חץ: "מאז 2012 יש רואי שחורות שצופים עודף היצע במשרדים"

חברת ההשקעות בנדל"ן אלוני חץ, הנמצאת בשליטת המנכ"ל נתן חץ ודודי ורטהיים, פרסמה אתמול את תוצאותיה לרבעון ראשון של 2018. בשורה העליונה דיווחה החברה על ירידה של 2.2% בהכנסותיה לעומת הרבעון המקביל אשתקד, ואלה הסתכמו בכ-344 מיליון שקל.

התזרים הנקי מפעילות (FFO) של אלוני חץ גדל בכ-13% והגיע ברבעון לכ-109 מיליון שקל, ובשורה התחתונה הציגה החברה גידול של 1.4% ברווח הנקי, שהגיע לכ-144 מיליון שקל.

שווי השוק של אלוני חץ עומד על כ-5.6 מיליארד שקל, לאחר ירידה של 10% במניה בחצי השנה האחרונה. ההון העצמי של החברה, שתחלק בחודש הבא דיבידנד של כ-46 מיליון שקל (27 אגורות למניה), עמד בסוף מארס ברמה של כ-5.5 מיליארד שקל.

אלוני חץ פועלת בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובחו"ל, כשבארץ היא פועלת באמצעות החברה הבת אמות, שהודיעה באחרונה כי 90% מהשטחים במגדל המשרדים ToHa, שאותו היא בונה ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב בשותפות עם חברת גב ים, הושכרו או נמצאים בשלבי השכרה מתקדמים. הקמת המגדל, בשטח כולל של 57 אלף מ"ר, צפויה להסתיים בסוף 2018. נוסף על כך, אמות וגב ים מחזיקות בזכויות בנייה להקמת מגדל משרדים נוסף בן 70 קומות בסמוך, בשטח של 130 אלף מ"ר (יותר מכפול לעומת ToHa), והן מקדמות את הקמתו.

"אנחנו מתכננים לטווח ארוך"

בשיחה עם "גלובס" לא נשמע הבעלים והמנכ"ל חץ מודאג במיוחד מהחששות מעודף שטחי משרדים באזור תל אביב בשנים הקרובות. "אנחנו לא עובדים לפי התחזיות של האנליסטים, אלא מתכננים לטווח הארוך", הוא אומר. "מאז 2012 יש רואי שחורות כאלה ואחרים, שאומרים שבשנה-שנתיים הקרובות צפוי עודף היצע במשרדים באזור. אנחנו כבר ב-2018, וזה עדיין לא קורה".

"בנדל"ן אנחנו פועלים לטווח הארוך, לבנות פרויקט לוקח חמש-שש שנים ולא שנה-שנתיים. אין לי ספק שמתישהו יגיע עודף היצע, וייתכן שזה יקרה בשנה-שנתיים הבאות, אבל גם אם זה יקרה, זה יחלוף ואנחנו מסתכלים לטווח הארוך. צריך לזכור ששוק הנדל"ן הוא בבואה של הכלכלה, והמשק הישראלי ממשיך לצמוח יפה, מייצר הרבה מקומות עבודה חדשים מדי שנה ומצריך בנייה של כחצי מיליון מ"ר בשנה לפחות". 

● אתם מתכננים להקים את הבניין הנוסף ליד ToHa?

"כרגע אנחנו מקדמים את הפרויקט. צריך לזכור שלא התחלנו לבנות. רק לחפור ולבנות את החניון לוקח פרק זמן של שנתיים ויותר, כך שכשנגיע לסיום החניון, נחליט מה הלאה. נכון להיום, פרויקט ToHa מפתיע אפילו אותנו בעוצמת הביקושים. חבל שאין לנו עוד 50 אלף מ"ר בפרויקט הזה".

 תוצאות אלוני חץ 24.5.18

"התחזיות השחורות לא מתממשות"

פעילותה של אלוני חץ מעבר לים מתבצעת בארה"ב, שם היא פועלת בוושינגטון באמצעות שותפות בחברת קאר (Carr) ובבוסטון בשותפות עם אוקספורד פרופרטיז; בשווייץ באמצעות חברת PSP1; ובבריטניה באמצעות קרנות ברוקטון. לחברה גם פעילות בתחום האנרגיה המתחדשת, באמצעות החברה הבת אנרג'יקס.

במהלך הרבעון הראשון הושלמה העסקה להקמת חברת הנדל"ן החדשה (BE) בשותפות עם הנהלת קרנות ברוקטון, שאתה פועלת אלוני חץ בשוק הבריטי בשנים האחרונות. החברה תעסוק ברכישה, ייזום, השבחה, הקמה, ניהול ותחזוקה של נדל"ן מניב מסחרי בבריטניה, תוך התמקדות באזור לונדון. אלוני חץ התחייבה להשקיע בהון של BE כ-340 מיליון ליש"ט (כ-1.7 מיליארד שקל), מתוכם הושלמה השקעה בסך 43 מיליון ליש"ט במהלך מארס השנה. בכוונת BE להתחיל בביצוע השקעות ברבעון האחרון של 2018.

נזכיר כי לאלוני חץ היסטוריה ארוכה ומוצלחת מאוד בתחום הנדל"ן בבריטניה - ולמעשה, שם בוצעה ההשקעה המשמעותית הראשונה שלה מעבר לים, כשבין השנים 1993-1997 היא רכשה תיק נכסים שמומש בהמשך ברווח גדול.

