כישלון למכרזי מחיר למשתכן בטבריה ונתניה

הצלחה למכרז מחיר למשתכן מעבר לקו הירוק, כישלון לשני מכרזים בנתניה וטבריה והצלחה חלקית למכרז ביקנעם עילית. מבין ארבעה מכרזים, רק באחד התקבלו הצעות לכל המגרשים, במכרז נוסף נרכש מגרש אחד בלבד מתוך שלושה שפורסמו ושני מכרזים לא הניבו הצעות כלל. הכישלון בטבריה וההצלחה החלקית ביקנעם מעידים פעם נוספת על היחלשות הביקוש במכרזים בפריפריה.

המכרז שנסגר בהצלחה הוא אחד הבודדים שפורסמו עד כה מעבר לקו הירוק, ביישוב בית אל שמצפון לרמאללה. מכרז זה כלל 296 יחידות דיור, 148 מתוכן מוזלות והשאר למכירה בשוק החופשי. בדומה למכרזים בפריפריה, המכרז כלל 50% דירות למכירה בשוק החופשי ו-50% דירות מוזלות. ממוצע ההצעות לכלל המגרשים עמד על 5,473 שקל למ"ר (ללא מע"מ) לדירות המוזלות. במגרשים זכו: קלוגמן גבריאל פז וכהן גינדי דוד, חברת ארץ הצבי לעבודות בנין וחברת אבני דרך יישוב הארץ שזכתה בשלושה מגרשים.

 מכרזים מחיר למשתכן בפריפריה

מכרז נוסף שנסגר בהצלחה חלקית הוא ביקנעם עילית, בשכונת שער הגיא. הוא כלל שלושה מגרשים שונים עם היצע של 437 יחידות דיור - 306 מהן מוזלות לזכאי מחיר למשתכן והשאר למכירה בשוק החופשי. לשניים מהמגרשים לא הוגשו הצעות ומגרש אחד נרכש על ידי חברת אמריקה ישראל להשקעות יחד עם חברת עץ השקד, שהציעו 7,755 שקל למ"ר (לא כולל מע"מ); מחיר המקסימום במכרז עמד על 8,000 שקל למ"ר. המגרש בו זכו החברות כולל 137 יחידות דיור, 96 מהן מוזלות לזכאי מחיר למשתכן והשאר (41 יחידות דיור) למכירה בשוק החופשי. שני המגרשים שלא זכו להצעות הותירו 300 דירות "על המדף" ללא ביקוש, 210 מהן מוזלות.

מבין שני המכרזים שנכשלו, הגדול ביותר הוא המכרז בטבריה שכלל ארבעה מגרשים לבניית 304 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר. 244 מהדירות מוזלות ו-60 יחידות דיור למכירה בשוק החופשי. מחיר המקסימום לכל המגרשים עמד על 6,100 שקל למ"ר (לא כולל מע"מ). לא הוגשה שום הצעה לאף אחד מהמגרשים. עיון ברשימת מכרזי מחיר למשתכן שנסגרו בטבריה בשנתיים האחרונות מעלה כי מאז אמצע 2016 נכשלו בעיר כל המכרזים שפורסמו, שישה במספר (כולל המכרז הנוכחי).

המכרז השני שנכשל ממוקם בשכונת עין התכלת בנתניה - מכרז שכבר נכשל בעבר ונכשל כעת שוב. המכרז כלל 208 יחידות דיור, 187 מהן דירות מוזלות לזכאי מחיר למשתכן ועוד 21 דירות למכירה בשוק החופשי. למרות המיקום במרכז הארץ, שוב נכשל המכרז.

נזכיר כי אתמול (ב') הכריז שר האוצר משה כחלון על הגרלה גדולה נוספת במסגרת תוכנית מחיר למשתכן שבכוונת משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ומטה הדיור לפרסם בחודש יולי הקרוב. על פי דבריו אתמול בישיבת סיעת כולנו, ההגרלה הבאה, ההגרלה הגדולה החמישית במספר, תכלול בין 6,000 ל-8,000 יחידות דיור מוזלות. נציין כי העובדה שלא מעט מכרזים נכשלים לאחרונה, בעיקר בפריפריה, מקשה על גיבוש כמות מספקת של דירות להגרלה הגדולה וזו ככל הנראה הסיבה שטרם ניתן לפרט מה יהיה המספר הסופי של הדירות בהגרלה הבאה.

המכרזים נכשלים לא בגלל היעדר ביקוש לדירות

מחיר למשתכן ממשיכה לייצר זכאים חדשים מדי חודש, אבל מתקשה להגדיל את היצע הדירות המוזלות כבעבר. בתחילת דרכה של התוכנית, שעוד מעט תחגוג שלוש שנים, רק מעט מכרזים לא זכו להצעות. אבל בשנה האחרונה אפשר לראות מקרים רבים יחסית של מכרזים שחוזרים חזרה לרשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון ללא מציעים.

