הפסד רבעוני של כחצי מיליארד שקל לגזית גלוב

חברת הנדל"ן המניב גזית גלוב סיכמה היום את הרבעון הראשון של 2018 בהפסד כבד של 486 מיליון שקל, עקב ירידה בשווי ההחזקה בחברת ריג'נסי סנטרס האמריקאית, לצד הפסדים משערוך עסקאות גידור מטבע. מניית גזית גלוב נסחרה היום במגמת ירידה כשמתחילת השנה היא איבדה כ-8%. שווי החברה עומד על 6.5 מיליארד שקל.

בחברה דווקא מרוצים מההתקדמות והשיפור בפעילות העסקית. "אנו מסכמים רבעון עם המשך צמיחה חזקה ב-NOI (רווח מהפעלת נכסים מניבים) מנכסים זהים, אשר עלה ברבעון בשיעור מרשים של 3.7%", הדגיש חיים כצמן, מנכ"ל גזית גלוב ובעל השליטה בחברה. לדבריו, "צמיחה זו הושגה בעיקר הודות לתוצאות החברות הפרטיות אשר הציגו צמיחה של 15.6% בברזיל ושל 7.8% בישראל (NOI מנכסים זהים, ע"כ). אנו רואים בצמיחה זו עדות מוחשית לאיכות תיק הנכסים שלנו ופירות למאמצים שלנו לייצר ערך בפעילות הפרטית".

גזית גלוב פועלת בתחום הייזום וההשכרה של קניונים ומרכזים המסחריים. כמחצית מפעילות החברה מתמקדת כיום באירופה, בעוד שהמחצית השניה כוללת פעילויות בצפון אמריקה, בברזיל ובישראל. ברבעון הראשון הציגה החברה עלייה של 3.1% ב-NOI ל-492 מיליון שקל, אולם ירידה של 3.4% ב- FFO (תזרים תפעולי) הכלכלי ל-168 מיליון שקל.

 מניית ריג'נסי סנטרס

מיקוד בנכסים מסחריים בערים

לדברי החברה, הקיטון מול הרבעון המקביל אשתקד נבע בעיקרו ממכירת מניות של ריג'נסי סנטרס ושל פירסט קפיטל רילטי האמריקאית, וכן מקיטון ב-FFO בחברה הבת, סיטיקון שפועלת במדינות סקנדינביה, עקב מכירת נכסים. עם זאת, ירידה זו קוזזה כמעט במלואה בזכות הגידול בתזרים מנכסים זהים בברזיל וישראל, כמו גם עלייה בחברות האחרות.

האסטרטגיה הנוכחית של גזית גלוב גורסת כי יש להתמקד בנכסים מסחריים הממוקמים באיזורים אורבאניים צפופי אוכלוסין, המספקים צרכים בסיסיים של האוכלוסייה. כמו-כן, פועלת החברה למכירת נכסים שאינם עונים על תפיסה אסטרטגית זו, וכן להגדלת הנדל"ן הפרטי על פני מימוש החזקות בחלק מהחברות הציבוריות.

על בסיס תפיסה זו, הוביל כצמן בשנתיים האחרונות את מכירת החברה הבת האמריקאית, אקוויטי וואן, לחברה המתחרה ריג'נסי סנטרס בעסקת מניות, כאשר גם מכירת ההחזקה בפירסט קפיטל רילטי (FCR) הקנדית נמצאת על הפרק. גזית גלוב מחזיקה כיום ב-32.5% ממניות FCR שערכן בסוף מארס עמד על 4.4 מיליארד שקל.

בעקבות מכירת אקוויטי וואן, קיבלה החברה 13.2% מריג'נסי סנטרס, אותן החלה לממש במהלך השנה האחרונה. ברבעון הראשון של 2018 איבדה מניית ריג'נסי סנטרס כ-15% מערכה ועקב כך רשמה גזית גלוב הפסד של 660 מיליון שקל מירידת ערך המניות שברשותה. את ההפסד הזה קיזז במקצת גידור שביצעה גזית גלוב על השקעה זו באמצעות נגזרים על מניות נדל"ן מניב אחרות בארה"ב. הגידור הניב ברבעון הראשון רווח של כ-103 מיליון שקל.