● אתם לא חוששים מהשפעות שליליות של הברקזיט על שוק הנדל"ן הבריטי?

"לצערי", אומר חץ, "כל התחזיות השחורות לגבי בריטניה לא מתממשות. אם היה שם מיתון היה לנו יותר קל להיכנס ולרכוש נכסים ברמות מחירים נמוכות יותר. אפילו המטבע, הליש"ט, חזר לרמתו מול המטבעות המרכזיים מלפני ההכרזה על הברקזיט. צריך לזכור שגם כאן אנחנו מתכננים ל-10 שנים קדימה לפחות ונעשה את הכניסה לשוק בצורה הדרגתית. כלכלת בריטניה חזקה מאוד.

"בלונדון יש מרכז סחר בינלאומי, זאת עיר עם הרבה אוניברסיטאות, והיא תמשיך להיות מרכז כלכלי חשוב בכל מקרה, עם ברקזיט או בלי ברקזיט. גם אם יהיה מיתון בשנה-שנתיים הקרובות, אנחנו ננצל את זה וניכנס לשוק במהלך המיתון".

 FFO-אלוני-חץ

"לא יקרה כלום אם הריבית בארה"ב תעלה"

● בארה"ב הפד צפוי להמשיך להעלות ריבית, ויש לא מעט כלכלני מאקרו שמזהירים מהאטה משמעותית או מיתון בשנת 2020 או 2021. איך לדעתך יושפע שוק הנדל"ן המסחרי והשוק למשרדים שם, והאם אתם מתכוונים לשנות את הפעילות?

"הפד לא פועל בחלל ריק, ומתאים את עצמו לפעילות הכלכלית בארה"ב. כיום אמריקה נמצאת בתעסוקה מלאה. אנחנו נמצאים במקומות החזקים בארה"ב, בוושינגטון ובבוסטון. האינפלציה אמנם מרימה קצת ראש באחרונה, כך שהפד בצדק רב מגיב להתפתחויות. עליית הריבית מחויבת, והיא תוצאה של כלכלה חזקה וביקושים גבוהים כמעט בכל תחומי הפעילות.

"בבוסטון מחירי השכירות צמחו ב-7% בממוצע לשנה בשנים האחרונות, בגלל שלא בנו שם מספיק, והביקושים ימשיכו להיות חזקים גם בשנים הקרובות. אין ספק שגם בארה"ב יגיע מיתון, וזה אכן יכול לקרות בשנה-שנתיים הקרובות. ידענו לעבור תקופות קשות בעבר, ונדע לעשות את זה בעתיד. חיזקנו את ההון של Carr ואנחנו מוכנים לכל תרחיש.

"Carr ממשיכה להתקדם בהתאם לתוכניות הפיתוח שלה באמצעות השבחת נכסים קיימים, ובעיקר באמצעות קידום הייזום של שישה פרויקטים בפיתוח שבבעלותה, בהיקף השקעה כולל של 1.6 מיליארד דולר, מתוכם שלושה פרויקטים בשלבי בנייה. החברה צופה כי לאחר שיושלמו הפרויקטים במהלך השנים 2020-2023, ההכנסה התפעולית הנקייה מהם תסתכם ביותר מ-110 מיליון דולר, המהווה הכפלה של ההכנסה התפעולית הקיימת".

● עליית התשואות באג"ח לטווח ארוך בארה"ב לא מפחידה?

"התשואה על אג"ח ל-10 שנים עלתה אמנם לאזור של 3%, אבל צריך לזכור שלפני 10 שנים היא הייתה יותר מ-5%, כך שלא יקרה כלום, לדעתי, גם אם היא תעלה ל-4%. אולי תהיה התאמה מסוימת של מחירי הנדל"ן, אבל בטווח הארוך ההגנה היחידה של משקיעים בארה"ב מפני אינפלציה זה רכישת נדל"ן, כי אין להם שם איגרות חוב צמודות מדד".

● מה תהיה השפעת עליית הריבית על חברות הנדל"ן בכלל, ועל החברות האמריקאיות שגייסו בתל אביב באמצעות הנפקות אג"ח? באחרונה התשואות על חלקן רושמות עלייה חדה.

"מאז שהתהליך הזה התחיל, אמרתי שיש בין המנפיקים האמריקאים טובים יותר וטובים פחות. הם באים לכאן, כי זאת האלטרנטיבה הטובה ביותר שיש להם לגיוס כספים. בארה"ב, להערכתי, חלקם לא היו יכולים לגייס בכלל, ואחרים רק בתוספת ריבית משמעותית של 3%-4% או יותר.

"גם אני, אם הייתי יזם אמריקאי שזקוק למימון, הייתי מגייס כאן, אם הייתי יכול לעשות את זה בזול לעומת השוק האמריקאי. אני מניח שחלק מהחברות האלה לא יוכלו לעמוד בהתחייבויות וייאלצו לעשות הסדרי חוב, אבל אם זה יקרה רק בשתיים-שלוש מתוך 40 חברות, זה לא יהיה נורא כל כך. אגב, חברות שיגיעו למצב של חדלות פירעון - יהיה קשה מאוד לחלץ מהן כסף, והמשקיעים הישראלים צריכים לדעת את זה ולהיות מוכנים למצב כזה".