האפשרות הראשונה והמתבקשת היא לפטור את כישלון המכרזים בקביעה שפשוט אין ביקוש. שהקבלנים בודקים את השטח והמכרז וסבורים שמכרזים מסוימים, בעיקר בפריפריה, פשוט לא ימשכו די זכאים כדי לשווק את הפרויקט כולו במהירות ולצאת לבנייה. בחלק מהמקומות הדבר נכון, כמו למשל באופקים, דימונה או מצפה רמון. אבל זו לא הסיבה היחידה.

יש מקומות שבהם מחיר למשתכן לא מצליחה להתרומם ולמשוך יזמים וקבלנים מסיבה אחרת שקשורה פחות לביקוש ויותר לתנאי המכרז או לרשות המקומית. בטבריה, למשל, המכרזים מתפרסמים ונסגרים ללא תוצאות כבר מספר רב של פעמים מאז 2016. ביקוש לדירות זולות יש בעיר, אבל הקבלנים מדירים רגליהם מהמכרז בטענה שהוא פשוט לא יניב להם רווח מספק.

למה? במקרה של טבריה מדובר בדמי פיתוח גבוהים מאוד שקשורים בין היתר לאופי הקרקע במקום. המכרזים שנכשלו קבעו עלות פיתוח שהגיעה במכרזים מסויימים עד ל-28 מיליון שקל למגרש. במקביל, גם מחיר המקסימום שנקבע במכרז הוא בעייתי, וסקירת המכרזים מאז 2016 ועד היום מעלה שהמחיר אמנם עלה (מסביבות 5,500 לכ-7,000 שקל למ"ר), אבל זה לא הפך את המכרזים לאטרקטיביים יותר. במקביל, כדי לנסות למשוך את היזמים, מגדילים במשרד הבינוי והשיכון את מספר הדירות למכירה בשוק החופשי, אבל זה לא מספיק.

עד כה, ההתמודדות עם המכרזים שנכשלים נעשתה באמצעות ניסיון להגדיל את היצע הזכאים מחד (הכנסת משפרי דיור, מתן מענקים גם למשפרי הדיור ולאחרונה גם מחשבה לאפשר לרווקים מתחת לגיל 35 לגשת למכרזים) ומנגד על ידי שיפור תנאי המכרזים. אבל ככל שהמגרשים נמצאים באזורים פריפריאליים יותר או במקומות בהם הבנייה דורשת השקעה גדולה יותר (דמי פיתוח גבוהים), ערך הקרקע הנמוך לא מאפשר סבסוד גבוה יותר מצד המדינה.

במקרה הזה, הגדלת היקף הזכאים לא תעזור ועל המדינה לנסות להגביר את האטרקטיביות של המכרזים הן על ידי חלוקה שונה בין דירות מוזלות לדירות למכירה בשוק החופשי והן על ידי מהלכים נוספים, למשל שיווק בפטור ממכרז או מתן מענקים. באותו הזמן, מעניין לראות שדווקא המכרז שכן זכה לביקוש משמעותי בשיווק הנוכחי הוא מכרז מעבר לקו הירוק, בבית אל, שם הביקוש קיים ובנוסף לכך, כבר בפעם הראשונה שפורסם המכרז הוא כלל 50% דירות למכירה בשוק החופשי. ייתכן שמדובר בלקח מהמכרזים הקודמים שנכשלו, אך לא ברור מדוע לא ליישם החלטה דומה גם במקומות כמו טבריה.

נזכיר גם שכל מכרז שנכשל גורע אמנם דירות מוזלות מזכאים, אבל גם מקטין עוד יותר את מספר הדירות שמוצעות בשוק החופשי, היצע שספג מכה לא פשוטה מאז שמכרזי הקרקע של המדינה הפכו כולם להיות במסגרת התוכנית הממשלתית.

בינתיים, כל מכרז שנכשל מקטין את מספר הדירות המוזלות שעתידות להשתתף בהגרלה הגדולה הבאה של משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון. זו גם הסיבה ששר האוצר משה כחלון הכריז לאחרונה על ההגרלה מבלי לנקוב במספר מדויק של יחידות דיור שייכללו בה, בשונה מהפעמים הקודמות. באוצר פשוט לא יודעים כמה מכרזים יצליחו להיסגר עד מועד פרסום ההגרלה, וכל מה שייסגר, יגיע ישירות לזכאים שיוכלו להגריל דירות גם במחיר זה שהמגרש יימסר לקבלן רק עוד תקופה יחסית ארוכה.