"המוסדיים הישראליים יגדילו את השקעות הנדל"ן בחו"ל"

"הייתה עליית מחירים דרמטית בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן האמריקאי, וברוב המקרים אפילו עברנו את רמות המחירים שהיו לפני המשבר ב-2008. ואולם יש הזדמנויות השקעה בשוק, צריך לבחור מקומות ועסקות בפינצטה, תמיד יש מקומות שהמחירים בהם עולים מהר יותר. בקונטקסט היסטורי, הריביות עדיין נמוכות. בסופו של יום כולם מסתכלים לשם, כי יש רק ארה"ב אחת עם כלכלה של 20 טריליון דולר שצומחת בקצב של 2.5% בשנה" - כך אמר היום (ד') גיל חרמון, שותף ומנבל בקבוצת בלו אטלנטיק. הדברים נאמרו בכנס "עושים שוק" של "גלובס", שעסק בהשקעות בנדל"ן בעולם. את הפאנל הנחה רון שטיין, כתב ופרשן פיננסים של העיתון.

מודי כידון, מייסד ונשיא ALTO נדל"ן, התייחס להשקעות בארה"ב ואמר כי "זאת הכלכלה החזקה בעולם, שבה אנחנו רואים שוק פתוח, תחרות, שקיפות - זה המקום הכי טוב לעשות עסקים. יש 327 מיליון אמריקאים, ו-13% מהם זזים מביתם פעם בשנה בעקבות מקום העבודה שלהם. אתה יכול לראות מפה קדימה ל-5 שנים לאן הולכת להיות ההגירה. מושל של מדינה בוחן כל בוקר כמה מקומות עבודה הוא הצליח ליצור.

"לפני שבועיים קנינו נכס בפניקס, עיר מספר 3 בצמיחה בארה"ב, וכשאתה בוחן את זה - אתה מכוון לכלכלה מאוד חזקה. היתרון בארה"ב הוא שאתה יכול לבחור עם מי לעבוד ובאילו מקומות. זה לא ברמת המדינה, אלא ברמת העיר עצמה ועוד יותר - המיקום. הכלל של 'מיקום, מיקום, מיקום' ממשיך להיות קיים".

רון קובלסקי, מנהל מחלקת השקעות נדל"ן בחברת הראל, התייחס לשאלה למה גופים מוסדיים ישראליים צריכים להשקיע בנדל"ן בארה"ב: "בסופו של יום, אם מסתכלים על המגמה העולמית של כלל המוסדיים, רואים מגמה ברורה - שבמסגרתה משקיעים יותר בהשקעות לא סחירות בכלל ובנדל"ן בפרט. המטרה בסופו של יום היא ליצור השקעות עם תנודתיות נמוכה יחסית בשוק ההון, השקעות שאתה יכול לנתח אותן באופן ספציפי ולקבל תזרים שוטף ויציב יחסית".

כמה מהתיק של הראל מושקע בנדל"ן?

"המטרה של כלל הגופים היא להגיע ל-10% מהתיק. אני חושב שהמגמה ברורה, וכולם רוצים להגיע אליה, אבל אף אחד עוד לא שם. נכון להיום, אנחנו מחזיקים במחצית מכך, ב-5%. עולם ההשקעות בכלל והנדל"ן בפרט הוא מאוד מאתגר, ואנחנו רוצים להיות זהירים, אז הדרך להגיע לשם צריכה להיות בקצב איטי. אני חושב שהכסף הפנסיוני של הישראלים ימשיך להיות מושקע בעולם, כי יש חשיבות גדולה לפזר את ההשקעות", אמר קובלסקי.

חרמון, שבקרן שלו משקיעים מוסדיים ישראליים ואמריקאים, ציין כי "אם מסתכלים על חברות ביטוח ופנסיה בארה"ב, הממוצע הוא השקעה בנדל"ן של 8% מתיק ההשקעות, כך שלמרות העלייה העצומה של הגופים הישראליים, עדיין יש פער שצריך לדביק אותו. למוסדיים הישראליים לא היה את הידע והמקצועיות, אבל היום הם משתווים בהבנה ובמקצועיות וגם בגודל העסקות לחברות האמריקאיות".

