האוצר: העלייה בהיקף העסקאות מסמנת שמחירי הדירות יורדים

המשקיעים ממשיכים לצאת מהשוק, מוכרים יותר דירות ורוכשים פחות. רצף הירידות בהיקפי העסקאות ברבעון (רבעון לעומת רבעון מקביל לו בשנה הקודמת) הוא כזה שלא נצפה מאז תחילת העשור. היקף הדירות המוזלות שנמכרות בפועל ממשיך לעלות, כך שברבעון הראשון של 2018 חלקן של הדירות המוזלות במחיר למשתכן הגיע כבר לכשליש מהדירות החדשות שנמכרות בשוק בסך-הכול. אלה הממצאים המרכזיים שעולים מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (א') ומתייחסת לנתוני הרבעון הראשון של 2018.

עוד על פי סקירת האוצר, ניתוח תמהיל הדירות שנמכרות על ידי משקיעים, לצד היקף המשקיעים המחזיקים גם בתיק ניירות ערך, מעיד כי מדובר במכירה שמעידה על יציאה מהשוק בשל שינוי מגמה צפוי במחיר. במקביל, "המלחמה" במשקיעים משפיעה גם על קופת המדינה. היא גרמה לכך שברבעון הנסקר שיעור סך חיובי מס רכישה בגין דירות שנרכשו להשקעה ירד ב-23% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ומדובר באחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר בשנים האחרונות.

בנקודה זו חשוב להזכיר כי נתוני הרבעון הראשון של 2018 מסכמים את נתוני החודשים האחרונים שכל אחד מהם נסקר בנפרד, ולכן אינן מחדשים דבר בכל הקשור לנתונים. עם זאת, נתוני הרבעון מחדדים את ההשפעה המשמעותית של צעדי האוצר על המשקיעים שמקבלים משנה תוקף בראייה רבעונית. במקביל ניתן לראות שוב כיצד היקפי העסקאות הנמוכים משפיעים גם על נתוני השוק כולל על המחירים.

אחד הנתונים המשמעותיים בסקירה הנוכחית מעידה על היקף הדירות המוזלות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן. לא רק שמדובר בעלייה הדרגתית במספר הדירות המוזלות שנמכרות, נתון הגיוני עם התפתחות התוכנית, אלא ששיעורן של הדירות המוזלות מסך העסקאות למכירת דירות חדשות כבר הגיע לכשליש. נתון זה מעיד גם על המצב של הקבלנים שאינן משתתפים בתוכנית מחיר למשתכן והיקף מכירת הדירות על ידם, במחירי שוק, הולך ופוחת. נתון זה מעיד על הלחץ שמפעילה תוכנית מחיר למשתכן על קבלנים, מה שעשוי לחזק ירידות מחיר, שעל פי הסקירה הנוכחית כבר מתרחש בפועל.

השאלה הגדולה שעולה מהסקירה הרבעונית היא האם היקף המכירות שנמצא בעלייה ברבעון הנסקר לעומת הרבעון הקודם משקף ירידת מחיר מחד, שהובילה לגידול בעסקאות, או חזרה של רוכשים לשוק בין היתר בשל האכזבה מתוכנית מחיר למשתכן. אומנם סקירת האוצר לא מתייחסת למחירי הדירות ולכן לשאלה זו אין תשובה בסקירה, אולם באוצר רומזים כי להערכתם מדובר בירידה במחיר שגוררת את הגידול במכירות.

על פי הנתונים, אומנם בהשוואה רבעונית לרבעון המקביל נרשמה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות בשיעור 11% ללא מחיר למשתכן וירידה בשיעור 4% כולל מחיר למשתכן. אולם בהשוואה לרבעון הקודם (רבעון אחרון של 2017) נרשמה דווקא עלייה בהיקף העסקאות בשיעור 11% (עסקאות למכירת דירות במחירי שוק חופשי בניכוי מחיר למשתכן). על פי הסקירה: "האזור היחידי שרשם גידול בעסקאות ברבעון הראשון ("במחירי שוק" ובכלל) הינו אזור המרכז. גידול זה מתרכז במידה רבה בפלח השוק של הדירות החדשות, זאת לאחר שבשנת 2017 "הוביל" אזור זה את הירידה במספר העסקאות בדירות חדשות (במחירי שוק), עם ירידה בשיעור חריג של 40% בהשוואה לשנת 2016. ניתוח הממצאים מלמד כי יתכן והירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור זה אשתקד הביאה חלק מהקבלנים להוריד מחירים, מהלך שתרם להתאוששות במכירות. בולטות בהקשר זה קריית אונו, אשר הובילה את הגידול במכירות באזור המרכז, על רקע שיווק פרויקט חדש במחירי פריסייל, כמו גם פתח-תקווה וחולון".

בכל הקשור למשקיעים, הסקירה הרבעונית ממשיכה ומעידה על היקף ההשפעה של צעדי האוצר על קהל זה מחד בכל הקשור לרכישת הדירות שנמצאת בירידה, וגם על מכירה מואצת של משקיעים שעשויה להעיד על הבנה שענף הנדל"ן למגורים שינה כיוון וזה הזמן להשקיע באלטרנטיבת השקעה אחרת. על פי האוצר, נתוני הרבעון מעידים על האצה בקצב ירידת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים.

