סנטימנט המשקיעים מצביע: מחירי הדיור חייבים להמשיך לרדת

אם מישהו צריך עוד חיזוק למגמה של ירידות מחירים בשוק הדיור, הוא יכול למצוא אותו במדד שנקרא "סנטימנט המשקיעים" ומחושב זה תקופה ארוכה על ידי משרד האוצר. האינדקס נבנה על בסיס ההנחה שהתנהגות המשקיעים בשוק הנדל"ן משקפת בין היתר את הציפיות ביחס לרווח ההון הגלום בהשקעה זו. כלומר, שינויים בהיקף הפעילות של המשקיעים, הן בצד הרכישות והן בצד המכירות, עשויים לבטא שינויים בציפיות אלו. על בסיס ההנחה הזאת נבנה המדד-אינדקס כדי לבטא את סנטימנט המשקיעים, והוא מחושב על בסיס רבעוני.

השבוע פרסם משרד האוצר שברבעון הראשון של 2018 נרשמה ירידה חדה בסנטימנט המשקיעים, לאחר עלייה מתונה בשלושת הרבעונים הקודמים, אם כי גם אז נמצא הסנטימנט בטריטוריה שלילית. ההסבר לירידה החדה בסנטימנט המשקיעים ברבעון הראשון טמון בהאצה במכירת דירות על ידי משקיעים, התייצבות רכישות המשקיעים על רמת שפל והירידה במשקל משפרי הדיור הרוכשים דירה לפני שמכרו את דירתם הקודמת. כל אלה משקפים דבר אחד בולט: אצל המשקיעים הולכת וגוברת ההכרה שהאפשרויות שלהם להניב רווחי הון בשוק הנדל"ן מצטמצמות. הם מעדיפים לא להשקיע בו בגלל שהמחירים הפסיקו לעלות ואף החלו לרדת. 

 אינדקס סנטימנט המשקיעים

האוצר "הלביש" על הגרף את מדד מחירי הדירות של הלמ"ס (כל רבעון לעומת קודמו), והמתאם הגבוה בין שני המדדים בולט. אמנם סנטימנט המשקיעים ירד לטריטוריה שלילית כבר ברבעון השני של 2016 ואילו מדד הלמ"ס מצביע על ירידת מחירים רק מהרבעון האחרון אשתקד, אולם לפי האוצר אין בכך הפתעה, כי היציאה של המשקיעים הייתה הדרגתית.

כמו כן, צריך לשים לב לכך שבפעמיים הקודמות בעשור האחרון שבהן מדד מחירי הדירות של הלמ"ס היה שלילי (ברבעון האחרון של 2011, על רקע המחאה החברתית, וברבעון השלישי של 2014, על רקע ההמתנה למע"מ אפס) נותר סנטימנט המשקיעים בטריטוריה חיובית. הציפיות שלהם ביחס לכדאיות ההשקעה נותרו חיוביות - דבר שבדיעבד התברר כנכון, כי מחירי הדירות שבו לעלות. הפעם נראה שהמצב שונה לגמרי, לא רק מבחינת התמשכות ירידות המחירים על פני 6 חודשים רצופים. גם ציפיות המשקיעים משקפות המשך מגמה זו של ירידת מחירים.

אני מניח שהסנטימנט הזה יתחזק, יחד עם מגמת ירידת המחירים, אם תוכנית "מחיר למשתכן" תבסס עצמה - ככל שניתן במצב הקרקעות הקיים - במרכז הארץ. השבוע הצליחה התוכנית בקרית אונו - 730 דירות שווקו במכרז במחירים שנעים בין 1.28 מיליון שקל לדירת 85 מ"ר, כ-1.48 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר וכ-1.75 מיליון שקל לדירת 120 מ"ר. המחירים משקפים הנחה של קרוב ל-30% ממחירי השוק והם לבטח נחשבים "שפויים" יחסית למחירי דירות במרכז הארץ. לעומת זאת, כמה מכרזים בפריפריה נכשלו ונראה כי התוכנית מיצתה את עצמה באזורים הפריפריאליים.

לכן חשוב שהאוצר ידחוף עד כמה שניתן למכרזים במרכז הארץ, באזורי הביקוש. ככל שירבו מכרזים כאלה במרכז, הסיכוי שמגמת הירידות תימשך ילך ויגבר.