אחד המכרזים הכי חדשים והכי מעניינים שהוציאה לאחרונה רשות מקרקעי ישראל נמצא בפאתי קריית אונו. המיקום האטרקטיבי, בלב אזור הביקוש, מבטיח שאלפי מחוסרי דירה ינסו לזכות באותן דירות, שוודאי יצאו בקרוב במסגרת עוד הגרלה גדולה.
המכרז (חי/74/2018) מיועד לרכישת זכויות חכירה מהוונות, ל-98 שנים עם אופציה ל-98 שנים נוספות, של שני מתחמים הכוללים 433 יחידות דיור - 346 יחידות דיור תימכרנה בשיטת "מחיר למשתכן" לזכאים בלבד ו-87 יחידות דיור נוספות יימכרו לכל דורש, במחירי השוק החופשי. המועד האחרון להגשת הצעות נקבע ל-11 ביוני.
המכרז קובע כי ככל שתאושר ע"י גורמי התכנון המוסמכים בקשה להיתר שבמסגרתה יגדל מספר הדירות שניתן לבנות במקרקעין על פי התוכנית הקיימת, וזאת במסגרת אישור הקלה בשיעור של 20% (ובכפוף לתשלום היטל השבחה), רשאי הזוכה למכור יחידות דיור אלה, בתנאי ובמחירי שוק חופשי.
קרית אונו
האזור
שכונת נאות אריאל שרון ממוקמת בשוליה הצפון-מערביים של קריית אונו, בסמוך ממזרח לצומת בר אילן. השכונה תחומה בכביש 4 ממערב, בכביש 471 מצפון, בשדרות אהרון קציר ממזרח ובכפר אז"ר מדרום. מיקומה של השכונה יוצר הפרדה פיזית של השכונה מהעיר קריית אונו ומבדל אותה כשכונה עצמאית, שאמורה לכלול אזורי מסחר ותעסוקה.
הקו הסגול של הרכבת הקלה אמור לעבור ממש בשולי השכונה. בנוסף, השכונה ממוקמת על שני צירים ראשיים: כביש 4 וכביש 471 ("מכבית"), שהינו כביש רוחב המתחבר לכביש 6 ממזרח. כבישים אלה מקנים לשכונה נגישות מיטבית.
תנאי המכרז
אופן חלוקת היחידות בין אלה המיועדות למחיר למשתכן לאלה המיועדות לשוק החופשי מחייב אישור משרד השיכון. המשמעות היא כי חלוקת התמהיל תפוקח ותוגבל ע"י המשרד, אשר ככל הנראה ישאף כי מרבית הדירות הקטנות תיועדנה לזכאים. שיעור הדירות בשוק החופשי בבניין מסוים לא יעלה על 1.25 משיעור הדירות בשוק החופשי בכלל המתחם.
הזוכה מתחייב למכור את דירות מחיר למשתכן לזכאים שייבחרו בהליך של הגרלה בהתאם לכללים שתקבע הוועדה לתכנון ופיתוח, ובהתאם לתנאים המפורטים במכרז. לא נרכשו על ידי הזוכים בהגרלה והזכאים ברשימת ההמתנה מלוא דירות מחיר למשתכן הכלולות במכרז, יהיה הזוכה במכרז רשאי, באישור מוקדם של משרד השיכון, למכור את יתרת הדירות שלא נמכרו למשפרי דיור או לחסרי דירה, בתנאים ובמחיר שנקבעו במכרז.
בתום שנה מיום קיום ההגרלה, ולאחר שהותר לזוכה במכרז למכור את יתרת הדירות, יהיה הזוכה במכרז רשאי למכור את יתרת הדירות לחסרי דירה ולמשפרי דיור שלא במסגרת התנאים והמחיר שנקבעו במכרז, ובלבד שקיבל את אישור משרד השיכון.
מחיר
מחיר המקסימום למ"ר דירתי נקבע על סך של 14,750 שקל, לא כולל מע"מ.
בנוסף, מחיר דירת מחיר למשתכן לא יעלה על המחיר המתקבל ממכפלת המחיר למ"ר דירתי של ההצעה הזוכה, בתוצאת סכומם של כל אלה: שטח הדירה, במטרים רבועים; שטח מרפסת שמש, מקורה או לא מקורה, או שטח גינה, המוצמדים לדירה, או צירוף שטחיהם, במטרים מרובעים, כשהוא מוכפל ב-30%; שטח מחסן המוצמד לדירה, במטרים מרובעים, כשהוא מוכפל ב-40%; מספר חניות המוצמדות לדירה, כשהוא מוכפל ב-200%. יובהר, כי לכל דירה תוצמד לפחות חנייה אחת.
עוד נקבעו בתנאי המכרז הנדון מקדמים נוספים, שיחולו על בניין רב קומות, אשר מעניקים מחיר גבוה יותר לקומות העליונות ומחיר נמוך יותר לקומות התחתונות. מחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה רק החל מקבלת היתר בנייה מלא לבניין. קרי - ליזם הזוכה חשיפה מלאה למדד התשומות ממועד הזכייה ועד למועד קבלת ההיתר.
כנהוג במכרזים אלה, הזוכה במכרז הוא המציע שיציע את המחיר למ"ר דירתי (ללא מע"מ), הנמוך ביותר.
מצב המקרקעין
המגרשים הוחזקו על ידי אגודה שיתופית כפר אז"ר. עם הכפר נחתם הסכם השבה ופיצוי, והמגרשים אכן הושבו לרשות מקרקעי ישראל בסוף אפריל האחרון. שטח המתחם ריק ופנוי ברובו ומשמש לחקלאות. בתחום מגרש מס' 104 משתלה, גדרות ותשתית מים להשקיה, ארגז ברזל ושוחת מים, מטע ושתילי עצי זית. בתחום מגרש 105 מטע ושתילי עצי זית, עצי הדר וגדר.
