הנדל"ן במרכז ובמזרח אירופה מושך את המשקיעים הזרים

המדיניות הלאומנית בפולין ובהונגריה מעוררת באירופה חששות בנוגע לעתידן של מרכז ומזרח אירופה באיחוד האירופי, אך קשה לנחש את זה לנוכח קצב ההשקעות הזרות בנדל"ן מסחרי.

ב-2017 רכשו משקיעים זרים במרכז ובמזרח אירופה נדל"ן מסחרי בשווי כולל של 12 מיליארד אירו (14 מיליארד דולר), לדברי חברת הנתונים ריל קפיטל אנליטיקס. זוהי הרמה הגבוהה ביותר של השקעות חוצות גבול באזור בתקופה של עשר שנים.

נכון ל-30 במאי, השקיעו השנה משקיעים בינלאומיים 3 מיליארד אירו נוספים, לדברי ריל קפיטל. נתונים אלה כוללים מדינות כמו פולין, הונגריה, הרפובליקה הצ'כית ורומניה, אך אינם כוללים את רוסיה.

המספר הרב של עסקאות רכישה ממחיש את האטרקטיביות של השקעה במדינות שכלכלותיהן נמנות עם מהירות הצמיחה ביותר באירופה. כלכלת פולין, למשל, שזכתה לחלק הארי של ההשקעות הזרות, צפויה להתרחב השנה ב-4.1%, לעומת 2.3% למערב אירופה, לדברי קרן המטבע הבינלאומית.

"אין שום ספק ששוררים חוסר ודאות ובלבול מסוימים לגבי הממשלה המאוד שמרנית שנבחרה ולגבי חלק מהתעמולה והמהלכים שעליהם היא מדברת", אמר רונלד דיקרמן, מייסד ונשיא מדיסון אינטרנשיונל. "זה היה שיקול מרכזי וגם גורם סיכון כשביצענו את ההשקעה שלנו, אבל חשבנו שלהזדמנות היה משקל רב בהרבה מאשר לסיכונים".

עליית הלאומנות בחלק ממדינות מרכז ומזרח אירופה נובעת בחלקה מההתנגדות הגוברת להגירה, שהתפשטה גם לתחומי מדיניות אחרים. מפלגת החוק והצדק בפולין, שעלתה לשלטון ב-2015, מעוררת ביקורת בינלאומית בגין ניסיונותיה לשלוט במערכת המשפט ובתקשורת במדינה, וכן במוסדות אחרים.

יש הטוענים כי ראש ממשלת הונגריה, ויקטור אורבן, שנבחר באפריל לתקופת כהונה שלישית, נוקט צעדים - כולל הטלת מסים - נגד חברות מדיה עצמאיות ותעשיות שעליהן חולשות חברות זרות.

"חברות זרות רבות הביעו חוסר שביעות רצון מאופיו הלא-צפוי של משטר המס בהונגריה, ומהטלת מסים רטרואקטיביים, וכן מהמהירות ומהיקף של שינויים בחוקים ובמסים". כך נאמר במסמך שמבוסס על מידע ממשרד החוץ של ארה"ב.

לחלק מהמהלכים האלה עלולה להיות השפעה כלכלית. פולין עוררה את זעמו של האיחוד האירופי כשהחליפה מועמדים לבית הדין לענייני חוקה, ותכננה להטיל על המגזר הקמעוני מס שלדברי האיחוד האירופי יפלה לרעה חברות גדולות.

האיחוד האירופי שוקל לשלול מפולין את זכותה להצביע על מועמדים למשרות משפטיות במוסדות של האיחוד האירופי - מהלך שאותו לא נקט עד כה האיחוד.

אזור מרכז ומזרח אירופה נהנה מצמיחה חזקה במרבית השנים שחלפו מאז נחלץ משליטתה של ברית המועצות לשעבר בסוף שנות השמונים. רבות ממדינות האזור חבורת כיום באיחוד האירופי, אך חלק מהגדולות והחשובות מביניהן, כולל פולין והונגריה, לא אימצו את האירו.

אך הצמיחה הכלכלית באזור ממריצה נוכחותן הגוברת של חברות עולמיות שנמשכות לכוח העבודה המיומן בשכר נמוך, וכן לעלויות נמוכות אחרות בהשוואה למערב אירופה.

אשתקד, למשל, החלה דיימלר לבנות מפעל לייצור מנועים עבור מכוניות מרצדס-בנץ. ביום ו' שעבר הודיעה Umicore, יצרנית חומרים בשווי 14 מיליארד דולר, כי תקים בפולין מפעל לייצור חומרי קתודות עבור שוק הרכב האירופי.

בינתיים משתמשים בנקים וחברות שירותים פיננסיים בפולין כבסיס למרכזי שירות.

שיעור השטחים הפנויים להשכרה בוורשה צנח לרמה הנמוכה ביותר מאז 2013 - 10.8% - לדברי חברת הייעוץ נייט פרנק. בשלוש השנים הבאות ייבנו בוורשה שטחי משרד חדשים בהיקף של 800,000 מ"ר.

"על אף שאין הרבה פיתוח, הביקוש והאמונה בפוטנציאל של פולין כל כך גבוהים שכל מה שקיים כעת, או שנבנה לאחרונה, מושכר או נקנה", אמר מייצ'סלב גודזיש, מנהל חטיבת פולין ביזמית הבנייה האמריקאית היינס.

משקיעי נדל"ן בינלאומיים פעילים במיוחד ברכישת נכסים קמעוניים, שהביקוש להם גבר בשנים האחרונות כתוצאה מהגאות בהוצאות הצריכה בפולין.

"אנחנו רואים לא רק משקיעים קיימים שממשיכים להשקיע, אלא גם משקיעים חדשים שנכנסים למדינה", אמר תומש טרזוסלו, מנהל JLL Poland. "יש צמיחה חזקה בכל מגזרי הנדל"ן".

השקעות חוצות-גבול בנדל"ן הונגרי - בעיקר בבודפשט - הגיעו אשתקד לרמה הגבוהה ביותר בתקופה של עשר שנים, והסתכמו ב-1.25 מיליארד דולר.

בלקרוק, המנהלת נכסים בהיקף של 6 טריליון דולר, פתחה מרכז חדשנות בבודפשט אשתקד. בנק ההשקעות מורגן סטנלי העביר השנה את עובדיו לשטח משרדי גדול יותר בעיר, מכיוון שמספרם הולך וגדל. משקיעים זרים "מעריכים את ההזדמנות הטובה שיש להם בהונגריה במונחי עובדים, עלויות, תשתיות וקרבה לשוק האירופי", אמר גאבור בורבלי, מנהל פיתוח עסקי ומחקר ב-CBRE Group בהונגריה.