האג"ח בתשואת זבל, אבל אקסטל מבטיחה פרעון חובות

אם להאמין להערכות ולתחזיות של חברת הנדל"ן הזרה אקסטל שעיקר פעילותה בניו יורק, הרי שמחזיקי האג"ח שלה יכולים לישון בשקט. דוח תזרים מזומנים חזוי שפרסמה החברה בסוף השבוע מלמד כי ברשותה יהיו הסכומים הדרושים לפירעון חובותיה בשנתיים הקרובות, שיסתכמו לכדי 1.2 מיליארד שקל (326 מיליון דולר).

אקסטל, שבבעלות יזם הנדל"ן האמריקאי גארי ברנט, סיימה את הרבעון הראשון של 2018 בהפסד של 16.6 מיליון דולר, וזאת בהמשך לרווח נקי של 16.4 מיליון דולר ב-2017 כולה. נכון לסוף מארס 2018 גם הציגה אקסטל הון עצמי איתן בהיקף של 1.04 מיליארד דולר, שהיווה כ-34% מסך המאזן המאוחד.

אלא שאת מחזיקי האג"ח של החברה מעניינת בעיקר יכולתה שלה של אקסטל לפרוע את התחייבויותיה כלפיהם, שהיקפם הנוכחי מסתכם לכ-1.69 מיליארד שקל (475 מיליון דולר). על פי דוח התזרים החזוי, לחברה היו בתחילת אפריל מזומנים בשווי של 122 מיליון דולר, כשעד סוף 2018 היא מתכננת לייצר עוד 264 מיליון דולר מפעילות נדל"נית ופיננסית. ב-2019 מעריכה החברה כי תוכל לייצר עוד 325 מיליון דולר, שיאפשרו לה לפרוע במלואה את סדרת אג"ח א' ולהיוותר רק עם סדרה ב' הקטנה שיותר שעתידה להיפרע בשנים 2020-2021.

לאחר פרסום הדוח נסחרו היום (א') אג"ח א' של אקסטל  (מח"מ 1.01 שנים) בעלייה של כ-1%, אולם הן עדיין משקפות תשואה גבוהה לפדיון של 13.3%. אקסטל אגח ב , בעלות מח"מ ארוך יותר של 2.71 שנים, נסחרו בירידה של 0.3% והן משקפות תשואה לפדיון גבוה עוד יותר של 14.2%.

תחום פעילותה העיקרי של אקסטל הוא ייזום ובניה של נדל"ן המיועד בעיקר למגורים, וכן גם למסחר ומלונאות. התמחותה של החברה היא בבנייה של מגדלי דירות יוקרה למגורים, בעיקר בניו יורק. תחום עיסוק נוסף של החברה הוא רכישה והשבחה של קרקעות ונכסים מניבים, וכן החזקה ב-60% ממלון אינטרקונטיננטל בוסטון, שבעיר בוסטון.

כל הדירות ב-One 57 יימכרו?

בתזרים החזוי מספקת אקסטל הסברים מפורטים כיצד בכוונתה להשיג את הסכומים הדרושים לפירעון תשלומי האג"ח בשנתיים הקרובות (פירעון מלא של תשלומי קרן וחוב לסדרה א' ותשלומי ריבית לסדרה ב'). כך, למשל מאמינה החברה כי ביכולה לקבל בתקופה זו תזרים נטו של 78 מיליון דולר ממכירת יתרת הדירות (41) בפרויקט One 57 במנהטן. זאת, למרות שב-15 החודשים האחרונים נמכרו בפרויקט 7 דירות בלבד.

כמו-כן, עד סוף 2018 מאמינה אקסטל כי תזכה לתמורה נטו של 13 מיליון דולר ממכירת חמש הדירות הנותרות בפרויקט Carlton House, ועוד 26 מיליון דולר ממכירת דירות בפרויקט The Kent לאורך התקופה עד סוף 2019. בנוסף לכך, מצפה אקסטל לזכות בשנתיים הקרובות לתמורה נטו של 485 מיליון דולר ממכירת הדירות בפרויקט One Manhattan Square.

במקביל, נוהגת אקסטל לצרף שותפים עסקיים לפרויקטים נדל"ניים שהיא יוזמת, באופן המאפשר להעביר לקופתה חלק מהכספים המתקבלים בעסקאות אלו. כך למשל צופה אקסל כי עד סוף 2018 תתקשר בהסכם כזה בפרויקט Central Park Tower שישחרר לטובתה סכום של 133 מיליון דולר. עוד 52 מיליון דולר מצפה החברה לקבל ב-2018 מהחזר הון שהושקע בפרויקט Brooklyn Point וסכום נוסף של 27 מיליון דולר אמור להתקבל לאחר השלמת המימון מחדש של המלון בבוסטון. מנגד, תידרש אקסטל להשקיע בשנתיים הקרובות סכום של 169 מיליון דולר בנכסים אחרים שבבעלותה.