בשטח המגרשים מצויה משתלת עצים של כפר אז"ר, אשר טרם פונתה. לרמ"י שמורה הזכות לפנותם עד למועד מסירת החזקה. לאחר מכן יהיה היזם אחראי על הפינוי. המכרז אינו מציין מי יישא בעלות הפינוי.
מצב תכנוני
במקום חלה תוכנית מתאר מקומית (קא/322/ד/מח) עם הוראות מפורטות, אשר הוכנה מכוח ולפי הוראות תוכנית מתאר קא/322. מטרת התוכנית היא לאפשר את מימושה של התוכנית המתארית באמצעות תוכנית מפורטת, שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה במתחם ד'.
עיקרי הוראות התוכנית: הקמת 3 מתחמי מגורים הכוללים 513 יחידות דיור, שמתוכן 103 יחידות דיור קטנות. המתחם המזרחי יכלול 3 מבנים בני 8 קומות מעל לקומת קרקע כפולה ו-3 קומות למרתפי חנייה; המתחם המרכזי יכלול 3 מבנים בני 22 קומות מעל לקומת קרקע כפולה ו-4 קומות למרתפי חניה; המתחם הדרומי יכלול 2 מבנים בני 22 קומות ו-27 קומות מעל קומת קרקע כפולה ו-4 קומות למרתפי חניה.
בנוסף, יבנו במקום שטחי תעסוקה בשטח עיקרי של 25,470 מ"ר ושטחי מסחר בסך 5,000 מ"ר, מהם 1,250 מ"ר לחזית מסחרית בייעוד המגורים.
מגרשים 104 ו-105 נשוא המכרז הנדון יועדו לאזור מגורים ד', בו ניתן להקים בניני מגורים בני 22 ו-27 קומות, בהתאמה, עם חזית מסחרית בקומת הקרקע. שטח עיקרי ממוצע ליחידות דיור יהיה 100 מ"ר. מתוך סך יחידות הדיור יקבעו 20% יחידות דיור קטנות בשטח כולל של 75 מ"ר.
חניה: כל מקומות החנייה יהיו תת קרקעיים, למעט חניות נכים, אורחים וחירום. עוד נקבע בתנאי התוכנית כי לא תתוכננה חניות עוקבות, אך בסמכות מהנדס הועדה לאשר חניות עוקבות בשיעור של עד 12%, בהתאם לנתוני השטח.
תנאים להיתר ולאכלוס
תנאי להיתר- תכנון צומת מרומזר במפגש הדרכים, דרך קציר ודרך מס' 1.
תנאי לאכלוס - ביצוע בפועל של דרך מס' 1, כולל צומת מרומזר במפגש עם דרך קציר וכן חיבור התוכנית למערכת הביוב העירונית באמצעות תחנת שאיבה.
תחשיב כלכלי
הפרויקט הראשון שנבנה בשכונה הוא פרויקט "אומאמי" של חברת קרסו נדל"ן, שאמור לכלול 6 בנייני מגורים בני 31 קומות, המיועדים למכירה לשוק החופשי. בפרויקט אומאמי נמכרות דירות 3 חדרים בשטח 75-80 מ"ר במחיר ממוצע של 1.9 מיליון שקל, דירות 4 חדרים בשטח 102 מ"ר במחיר ממוצע של 2.5-2.6 מיליון שקל ודירות 5 חדרים בשטח 123 מ"ר במחיר ממוצע של 2.85 מיליון שקל.
מחירים אלה משקפים ערכי שווי בטווח של 24-25 אלף שקל למ"ר בממוצע. שטח החזית המסחרית נאמד בכ-15 אלף שקל למ"ר.
להלן תחשיב כלכלי, שנערך למגרש 104 המיועד לבניית 198 יחידות דיור מחיר למשתכן + 50 יחידות דיור שלא במחיר למשתכן (דירות שוק חופשי), באזור מגורים ד'.
התחשיב כולל הקלת שבס - הקלה לתוספת יחידות דיור בשיעור של 20%, שתאפשר בניית דירה ממוצעת בשטח עיקרי וממ"ד של כ-98 מ"ר. ככל ותאושר הקלה זו, ניתן יהיה להגדיל את הפרויקט ב-50 יחידות דיור נוספות, שתימכרנה בתנאי שוק חופשי.
סביר להניח כי הדירות המיועדות לשוק החופשי תימכרנה במחיר נמוך יותר מהדירות המשווקות בפרויקט "אומאמי" המשווק כפרויקט קונספט יוקרתי. דירת 4 חדרים ממוצעת צפויה להימכר בשוק חופשי במחיר של כ-2.3 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ממוצעת תימכר לזכאי מחיר למשתכן (עפ"י מחיר המקסימום) במחיר של כ-1.845 מיליון שקל - הנחה של 450 אלף שקל (20%) מול מחירי השוק. בהתאם לאמור, נאמד סך ההכנסות בפרויקט בכ-530 מיליון שקל (לא כולל מע"מ).
התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט כולל תוספת שבס, ככל שתאושר, מעלה כי ליזם רווח יזמי בשיעור של כ-16% במחיר המקסימום של המכרז.
מדובר בתחשיב על פי סקירה כלכלית ראשונית. הוא אינו מהווה חוות דעת שמאית ואין להסתמך עליו.
למה כן?
● רווח סביר במחיר מקסימום
● שכונה חדשה בלב אזור הביקוש
● היקף הדירות, שליש מהן לשוק החופשי
למה לא?
● אי הוודאות בשוק הדיור
● הון עצמי גבוה
● עלויות מימון גבוהות
■ הכותב שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת במימון הון עצמי
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