"סך הדירות שנגרעו ממלאי זה במהלך הרבעון הראשון הגיע לאלפיים דירות, גבוה יותר מסך הדירות שנגרעו ממלאי זה בכל המחצית השנייה של 2017. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים ברבעון השני של 2016 נגרעו ממנו עד תום הרבעון הראשון של 2018 עשרת אלפים דירות". עוד על פי הסקירה: "מספר הדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון של 2018 הגיע ל-5,700 דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז רמת השיא שנרשמה ברבעון הראשון אשתקד, שעמד בצל יישומו הצפוי (באותה עת) של חוק מס דירה שלישית. ניתוח מאפייני ההכנסות ההוניות של המשקיעים היוצאים משוק הנדל"ן מצביע על גידול משמעותי במשקל אלה המחזיקים במקביל גם בניירות ערך בבורסה בתל-אביב. יש בכך כדי לחזק את ההשערה לפיה בעוד שאת יציאת המשקיעים ברבעון הראשון אשתקד תמרצה הטלתו המתוכננת של מס דירה שלישית, המשקיעים היוצאים כעת משוק הנדל"ן עושים זאת במידה רבה יותר על רקע חלופות השקעה אחרות".

בסקירה גם מציינים באוצר כי בחינת הדירות להשקעה שיוצאות למכירה מעלה כי מדובר לא בדירות זולות וקטנות אם כי בדירות גדולות ויקרות יותר: "אחד הממצאים המעניינים ביחס למכירות המשקיעים ברבעון הראשון השנה הינו השינוי הבולט בתמהיל הדירות שנמכרו, הבא לידי ביטוי ברמות מחירים גבוהות משמעותית מאשר ברבעונים הקודמים, גם בהינתן אזור גיאוגרפי. בהנחה לפיה קיים מתאם חיובי בין רמות ההכנסה של המשקיעים לבין מחירי הדירות שבבעלותם (דהיינו, משקיעים מבוססים יותר רוכשים דירות "איכותיות" יותר, בהינתן אזור גיאוגרפי) אזי ממצאים אלה עשויים להעיד על יציאה מוגברת מהשוק של המשקיעים המבוססים יותר. זאת בניגוד לרבעון הראשון אשתקד, אשר כפי שצוין עמד בצל כניסתו המתוכננת לתוקף של חוק "מס דירה שלישית", בו נצפתה תופעה הפוכה: מחירי הדירות שמכרו המשקיעים באותו רבעון היו נמוכים משמעותית בהשוואה לרבעונים הקודמים ... בהקשר זה של עיתוי היציאה של המשקיעים משוק הנדל"ן, והעובדה לפיה בשני הרבעונים האחרונים, בהם החלו מחירי הדירות לרדת, המשקיעים שמימשו את השקעתם היו מבוססים יותר מאשר ברבעונים הקודמים, נציין כי מחקר שנערך בארה"ב, ע"י Genesove &Mayer מצא כי למשקיעים יותר ממונפים (יחס משכנתא לשווי דירה גבוה יותר) נדרש זמן ארוך יותר כדי לבצע את עסקת המכירה. ההסבר שהציעו החוקרים היה שבעת ירידת מחירים בשוק, הרצון לממש את ההשקעה ברווח הון מסוים או "שנאת ההפסד" (דהיינו, הרצון להימנע ממצב בו מחיר המכירה נופל כבר מתחת לגובה המשכנתא), הם אלה המביאים לכך שהמשקיעים היותר ממונפים (בדר"כ גם פחות מבוססים) "מתעכבים" ביציאתם משוק הנדל"ן, כל עוד דמי השכירות מכסים את הוצאות המשכנתא השוטפות".

נציין כי בהמשך להשפעה המשמעותית של צעדי האוצר על המשקיעים, גם קופת המדינה נפגעת מצעדים אלה. כך, ברבעון הראשון הוסיף לרדת משקל רכישות המשקיעים בשוק, לשיעור שפל של 15% וכתוצאה מכך, סך חיובי מס רכישה בגין דירות שנרכשו להשקעה ירד ב-23% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועמד על כ-432 מיליון שקל בלבד, אחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר בשנים האחרונות.

רמה נמוכה בעסקאות יד שנייה

עוד נתון שעולה מהסקירה ממשיך להעיד על הקושי של משפרי הדיור למכור את הדירות שבבעלותם. "ברבעון הראשון של 2018 נמכרו 18.5 אלף דירות יד שנייה, ירידה של 11% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד", כך בסקירה, "בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון האחרון של 2017 (בו הגיעו מכירות יד שנייה לרמתן הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2011 שעמד בצל המחאה החברתית) נרשמה עלייה של 13% בפלח זה של השוק. גידול זה, בהשוואה לרבעון הקודם נרשם במידה רבה על רקע הגידול החד במכירות המשקיעים (כפי שצוין, ברבעון הראשון השנה נרשם גידול של 26% במכירות המשקיעים בהשוואה לרבעון הקודם, כפליים משיעור הגידול בכלל העסקאות בדירות יד שנייה)". כך, בעוד משקיעים מוכרים דירות יד שנייה, ועל פי האוצר הם אלה שהגדילו את היקף במכירות שעולה מן הסקירה, המשמעות היא שמשפרי הדיור ממשיכים להתקשות במכירת הדירה הישנה שלהם.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור תל-אביב עם ירידה חדה של 33% במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים בשני הרבעונים שקדמו (כל אחד מהם בהשוואה למקביל לו בשנה קודמת). כך, בשני הרבעונים האחרונים ניצבת רמת העסקאות בדירות יד שנייה על רמה של 1.4 אלף דירות (ברבעון), הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003.