למרות ההפסד הגבוה ברבעון הראשון, מדגיש כצמן כי מכירת אקוויטי וואן לריג'נסי סנטרס סיפקה לגזית גלוב תמורה נטו בשווי הגבוה ב-317 מיליון דולר מהאלטרנטיבה האחרת שהייתה קיימת אז. כך, מדגישה גזית גלוב כי התזרים נטו שהתקבל ממכירת מניות ריג'נסי סנטרס עד כה, יחד עם המניות שעוד נותרו בידה, שווים כיום 1.26 מיליארד דולר, בעוד שהתמורה נטו שהייתה מתקבלת ממכירת מניות אקוויטי וואן בשוק בתקופת החתימה על הסכם המכירה (שנת 2016), הייתה מסתכמת ל-946 מיליון דולר בלבד. אחת הסיבות לכך היא כמובן הרפורמה במס של דונלד טראמפ, שצמצמה את שיעור המס המשולם החל ב-2018 ל-21%, לעומת 35% קודם לכן.

גזית גלוב סיימה את הרבעון הראשון עם הון עצמי של 9.7 מיליארד שקל ועם יחס חוב נטו לסך מאזן מאוחד (LTV) של 52% ו-LTV של 53.9% על פי המאזן סולו המורחב. מתחילת השנה ועד היום מכרה גזית גלוב 10.3 מיליון מניות ריג'נסי סנטרס תמורת 2.1 מיליארד שקל ונותרה עם 8.2 מיליון מניות (4.8% מהחברה) בשווי של 1.69 מיליארד שקל (8% מנכסי החברה במאזן סולו המורחב). לדברי כצמן, מכירת המניות תשמש להורדת המינוף וצפויה לתרום להורדת עלויות המימון לאור פירעונות משמעותיים של אגרות חוב בריביות גבוהות יותר לאורך השנתיים הקרובות לצד אשראי זול יותר שגויס לאחרונה.

במקביל ממשיכה גזית גלוב להשקיע בפיתוח קניונים במרכזיהן של ערים גדולות, וזאת למרות התמורות האחרונות בענף והמעבר לרכישות באתרי האינטרנט. לדברי החברה היא עוסקת כיום בהקמה של קניון חדש בהלסינקי בהשקעה של 931 מיליון שקל, וכן בפיתוח של עוד שישה נכסים נוספים בשוודיה, פולין וישראל. כמו-כן, השלימה החברה לאחרונה רכישה של 70% ממרכז מסחרי בסאו פאולו תמורת כ-1 מיליארד שקל.

לדברי כצמן, המצב בשוק הקניונים בעולם כיום הרבה יותר טוב ממה שהיה עד לאחרונה. "הקניונים החזקים ממשיכים להתחזק בזכות שילוש קשיח של חיבור לתחבורה ציבורית, תמהיל דינמי שכולל גם שירותים ומזון וקמעונאים שיודעים למנף את הפלטפורמה הדיגיטלית.

"רואים את זה יותר ויותר במיקומים הטובים. הלקוחות של הקניונים (שוכרי החנויות, ע"כ) רוצים לבוא לשם ולייצר המודעות למותג, וזה גם המקום שהקונים באים להחזיר את הדברים אחרי שהשתמשו בפלטפורמה הדיגיטלית.

התחזקות בפעילות בישראל

"גם בישראל ראינו השנה התחזקות בפעילות שלנו. יש עלייה מאוד נאה בפדיונות, אבל בעיקר אני סופר את העלייה במספר המבקרים בנכסים, ששם אנחנו בהחלט רואים התחזקות" הוסיף כצמן. לדבריו, אמירות ברוח זו הגיעו גם מכנס שנערך לאחרונה בלאס וגאס, הן מצד בעלי הנכסים והן מצד הקמעונאים כדוגמת אורבן אאוטפיטרס, שהציגה ברבעון הראשון תוצאות חזקות מאוד.

גזית גלוב דיווחה גם כי תשלם בחודש הבא דיבידנד רבעוני של 73.4 מיליון שקל וכן שהיא דוחה בעשרה ימים את מועד אסיפת בעלי המניות. האסיפה נועדה לאשר את הסכם ההעסקה של כצמן כמנכ"ל והיא נדחתה ל-10 ביוני לצורך "השלמת מגעים עם בעלי המניות".

כצמן החליף בתחילת חודש פברואר האחרון את שותפו דורי סגל בראשות החברה, ובגזית גלוב מבקשים לאשר לו שכר חודשי של 169 אלף שקל, המשקף עלות שנתית מוערכת של 2 מיליון שקל. בסך הכול מדובר על עלות העסקה שנתית מקסימלית של 5.8 מיליון שקל עבור התפקידים השונים שהוא ממלא בחברות השונות בקבוצה.