"תחום האנרגיה הירוקה ילך ויתפתח"

המשתתפים בפאנל התייחסו גם לתחומים שונים בהשקעות בנדל"ן, למשל השקעות במרכזים מסחריים, במשרדים או במולטי פמילי (מתחם דירות להשכרה).

רוני צארום, בעל השליטה באספן גרופ, עשה את המעבר מעולם ההיי-טק שם היה שותף לכמה אקזיטים להשקעות בעולם הנדל"ן. "היחס בין סיכוי לסיכון וכישלון הוא יותר טוב בהשקעות בנדל"ן. זה עולם אדיר שיש בו הרבה הזדמנויות אם רק נפתח את הראש", אמר צארום.

צארום התייחס לשינוי שהוא עובר מהשכרת משרדים לשוכר אחד חזק - להשכרת משרדים למגוון שוכרים, שלהם הוא מספק מגוון שירותים נוספים. למעשה, במודל החדש מנסה אספן גרופ ליצור קהילה בתוך בניין המשרדים, בדומה למה ש-WeWork עושה, אבל בלי מודל של משרדים משותפים.

"יש משהו מאוד נוח במודל הקודם - אתה מקבל שוכר חזק, עם חוזה ל-10 שנים ויותר", אמר צארום. "הסיכון הגדול הוא שאם הוא עוזב, אתה נשאר בדרך-כלל במיקום לא טוב, בבניין שבנינו בשביל אותו דייר. החלטנו למזער את הסיכונים ולבנות מודל חדש, שאנחנו חושבים שיהיה טוב יותר לשוכרים".

צארום גם התייחס לכך שאספן גרופ נכנסה להשקעה באנרגיה ירוקה, אך יצאה ממנו לאחר פחות משנתיים. "אני חושב שזאת מגמה שתישאר ותתחזק, וכל המגמה הזאת רק תלך ותגדל. החלטנו להתמקד בתחום של מוטי טננט, אבל אני כן חושב שיש לאנרגיה ירוקה עתיד".

כידון התייחס לקניונים המסחריים ולסיכון שיש להם מצד הגידול במכירות אונליין: "בישראל יש 8 מיליון אזרחים ו-100 קניונים. בישראל 327 מיליון אמריקאים ובסך-הכל 1,000 קניונים. נכון, 15% אמורים להיסגר בתוך 5 שנים בגלל המסחר המקוון, אבל יש שם 115 אלף מרכזי קניות פתוחים. רוב האמריקאים גרים בבתים חד-קומתיים, והמרכזים הפתוחים הופכים להיות למעשה המרכז שלהם - שם הסופרמרקט, החדר כושר וגם מקומות הבילוי. לכן המרכזים האלה ימשיכו להתקיים, ואין ספק שמי שסובל בעיקר מהמסחר המקוון זה תחום אופנה והנעלה, אבל נושא השירותים הוא חזק ומתפתח".

בתשובה לשאלה האם מודל מולטי-פמילי יכול לעבוד בישראל, אמר חרמון כי "כדי שזה יקרה, צריך שעלויות ההקמה יהיו נמוכות. זה גם עניין תרבותי, בארה"ב אם אדם מקבל הצעת עבודה במקום אחר, הוא עוזב וסוגר דירה במולטי-פמילי. ישראלי שמקבל הצעת עבודה בבאר-שבע רוצה להישאר בחיפה. גם שיעור הבעלות על נדל"ן הוא מהגבוהים בעולם, אחרי איטליה. בארה"ב הרבה שוכרים דירות, כי הם רוצים את הגמישות ואת הניידות ואת היכולת להיכנס למולטי-פמילי שכולל איכות חיים כוללת".