורות לרמ"י לבצע את הפעולות שמבקשת החברה לבצע בנכס היום ובעתיד. זאת לאחר שלטענת החברה, עוד לפני שהתקבלה ההחלטה, רמ"י סירבה לטפל בבקשתה לשעבד את הנכס לבנק, ובכך יצרה מצב אבסורדי, לפיו ההחלטה שטרם ניתנה מנעה מהחברה לשעבד את הנכס.

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "על בעלי הנכסים בבניין לסיים את רישום צו הבית המשותף. עקב העובדה שלא נעשית שום פעילות להשלמת מטלה זו המוטלת עליהם, רמ"י נאלצה לנקוט את הצעדים שנקטה".